物業管理企業實行全面預算管理的理論與方法

何宇峰

摘要：隨著我國商品房市場的持續火熱和城鎮住房改革的不斷進行，這也直接促使物業管理水平的提高，現行物業管理手段主要依據2007年頒布的《國務院關于修改〈物業管理條例[1]〉的決定》，依此條例，以前公房管理者與住戶之間的關系也由管理者與被管理者轉為服務者與被服務者。在此背景下，物業管理企業全面預算管理也將扮演越來越重要的角色，也是提高物業管理企業服務水平必然選擇。

關鍵詞：物業管理；預算管理；預算編制

一、 物業服務企業全面預算管理的意義

首先，對于一個企業來說，未雨綢繆可以說是生存必備的技能，對物業管理企業也當然是一樣。全面預算管理的是現代企業管理系統的一種先進管理方法。現代企業經營管理的重要內容包括“規劃”和“控制”兩大部分。若無規則，則無控制的依據，而規劃的重要內容之一就是全面預算。全面預算是指按照企業決策方案，確定企業各項活動的目標，并表現為預計利潤表、預計資產負債表和現金預算等一整套預計的財務報表及其附表，借以預計未來期間的財務狀況和經營成果。其中，預算編制則是全面預算的重要一步，預算的編制和使用，作為評價業績的標準，在管理上有時比實際結果更受重視。

基于全面預算管理制度的先進性，物業管理公司在企業內部規范經濟行為的各個方面建立了一套完整的全面預算管理體系，從而提高企業財務管理具有重要的現實意義；其次，物業管理公司推出這樣的全面預算管理的管理機制也能起到協調公司經營，通過預算目標，編制，匯總和審查，執行和調整，評價和評估的分解作用，從而起到協調效果，為公司的規劃和發展公司業務和提高公司自我意識方面發揮了關鍵作用；再次，全面預算管理在企業部門的實施，可以起到很好的員工績效的激勵作用，全面預算管理通過分解有針對性的戰略目標，實施，控制到最終的具體實現，從而推動員工和部門不斷提升自己的專業水平，當然，同時員工同時可以提高自己的待遇水平。此外，引入全面預算管理，可以提高物業管理公司一直都面臨的預算死板問題，是預算變得簡單、方便和客觀性。

二、 物業服務企業全面預算的編制

物業管理企業實施預算編制應遵循以下原則： 1.目標導向的原則。企業相關管理部門將根據公司的情況來制定短期計劃和長期發展戰略，結合公司目前的情況，制定了企業年度預算、季度預算、甚至是月預算。根據自己的具體情況來對具體問題具體分析，細分并開發適合自己的預算。 2.綜合平衡的原則。這需要處理每個部門的局部和整體以及全面的預算平衡之間的關系。 3.全部成本的原則。將各部門預算管理費收入統一算到他們的成本中去。 4.重點支出項目重點控制原則。要想企業達到長期發展的目標，就需要對企業當中的核心競爭力進行重點培養，那些比較重要的項目要著重控制，不可隨便的進行更改。①

預算編制步驟：1.審查平衡。財務管理部會和其他的有關部門對物業管理企業的各個單位的預算進行審查（有必要的時候可以進行復查），有必要的話可以給他們提出適合的平衡建議，而且企業還要發布工作目標責任書，年度工作目標可以作為各個部門預算的修正依據。 2.批準。通過預算各部門（財務部、工程部、物業部、市場部和保安部）進行分析整理，企業的財務部門才能上報公司上級進行審議，報道給管理層。 3.發出的執行。企業年度預算提交管理層審批，然后去下發到各部門，分解落實到財務部門后執行。

三、物業管理企業全面預算存在的問題

（一）物業全面預算意識不足

物業管理公司目前所缺乏的預算意識，要么是預算目標單一。②因為大部分財務管理業務仍處于過渡階段，很多企業仍然不熟悉該系統是比較全面的預算管理系統，比如全面預算管理，以提高企業管理水平的優勢，協調公司，激勵績效改進等，都還是一知半解，更何況引入這種制度呢？另外有一些物業管理公司思想比較局限，并不認為物業全面預算是必要的，所以對此也就抱著一拖再拖的態度，覺得只要國家沒有明確規定需要全面預算他就沒有必要引進這種管理模式。因此，在這種情況下，國資委就應該起到引導作用，以更好地促進企業的全面預算管理在市場化的物業管理的背景下，提升水平并發揮應有的作用。

（二） 預算編制存在問題

1.預算目標單一，編制的預算沒有成為實施戰略目標的手段

目前，國內企業仍普遍使用傳統的預算系統，無論是在預算編制，設計，實施，控制，都是基于一個個單一的目標預算為導向，如以成本為導向的預算編制，反映成本控制，反映現金流量的現金流量控制為導向的預算編制等。盡管有這些預算的編制也有一定的管理效果，但因為公司的核心目標是企業價值最大化，也可以說是利潤最大化，反映在預算上則是預算指標體系的策略的成功。因此，各種預算準備階段的設計目標是相對簡單的，而有戰略導向的建立全面預算框架則是很復雜的。

2.缺乏有效的預算溝通，全面預算編制行為受局限

我國企業的財務預算的執行主要反映在最終監督和考核狀況上，再加上很多企業的預算編制工作主要由財務部門負責，尚未建立起一套系統的全面預算框架，從而導致“財政預算完全所有的“錯覺預算。有些公司是通過自上而下，自下而上，或上下結合的溝通，但由于企業的經濟和技術領域的過于嚴格的劃分使雙方很難直接溝通和理解。并且使用相互理解而非用專業術語來表達自己的立場，導致預算編制和財務管理幾乎沒有什么技術方面的問題，而技術人員不知道在財務管理方面怎么執行預算。這種情況下全面預算的編制是極為不利的，將顯著降低預算編制的效率，不能滿足企業提高效率適應市場競爭日益激烈的要求。

3.編制方法不靈活，編制的預算很大程度上存在主觀性

編制預算方法對實現企業全面預算管理的目標和提高預算效果具有不可忽視的作用。目前的預算編制方法，常用的為企業增量法或削減法，因為遞增或遞減的預算編制簡單方便，也給預算確定討價還價留下空間的行為，同時也認識到歷史水平的合理性。然而，較少的因素來考慮預算遞增或遞減的外部環境在很大程度上是主觀的，難以適應市場環境的變化和反映瞬息萬變的經營管理活動，再加上自己的預報的局限性，它們容易導致預算編制出與實際操作效果相違背，預算的實際效果就會相對窘迫，難以發揮預算的激勵作用。

（三） 全面預算考核不足

主要體現在預算缺乏專門人員以及預算程序不一致的標準上。首先，物業管理公司，目前還沒有相關部門正在做指導全面預算并介紹其特殊性，缺少充分的預算，包括與評估收入的預算、物業管理費用的預算、預算期間、物資采購預算成本和固定資產預算。內容是相當繁瑣的，它必然導致預算評估階段的短缺。

結論

物業管理企業在做好預算方面是必要的。上述全面預算的介紹，包括預算編制，預算管理的內容，預算編制的編輯程序以及預算的理論動機理論，都是需要綜合考慮并遵循精確的原則的。全面預算編制與使用需要各企業在實踐中不斷積累經驗，結合自身特點，深刻領會全面預算的理念，通過實施科學的預算編制模式給企業帶來成功。相信物業管理企業通過實行全面預算管理制度的引入并在此推動下可以很好、更快的融入社會主義市場經濟之中。（作者單位：北京捷利物業管理中心）

參考文獻

[1]關晶：《物業管理企業實行全面預算管理的理論與方法》，《經營管理者》，2012年第10期

[2]孫言明：《企業全面預算的編制問題及對策研究》，《財經縱橫》，2011年第4期

[3]陳洪：《淺談企業全面預算管理》，《中國煤炭地質》，2008年第11期

注解

①關晶：《物業管理企業實行全面預算管理的理論與方法》，《經營管理者》，2012年第十期。

②陳洪：《淺談企業全面預算管理》，《中國煤炭地質》，2008年第11期