內地最佳投資方向？

徐珊

無論是透過租賃、杠桿或選擇位置更佳的物業，亞太區房地產投資者將逐漸愿意接受更高風險，以換取更大回報。

高博立，領盛投資管理亞太區策略研究部主管，在解讀一份報告中表示其原因則是“過去幾年，市場對核心物業的需求并沒有減少，隨著亞洲的退休金、保險和主權基金增加在對房地產上的投資比重，需求將繼續增長。這會使核心物業更為昂貴，但由于能提供高素質的收益來源，對于某些投資者而言，物有所值。而如果沒有額外的經濟沖擊，刺激經濟措施能一如預期重新刺激增長，使得經濟和金融情況改善，那么這類接受更高風險的做法將會更加普遍” 。

由于全球利率長時間保持在低位和亞洲經濟好轉，越來越多流動資金將流入進來，導致交易量和資本價值激增，而中國經濟的回升將推動國內資本價值，特別是住宅市場，與中國國內經濟增長緊密相連的經濟體也將受到回升趨勢的影響。領盛對亞太區市場的發展前景表示樂觀。領盛活躍于房地產資本及運營市場，隸屬于仲量聯行集團，在全球管理約470億美元的房地產資產，其亞太地區機構成立于2000年，管理本區域的房地產資金約為75億美元，其中日本占比46%，而中國（含港澳）約占13%。

從宏觀經濟的數據分析來看，亞太地區企業將在2013年增聘人手和擴大商業投資，消費市場普遍較具抗跌能力，與領盛較為樂觀的預期相似，仲量聯行近期發布預測，至2030年，全球每年商業房地產直接交易額將超過1萬億美元，與2012年4500億美元的交易額相比增長一倍以上。

事實上，伴隨著經濟形勢的轉暖，投資者已經開始逐步將加倉房地產市場。對于亞太地區投資者在2013 年的行動方案，領盛給出了以下四個方面重要參考因素：1、對于愿意接受降低資本回報，以換取穩定收入的投資者，可考慮市場上具吸引力的核心物業投資機會；2、投資者應研究是否可利用核心物業的需求不斷增長及區內經濟復蘇的預期，對資產進行重新定位；3、盡管經濟增長會放慢，但仍有市場由于供應有限而可保持一定的增長率，可通過發展核心物業或主動的資產管理以提高租戶質量，獲取非常具吸引力的回報；4、填補因投資組合貸款人退出，對開發項目造成的風險資本再融資缺口。

機遇與風險同在，報告指出全球經濟增長步伐并不一致，發達經濟體呈現“低利率”、“低通脹”、“低增長”的局面，美國需要面對財政懸崖和債務上限問題，而歐債問題的懸而未決，也促使歐盟必須經歷全面改革；發展中經濟體則需要面對通脹、高增長和高城市化進程以及利率上升的風險。若聚焦到亞太地區所要面臨的下行風險，首先，地緣政治風險不可忽視，可能會因此而削弱投資者的信心，破壞貿易和投資活動，并引起由市場情緒導致的資產價格下跌；其次，則是中國的經濟增長模式的轉型問題，即由投資和出口帶動轉型至由消費帶動成功與否，直接影響整個亞太地區經濟發展。

報告最后，領盛梳理了中國內地最佳房地產投資方向：

首先，受益于全球物流網絡基礎設施的投資和持續的效率提升，國內富裕階層和城鎮化發展帶來的消費需求增長，電子商貿及第三方物流業高速增長，穩定的物流倉庫發展將極具吸引力；

其次，可供升級的乙級辦公樓，由于甲級與乙級寫字樓的租金差距擴大，一線城市核心地段的乙級寫字樓可通過改善資產和租客組合，提供升值潛力；

再次，酒店，最好的投資機會是一些能提供穩定的、與核心物業回報相若，但傳統上并不被視為核心的物業；

還有，零售物業，雖然位置非常重要且交易量有限，但零售物業仍然具吸引力，投資機會可在中國個別的一線和二線城市的優質零售物業中尋找；

最后，綜合開發項目。可利用老年人護理、國際學校等概念，從而得益于日益增長的中產需求并較競爭對手擁有優勢，這類項目有機會以較低的成本從政府獲得土地。（本欄目插圖/農健）