房企掀起并購潮

顧慧妍

綠地終于出手了，這次他看上的是已經在H股上市的盛高置地。交易完成后，盛高置地將更名為“綠地香港控股有限公司”。從此，綠地邁入了上市企業的行列。

同綠地一樣，抱著并購目的的房企越來越多，如金地、萬達等，不僅在開拓海外融資渠道上下功夫，還希望能夠拓展相應的海外業務。因此，從格局上來看，未來的房地產市場必然是大者愈大、強者愈強。據克而瑞提供的數據顯示，2013年一季度全國TOP10企業市場份額達14.88%，較2012年同期上升0.6個百分點，而TOP20企業相較去年同期更有1.03個百分點的上升，龍頭房企從市場回暖中獲益更大。

可見，誰也阻擋不了這股并購潮。清科研究中心統計數據顯示，2013年4月并購案例數量上，房地產行業名列第一，共完成9起，占案例總數的13.8%。另據清科研究中心《2013年第一季度中國并購市場研究報告》顯示，2013年第一季度房地產市場以25起并購案例位居榜首。受房地產調控政策的影響，房地產業整合熱度依然持續。

這股并購潮如同溫水煮青蛙，鍋里的青蛙不急著往外跳，鍋外的青蛙好奇于鍋內的景色，而只有掌握火候的人才知道，總有一些青蛙會成為美餐。

綠地盛高終成眷屬

5月8日晚，H股上市公司盛高置地（控股）有限公司和綠地聯合宣布：“綠地將通過其在香港注冊的全資子公司以總共約30億港元的代價認購盛高置地增發的普通股及無投票權可換股優先股，交易完成后綠地控股將持有擴大股本后60%的股份，現有大股東將降為第二大股東。”

據綠地官網發布的信息：“綠地控股認購新股的價格為1.90港元/股，認購完成后，股東還可按合并后的股份獲得1.275港元/股現金的特別股息。同時，由盛高置地持股50%的上海半島酒店將剝離給現有大股東董事局主席王偉賢個人持有。”

交易完成后，盛高置地將更名為“綠地香港控股有限公司”。據綠地方面表示，對于盛高，其目前的主營業務將被保留，同時可能會增加新的業務領域。但公司將如何定位，現在還沒有最終敲定。而對于借殼上市后綠地香港控股公司未來的定位和發展方向，綠地表示將作為海外業務和在港融資的重要平臺。

盛高置地4月19日停牌，停牌前最后一個交易日收盤價為每股3.820港元。經調整每股1.275港元現金特別股息后最后交易日收市價為每股2.545港元。

實際此次借殼，綠地醞釀已久。

早在2008年初，綠地就表達了“一定會上市”的意愿。此前，綠地對上市曾有幾種考慮方案，首選目標是國內IPO，其上市計劃曾一度進入籌備上市的審計、評估等“實質性階段”，但受到金融危機等因素影響，之后幾年一直未有突破性進展。2010年底，原本屬于上海農委住宅辦的20%綠地集團股權，通過劃撥轉給上海城投，市場開始猜測綠地或欲借殼上海城投實現上市愿望，然而，這種猜測無疾而終。

事實上，綠地集團董事長兼總裁張玉良一直都希望綠地能實現獨立上市，將集團變成一家公眾公司。但或因其股權結構問題，遲遲無法實現他的愿景。有資料顯示，1992年7月，上海市農委下屬3家企業共出資1000萬元，上海市建委下屬企業出資1000萬元，組成了綠地的最前身“上海市綠地開發總公司”。如今，在綠地的股權結構中，上海國資委持股51%，員工持股46%，天宸集團和社會公眾持股3%。但在外界看來，股權結構中的員工持股部門及涉及地產、能源等領域的多元化經營方式，股權結構過為復雜，成為整體上市的絆腳石。但在今年初，張玉良透露，集團正在運作海外業務借殼在香港上市，并有了買殼對象。“目前整體上市缺少條件，為了加快上市步伐，綠地集團選擇拆分上市，今年肯定完成。”

綠地通過并購獲得了一個新平臺，而盛高也獲益不小。標普認為，綠地控股簽署協議收購盛高置地后，盛高置地的業務狀況和財務風險可能會改善。

資料顯示，盛高置地為上海本土開發商，布局長三角地區和其他共10個城市，開發項目主要為中高端城市住宅、大型城市綜合體及高端旅游地產，截至2012年12月31日，盛高置地在各地擁有近470萬平方米土地儲備。但由于開發的產品多為中高端物業，盛高置地在房地產調控中深受影響。去年，盛高開始頻繁變賣項目套現償還債務，但沒有從根本上解決資金壓力。至去年底，盛高置地手持現金16.5億元，借款總額為人民幣68.38億元，資金情況非常不樂觀。

據盛高置地2012年年報顯示，去年該公司總收益約17.67億元，較2011年同期減少約69%；而去年該公司的凈虧損額達9.38億元。當多數房企在去年四季度銷售業績開始走高的時候，盛高置地卻不得不為解決資金困難而轉讓項目。今年1月份，盛高置地以10.9億元的價格轉讓了其在無錫的地王項目。

借殼上市為融資

可以相信“買殼”是促使眾多房企并購的重要原因，而“借殼”的主要目的，就是融資。3月，剛在香港成功借殼8個月的萬科宣布通過香港萬科發行8億美元5年期定息債券，5年來首次從公開市場融資，且該筆債券年利率僅為2.7%，資金成本之低讓同行羨慕不已。4月25日，招商地產稱擬將公司旗下四家控股公司的股權注入去年新收購的香港上市公司東力控股，折合資產49.6億元，此舉被認為是為后期融資鋪路的實質第一步。4月10日，謀求上市已達八年之久的萬達出手香港，以6.74億港元收購恒力65%股權，成為第一大股東。

眾多房企為什么選擇借殼上市？因為夠便宜！并且相比之下，在目前資本市場的背景下，想要實現國內IPO，流程更為復雜。

根據萬科、招商、金地、萬達幾家收購案例來看，這幾家大型房企均以7折甚至6折的“折扣價”實現收購。如恒力商業主席兼控股股東陳長偉，向王健林旗下大連萬達商業地產出售股份及可換股債券，相當于公司合共65%權益，股份出售代價為4.655億元或每股0.25元，較停牌前報價0.345元折讓27.54%，而可換股債券出售代價為2.09億元，收購方將按每股0.334元，作價較停牌前報價折讓約3.2%，涉及資金2.39億元。

通過收購，收購方均獲得了殼公司旗下的項目資源。金地集團以超過16億元，低成本獲得星獅地產在京、滬、深等地的一批土地資產，包括上海松江的住宅用地，計容積率面積約74.5萬平米，星獅地產所占權益為54.85%；深圳高新科技園已建成的辦公收租物業共計約14.3萬平米，年租金約1.2億元，星獅地產所占權益為100%；北京搜狐大廈面積約1.5萬平米，年租金約3000萬元，星獅地產所占權益為60%。

并購出海 各有所圖

借殼上市只是房企并購的目的之一。

隨著房地產調控以及資本市場的不暢，一些房企因業績下滑而需要“甩項目”，或者一些房企出于“處理庫存”的目的，成為推動房企并購事件出現的主要推手。

2月28日，瑞安建業發布公告稱，公司全資附屬公司建裕興計劃以3億元轉讓2011年購入的廣州番禺項目。據瑞安建業2012年業績公告顯示，截至2012年12月31日，公司已建成的待售物業總金額已由4.28億元上升至18.96億元。公司扣除預售款的短期負債有67億元，各類現金相加只有30億元。在這樣的背景下，轉讓項目減輕銷售壓力，顯然成為瑞安建業最明智的做法。另外，招商地產存貨中歸類為開發產品的已竣工物業也由2011年12月31日的24億元猛增至2012年底的112億元。可見，目前有意愿出售項目的地產商不在少數。

3月上旬融創中國和綠城房產聯合發布公告，擬斥資90.19億元通過收購公司股權，購人9個位于上海市黃浦區的地產項目“豐盛皇朝”。據媒體報道，這是香港富豪鄭裕彤女婿、新世界中國副主席杜惠愷在上海的私人項目。

此外，中體產業、華發股份、廣東宏遠等地產公司部在3月份通過收購的方式，增加土地儲備。僅3月26日至30日，通過上市公司公告的項目并購案例就有4個。蘭德咨詢有限公司總裁宋延慶認為，在樓盤滯銷的背景下，將項目低價轉讓給其他開發企業，也許是處理滯銷樓盤的最好途徑。

房企扎堆“出海”的另一個原因是希望拓展海外業務，這也帶動了房企海外并購案的增加。

據德勤中國財務咨詢服務合伙人鄺炳強表示，近兩年內地房企海外并購增加，去年至今已有7宗“買殼”交易，目前仍有不少房企亦在洽商買殼。能到境外發展的國內房企均屬大型較有實力的公司，過去兩年已有國內企業在美國、中國香港、新加坡、韓國和馬來西亞等地購買資產，目前亦有企業正關注英國等歐洲市場的機會。

4月中旬，萬科以6.78億元收購新加坡一個房地產項目30%的權益。早前，萬科先后與美國鐵獅門、香港新世界聯手，進軍美國舊金山和香港開發住宅項目。其中，萬科為舊金山項目投資1.75億美元，而香港荃灣地塊總價值34.35億港元，萬科占有項目兩成權益。萬科董事長王石透露，萬科將追隨客戶進軍北美，年底有望在紐約投資項目。

2012年以來，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計劃，投資規模已達上百億美元。商務部數據顯示，去年前三個季度，我國境內投資者共對全球126個國家和地區的2491家境外企業進行了直接投資，累計實現非金融類對外直接投資525.2億美元，同比增長28.9%。其中，房地產投資在境外的資源配置效率和利潤空間均相對較高。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，吸引中國開發商“出海”的，不僅是戰略布局上的考慮，更是想利用國內房企在銷售渠道的資源優勢，吸引國內高端職業客戶群到海外置業投資，而房企也可在此細分市場上獲得收益。