房地產金融風險防范對策研究

郝玉梅　張春燕　景雪

摘要：房地產行業作為國民經濟的支柱之一，為我國經濟的快速發展做出了積極的貢獻，目前大多數的房地產開發和銷售都依賴于銀行貸款，然而金融管理的不到位等，給我國房地產金融帶來了很大的風險，為此本文結合我國房地產現階段的金融風險，提出了針對性的防范措施。

關鍵詞：房地產金融；風險；防范措施

1.引言

隨著我國經濟的快速發展，城鎮居民對住房的需求不斷增長，這使得房地產行業得到了迅猛的發展。眾所周知，房地產項目的資金投入大、投資周期長，這就決定了房地產項目對金融信貸的依賴性。房地產金融業務十分復雜，它包括從開發、管理到服務等方面，并且包括籌資、投資、貸款等一系列的金融活動。具體而言指的是在房地產再生產過程中的各種存款、貸款、投資、信托、買賣、租賃、抵押、保險、貼現、承兌，有價證券的發行和交易等等的一系列金融活動以及一些房地產金融機構辦理的各類中間業務。

房地產與金融兩者之間相互依存、相互支持，兩者的健康發展和運行為多我國經濟起到了重要的支撐作用。同時房地產和金融本身的關系也非常緊密，房地產的快速發展需要金融業的支持，而房地產以其固定資產的性質也成為金融抵押中的主要抵押物，為銀行降低貸款風險發揮了積極的作用。所以有效的防范房地產金融風險成為政府、房地產企業和金融部門一個關鍵解決的問題。

2.我國房地產領域存在的風險成因

2.1 房地產企業的融資過度依賴于商業銀行

我國的房地產金融的發展程度比較低，房地產企業直接融資（比如股票市場上市、發行債券融資）比較少，同時一些西方發達國家比較流行房地產信托基金、住房合作社等在我國目前市場上施行也有一定的困難，這就造成了現階段我國房地產企業的通病，即過分依賴于商業銀行的貸款融資。先關數據表明我國有相當比例的房地產企業自有資金僅20%-25%，其余資金基本全部來源于商業銀行的貸款。

我國房地產企業偏好間接融資，過度依賴商業銀行的貸款。這就給我國的房地產金融帶來了很大的風險，一旦房地產企業的資金鏈出現問題，很有可能使房地產業崩潰，從而危及到商業銀行乃至整個金融系統，給我國國民經濟造成無法估量的損失。

2.2 房地產泡沫嚴重

房地產價格上漲過快很容易導致市場價格大大超過其真實價值，房價扭曲從而產生房地產泡沫。從各國的歷史情況來看，房地產泡沫的形成總是與炒房資金過多的流入房地產市場相聯系的。正是由于炒房這些投機因素的參與，從而使房價上漲速度過快，導致其市場價格大大超過其使用價值（即市場價格），這種泡沫雖然表面上一度很繁榮，但是這種繁榮并沒有建立在一定價值的基礎之上，隨著房地產價格的下跌，泡沫必然會破滅，要是控制不好的話也不排除導致發生危機的可能性。雖然目前對于我國的房地產是否存在泡沫還有很大的爭議，但是房地產價格過快上漲卻是一個不爭的事實。

2.3 商業銀行管理機制不完善

由于資金逐利的本性，各大商業銀行均把房地產信貸視為“優良資產”，更是紛紛加大對房地產方面的信貸支持力度。在這種情況下，商業銀行往往會做出一些短視行為，在業務的經營上，無視各種規章制度和規范操作流程，自行簡化審查手續，降低等級評定的門檻，風險意識比較淡薄。

另一方面，一些銀行操作員工的業務水平不高，責任意識和風險意識比較低，在信貸之前一些比較重要的資料審核以及企業信用狀況方面把關不夠嚴格，貸款后又不能夠及時追蹤項目的進程，使得一些房地產開發商挪用信貸資金或沒有正確的運用資金，導致項目的無法如期完成以及無法按期還付銀行的信貸資金。這些都給我國的房地產金融聚集了很大的風險隱患。

3.房地產金融風險防范對策

3.1 建立健全房地產金融相關法律

由于房地產金融是個龐大的工程，從國家的產業政策到具體的細節操作的方方面面都離不開政府的參與和引導。同時從國外房地產金融發展的經驗來看，建立與房地產金融相關的法律環境起著極其重要的作用。所以我國政府要盡快建立健全與房地產相關的法律環境，包括出臺公積金法、房地產抵押貸款法、物權法、消費者信貸法等，防范和減少房地產金融風險，為房地產金融風險提供一個良好的政策法律環境。

概括來講，房地產金融方面的立法應至少從以下三方面入手，一是盡快建立健全相關的法律法規和規章制度；二是對現階段我國房地產金融相關的法律出現問題的要進行修改，使其要房地產適應不斷創新的需要；三是要在有法律法規的條件下做到執法必嚴、違法必究。

3.2 加強金融部門的風險管理

銀行應加強其管理規章制度的完善與落實，商業銀行加強其內部管理，一些重要的易發生風險的政策措施要堅決實施，對于銀行內部工作人員不落實的情況要及時發現并嚴格要求，必要的話賞罰并重以抓落實情況。

商業銀行應建立完善的操作風險管理機制，商業銀行應事先規定每個業務的具體操作流程，同時制定詳細的規章制度以保證嚴格實施，運用科學的方法對整個流程進行規范化操作。建立科學合理的激勵機制，這就要求銀行對所有的雇員一視同仁，制定統一有效的管理酬勞機制，以充分調動每個雇員的風險防范積極性，這樣往往會事半功倍。同時，商業銀行也要不斷加強對從業人員的業務培訓，以提高從業人員的責任意識和風險意識，不斷提高人員素質。

3.3 加強對金融部門的監管力度

金融監管當局應該適應不斷發展的金融創新的需要，不斷改革其監管模式和監管內容，同時要求各市場參與主體公開披露必要的信息以及金融產品創新機制，并根據已掌握的實際情況盡快制定出一套有效的事前監控體系來有效規避可能發生的金融風險，同時對于違規者制定嚴厲的處罰機制，嚴懲欺騙和違規行為，防范金融風險，確保金融穩定。，從當前的實際情況來看，首先應該逐步放開分業經營，其次銀監、證監、保監三大監管機構應當加強協調合作，形成合力，為混業經營的監管做好積極的準備工作。

3.4 積極拓展房地產企業的融資渠道

房地產業對金融業尤其是對商業銀行貸款的依賴程度很高，融資渠道過于單一，這樣也大大加強了商業銀行的金融風險，可能引發潛在的金融危機。因此，拓寬房地產業的融資渠道，增加直接融資的比重，探索融資新模式是今后我國房地產業發展的重中之重。現有的融資渠道主要有：銀行信貸、房地產信托、房地產基金、私募基金、發行債券、資本市場。

3.5 加強房地產市場的金融調控

堅持房地產市場宏觀調控政策不動搖。政府在堅持房地產金融調控的立場不能放松，因為如果放松，不僅會前功盡棄，更重要的是，必然會導致房地產市場的混亂，不利于整個房地產市場的健康持續發展，甚至會拖累整個國民經濟。

加大保障房建設，從供給上解決房地產市場供不應求狀態。面對我國房地產市場供不應求，商品房住宅價格高居不下的局面，政府加大建設保障性住房力度，可以進一步改善人民住房居住條件，更重要的是，促進了我國房地產市場的健康運行。

在房地產的金融調控中，地方政府的扮演角色非常重要，地方政府應當樹立科學的政績觀。而不是將賣地作為地方財政的主要收入來源，應當將房地產業培養成為使民眾“住有所居”的產業，要在國家的宏觀調控中發揮其關鍵作用，不應當一直以自身利益為中心，成為中央政府宏觀調控的“阻力”。

結語

目前我國房地產金融風險的整體形勢依然嚴峻，所以就要不斷加快我國的房地產金融體系建設，保證房地產金融的發展與房地產行業的發展同步。建立和健全房地產行業的相關法律、法規，探索房地產行業的新的融資模式，為建立有中國特色的房地產金融體系做出積極的貢獻。（作者單位：濟南市房屋建設綜合開發集團）

參考文獻

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