濟(jì)源市商品房屋銷售價(jià)格分析

陸琳

摘要：以河南省濟(jì)源市商品房屋銷售價(jià)格為例，在這種房?jī)r(jià)一路看漲和政府宏觀調(diào)控措施頻出的情況下，未來(lái)中國(guó)商品房的走勢(shì)如何是普遍關(guān)注的問(wèn)題，本文通過(guò)對(duì)商品房屋銷售價(jià)格的歷史數(shù)據(jù)的內(nèi)部挖掘和分析，希望找到一個(gè)未來(lái)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)的方向，為政府進(jìn)一步宏觀調(diào)控提供一定的依據(jù)。

關(guān)鍵詞：濟(jì)源市商品房屋銷售價(jià)格；MA模型

自1988年我國(guó)實(shí)行貨幣化分房政策以來(lái)，房地產(chǎn)快速發(fā)展。一方面，極大地改善了我國(guó)居民的居住條件，但另一方面，日益高漲的房?jī)r(jià)讓廣大居民望房興嘆。與此同時(shí)，也促使政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控措施頻出。

2007年，央行出臺(tái)新政，二套房首付比例不得低于50%，貸款利率上浮至1.1倍；年底，國(guó)家出臺(tái)了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》來(lái)增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給，抑制炒房行為。2008年，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)十分密集，除了增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)外，再加上央行加息，多個(gè)城市出現(xiàn)了房屋成交量下跌的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始放緩。2009年，溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，國(guó)四條出籠：1、增加普通商品住房的有效供給；2、要繼續(xù)支持居民自主和改善性住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度；3、要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；四、要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。2010年，中央對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控《國(guó)十一條》，限制異地購(gòu)房、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施，將高溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)打入冰窖，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易嚴(yán)重萎縮。2011年，新“國(guó)八條”把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍，第三套房及以上不發(fā)放商業(yè)貸款。2012年，住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。2013年，發(fā)布了新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策“國(guó)五條”。

在這種房?jī)r(jià)一路看漲和政府宏觀調(diào)控措施頻出的情況下，未來(lái)中國(guó)商品房的走勢(shì)如何是普遍關(guān)注的問(wèn)題，本文通過(guò)對(duì)商品房屋銷售價(jià)格的歷史數(shù)據(jù)的內(nèi)部挖掘和分析，希望找到一個(gè)未來(lái)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)的方向，為政府進(jìn)一步宏觀調(diào)控提供一定的依據(jù)。

一、數(shù)據(jù)收集及處理

檢驗(yàn)結(jié)果表明：Q統(tǒng)計(jì)量的P值均大于0.05的顯著水平，說(shuō)明不能拒絕原假設(shè)，故認(rèn)為該殘差序列為白噪聲。說(shuō)明模型MA（1）通過(guò)了檢驗(yàn)。

三、結(jié)論及建議

通過(guò)建立模型，可以利用EVIEWS計(jì)算預(yù)測(cè)2013年的商品房屋的銷售價(jià)格，這就為政府進(jìn)一步宏觀調(diào)控提供一定的依據(jù)。本文針對(duì)濟(jì)源市商品房銷售價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)，提出了一下的政策建議：

第一，要根據(jù)廣大購(gòu)房者的需求，適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，限制高檔住宅特別是別墅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，加大小戶型房屋建設(shè)，滿足中低收入者對(duì)購(gòu)房的需求，緩解城市住房需求壓力。

第二，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，增加土地有效供給，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。同時(shí)改革現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)交易制度，促使城鄉(xiāng)內(nèi)部大量的存量和低度利用土地進(jìn)入市場(chǎng)。（作者單位：貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)數(shù)學(xué)與統(tǒng)計(jì)學(xué)院）

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