基于稅負歸宿理論探討房產稅對我國房價影響的文獻綜述

李字娜　胡曉威

摘要：本文通過探討房產稅對我國房價的國內外理論研究，再結合稅負理論進一步分析房產稅對我國房價所產生的消極、積極影響。

關鍵詞：稅負理論；房產稅；影響

一、研究背景與意義

（一）研究背景

近年來，我國房地產行業發展十分迅速，房地產市場正處于一個快速發展的階段。但是，應當看到，在房地產市場的發展過程中，也存在著一些問題。比如，房屋價格上漲過快，并且普遍偏高；在房地產市場中，存在著炒作現象和投機行為；商品房建設結構不夠合理，不能滿足民眾住房需求；房地產市場秩序比較混亂。這些問題的存在，影響著社會公平和穩定，已引起各級政府的高度重視。

房產稅是政府對單位和個人擁有的房地產征收的稅收，能夠對房地產市場起到調控作用。征收房產稅，不僅能夠增加地方政府的財政收入，而且能夠引導房地產資源的合理配置，促進社會財富的公平分配。同時，對房價的過快增長也有一定的約束作用。政府陸續出臺了一系列房產稅收政策，以穩定房價、引導資源配置和調節收入分配。上海市和重慶市出臺了房產稅實施細則，進行房產稅的試點改革。

從稅制建設的角度看，我國目前的房產稅收制度并不完善。在房地產開發轉讓環節和出租環節，稅收負擔較重；在房地產保有環節，稅收負擔較輕。房產稅的計稅依據和稅額標準也不夠合理，不適應房地產市場發展的需要，亟待改革。基于這種背景，有必要對房產稅收進行系統研究。

（二）研究意義

房產稅改革是我國稅制改革的一項重要內容。研究稅制改革，就要弄清楚各種稅的歸宿與效應問題。稅收歸宿是稅收負擔的最終落腳點。研究房產稅的歸宿問題，就是研究房產稅最終到底是由誰負擔的問題。對于政府來說，弄清楚稅收是由誰承擔的，有助于建立合理有效的稅收制度。因此，研究房產稅的歸宿問題，對于房產稅改革具有重大的理論意義。稅收效應是稅收對經濟、社會以及各經濟主體所產生的影響，即稅收政策的實施結果。研究房產稅的效應問題，就是研究房產稅對經濟發展、社會穩定以及經濟社會中各主體所產生的影響。征收房產稅可能會抑制房價，對資源配置和收入分配起到調節作用。但是，也有可能達不到理想的效果。因此，研究房產稅所產生的效應問題，有助于認清房產稅的影響，建立合理的房產稅收制度。

可以說，通過房產稅的歸宿與效應問題的分析，不僅可以評價房產稅收政策是否合理、科學，而且可以為深化房產稅改革提供理論支撐。指導房產稅改革，防止房產稅改革走偏。因此，研究房產稅的歸宿與效應問題，不僅具有重要的學術價值，也具有重大的現實意義。

二、國內外文獻綜述

（一）國外文獻綜述

房地產稅（房產稅）的征收在世界各國有著悠久的歷史，國外學者很早就開始對房產稅展開了研究，至今國外關于房產稅的文獻已不僅僅局限于稅制，其涉及面非常廣，包括了經濟、社會的方方面面。

Mieszkowshi（1972）通過調整 Harberger（1962）的關于稅負歸宿一般均衡模型，將其運用于研究房地產稅的問題，他把整個經濟中所有的行政區域按稅收的高低劃分為高稅收以及低稅收地區。通過在高稅收地區征收高房地產稅，這將會促使該地區資本的流出，進而就降低了土地和勞動力等生產要素的回報率，由此最終將提高房地產以及一般商品的價格；而通過在低稅收地區征收低房地產稅，將會促使該地區的資本流入，從而改善了該地區所有生產要素的組合比例，從而提高了生產要素的回報率，同時就降低了生產成本，這將最終降低房地產以及一般商品的價格。Capozza （1989）研究美國的稅制改革對住宅價格和住宅融資的影響，研究結果表明廢除財產稅將會使美國住宅價格平均下降 5%左右，而再取消抵押貸款利息將會使住宅價格再下降 12%左右。Noord（2005）等學者也都得出了比較近似的結論。

從上述文獻可以看出，目前國外學者對房地產稅與房價關系的進行了較多探討，這些研究對我國學者研究國內房產稅改革提供了許多幫助，非常值得我們去借鑒。

（二）國內文獻綜述

我國學者也對房地產稅與住宅價格之間的關系作了一些有益的探討，對于房地產稅收改革對住宅價格走勢的影響，理論屆可謂眾說紛紜，莫衷一是。主要說來有三種觀點：一種是認為實行房產稅改革能夠很好的抑制房價；另一種是房產稅的改革與否對房價的影響不大；而還有一種觀點認為房產稅改革對房價既有積極的影響也有消極的影響。

1、房產稅對房價的抑制作用

肖穎君、婁愛花（2011）認為不在房地產的保有環節征稅，一方面導致開發商在不用承擔稅收成本的情況下大量囤房囤地，等待房價上漲后出售，不利于實現房產稅調節房地產市場運轉的功能；另一方面由于房屋的持有成本較低，不利于促進個人閑置房屋的有效利用，這種閑置房屋進一步加劇供給的不平衡。

2、房產稅改革對房價既有積極的影響也有消極的影響

夏商末（2011）指出房產稅能否影響房價取決于許多因素，最終結果是導致房價下跌還是房價進一步上升均有可能發生。總結為兩個觀點：一個是貨物稅觀點，認為房產稅是對土地和房屋建筑物課征的一種貨物稅，其稅負機理與貨物稅相同，取決于相關的供求曲線形狀，即房屋的需求和供給彈性；另一個是資本稅觀點認為，因為房屋不僅是可升值或可獲得收益的資本，因此，房產稅本質上是對房地產資本課征的部分要素稅，這種要素稅的效應是導致房地產資本價格上升還是下降取決于被課稅部門的產業形態，最終歸宿取決于生產組織方式即勞動密集或資本密集程度、消費者需求價格彈性以及各種生產要素的流動程度。

3、房產稅的改革與否對房價的影響不大

賈康（2012）針對我國稅制中直接稅比重過低、地方稅體系不成型、國民經濟結構中房地產調控需要體現治本水準及收入分配需要有效抑制差距擴大這四個突出問題，闡述了住房保有環節征稅對房地產領域產生的調節作用。由于不動產（房地產）的相關調節原理是尋求一個供需狀態平衡，保有環節征稅，使得需求沉穩收斂，同時有效供給增加，總體的供需情況趨于平衡、沉穩、健康。

近年來國內外學者對房地產稅與住宅價格關系的進行了較多探討，對于房產稅的征收對住宅價格走勢的判斷之所以會出現如此迥異的判斷結果，主要原因在于：一是因為對房地產稅對房產市場運行的影響分析得不夠全面；二是是因為沒有從動態演變的角度去進行更深入的研究。但是這些研究成果對利用房地產稅調控住宅產價格波動實踐還是起到了一定的指導作用。但由于研究方法使用及相關基礎數據相對缺乏，學術界尤其是國內學術界對房產稅與房產價格關系進行深入探討的文獻并不多，缺乏對房產稅對住宅影響的深入理論分析和實證探討，因此，現有研究在理論和經驗研究上尚有進一步深入探討的可能與必要，至少可以從以下2個方面對房地產稅對房價影響作進一步研究：一是房產稅對房產價格的影響機理；二是我國房產稅對房產價格影響的實證分析。（作者單位：河北經貿大學）

參考文獻

[1]賈康，房產稅的作用、機理及改革方向、路徑、要領的探討[J]，北京工商大學學報，2012（2）

[2]賈康，房產稅改革：美國模式與中國選擇[J]，人民論壇，2011（1）