國五條一石激起千層浪

童第軼

包括“二手房交易按照增值額20%征收個稅”、增供給、強制限購限貸等內容在內的樓市調控重量級新政“國五條”實施細則于3月1日出臺，立即引起社會強烈關注，并引發滬深股市大幅下挫。

與2011年“新國八條”、2013年“國五條”相比，本次文件有以下幾點值得關注：1）制定調控目標時間表，要求地方政府一季度向社會公布調控目標；2）對限購政策制定統一規定，要求“限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房”；3）強調差異化個人房貸，規定“對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。”；4）二手房轉讓征稅從此前房產交易盈利部分的20% 或者總房款的1%（房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除）統一為按轉讓所得的20%計征。

分析來看，首先，此次國務院細則出臺力度超預期，細則基本延續“新國五條”精神，具體措施表述更為嚴厲。與2011 版調控不同的是，此次國務院細則并未全國一刀切，針對樓市結構性問題，細則將限價城市、差別化信貸調控權力下放至省級地方政府，承認供需矛盾的結構差異。地方對于調控嚴厲程度的選擇將基于三個標準：區域內房價是否全面上漲、上漲幅度是否超過年度限價目標、價格絕對數是否超前期峰值。其次是限購區域及標準明確擴大，將對部分城市成交產生影響。此次細則明確限購包括全部行政區域，限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房。細則明確對房價上漲過快的城市人民銀行當地分支機構，可根據城市新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。另外，個人所得稅嚴格征收，對二手房成交造成較大沖擊。對一手房市場而言，投資性需求將受一定影響。最后來看，地方細則出臺并開始實施，預計需要時間，短期內市場成交慣性仍將維持。由于去年3 月份后市場成交量逐漸抬高，預計受調控指向更明確的一線城市今年成交量同比下滑概率較大。經過兩年的調控，開發商儲備結構較2011 年有明顯的改善，資金狀況經過2012年的銷售也有顯著好轉，開發商對調控的應對調整空間較2011 年更大。

就此次調控對經濟層面的影響來看，經歷前期信貸寬松，目前主要城市房價存在較大上行壓力，產業政策打壓可以視為中央為了平穩房價而采取的對沖手段，打破平衡的關鍵點在于通脹。如果通脹上行慢，則產業政策壓制改變不了行業震蕩上行趨勢，隨著地方細則出臺，政策預期充分、成交量復蘇，市場樂觀可期；如果通脹超預期，迫使信貸同時回收，則產業政策嚴厲將帶來地產成交量持續萎縮，市場不可避免要出現較大程度調整。但總的來看，調比不調好，早調比晚調好。及時啟動的地產調控有助于避免過早到來的過熱，更有利于經濟穩定。如沒有更嚴厲調控政策出臺，今年經濟總體復蘇仍穩健。

但這里存在幾個不確定性，即投資需求、改善需求先前在新房銷售中的比例本身無法度量，在混亂的調控預期下，房子買賣雙方都將陷入觀望情緒，地產的銷量將發生短暫凍結，市場預期春節開工導致的周期行業回暖的預期將會落空，股票市場短期將承受由此宏觀風險導致的巨大壓力。另外，就是房產稅的傳聞再度攪動市場，如果此次地產調控仍無效，未來不排除啟動全國范圍內針對多套房的房產稅差別征收。