小產權房的成因及法律解決途徑

胡弘松

【摘要】在我國由于農村與城市的土地具有二元結構的特征，促使了小產權房的形成，從根本上來說，小產權房是指農民、政府以及房屋開發商對房產權的利益之爭。由于近年來我國的的商品房在價格上提升迅速，而與此同時，土地資源也隨著房產的開發出現嚴重緊缺的現象，因此小產權房的開發逐漸成違規之勢，出現越來越嚴重的情形。而相應的對小產權房進行規制的法律主要途徑有：一是要健全住房緊缺狀況相應的社會保障供應體系；二是要盡量完善小產權房相關的法律法規；三是要對現有的小產權房進行妥善處理，不能強行拆遷違規的小產權房建筑，而要加大檢查工作的力度，做到及時制止還未進行建設和即將進行建設的小產權房。

【關鍵詞】小產權房；成因；法律解決途徑

小產權房又被稱之為鄉產權房，是在農村集體土地上建設的商品性住宅，通常是由鄉鎮或是村委會與土地開發商合作進行建設，或者沒有開發商的共同協作，僅是鄉鎮、村委會自行的開發建設。同樣也有經由鄉鎮村委會審批過后，由村民進行開發建設。并通過較低價格出售給其他的城市居民，而這些房屋建設并沒有相關的國家審批手續，也沒有經過國家的正式規劃，在土地出納金的交付上也沒有出讓一定的經濟費用，一并國家簽發的預售許可證和土地使用證都沒有。而在相關的購房合同中國土房管并不會對合同進行備案，所以小產權房并沒有房屋所有產權證，而經由鄉鎮政府或者是村委頒發的產權證，并不合規范，因為對于房屋產權受法律保護這一因素來看，小產權房受到的產權保護范圍很小，因此才被稱之為小產權房。

一、小產權房現存的問題

（一）無合法產權引發法律糾紛

小產權房中現存有的問題是在房產權的具體歸屬上紛爭不休，而就小產權房的本質而言，其實是房屋無產權，即消費者在購買房屋時并不能得到相關的法律認可，同樣也不受法律保護，如果在住房中出現財產證明、拆遷問題以及運用房屋產權進行抵押貸款時都不會受到相關法律的保護，同樣在房屋進行上市交易或是遺產繼承時都不會受到法律的保護。

（二）與規劃實施矛盾

在小產權房屋的建設中，經常會出現占用農用耕地面積的情況，并在建設中擅自進行占用，從而使耕地面積大幅度減少，而小產權房屋的建設占用土地面積卻不斷上升，從而使我國的土地利用規劃失去其有效作用，導致了小產權房屋規劃與城市建設規劃的矛盾不斷，由于小產權房屋不經過國家的允許自行建設開發，而且缺乏相關部門的批準證件，換而言之，就是說小產權房屋是違反國家規定并與城市規劃建設相沖突的房屋產權。

（三）造成市場的不公平競爭

有小產權房并未交納一定的國家經濟費用，建設花費較低，所以在出售價格上與其他的房屋出售價相差甚遠，從而導致房屋市場的不公平競爭，這其中的不公平性涉及到房屋建設成本的稅收的問題。由于小產權房屋沒有任何的土地成本和手續費用，因此比平常普通的房地價格要低至百分之二十到百分之三十左右。而且在交易中也呈現不正規性，對各種稅收的逃避造成了小產權房屋的低成本，在房屋市場中的不公平競爭也不能夠得到及時的監管控制，從而導致在房屋價格和規模的監管中，信息呈現不準確性，同時也對國家的宏觀調控起到嚴重影響作用，并對房地產的正常市場秩序進行一定程度上的擾亂。

（四）損害購房者和弄明的利益

對于房地產中的購房者而言，在進行小產權房交易時，實質上存有很大的風險，因為小產權房并沒有國家的合法簽證，所以購房者的房屋擁有權也不能夠得到法律上的保護。其次，小產權房屋面臨著隨之被拆除的可能，并在房屋的出售中還會出現以租代售的違約風險。再有由于小產權房屋的質量并不能得到保證，所以這也造成了房屋購買的風險。

二、小產權房產生的成因分析

（一）二元制土地管理制度是小產權房產生的根源

在我國法律中對土地制度的確立是指，只有國有土地才能進行一級土地交易，而農村集體所用土地則不被允許進行使用權的轉讓。正是由于此法律上的規定導致了運用農民土地進行房屋建設開發成為了非法的活動，也正是由于這一法律的規定，使得房管部門有理由不頒發相關的房產證于小產權房。

（二）收益落差過大和違規成本過低是小產權房形成的直接原因

在我國的農用耕地征用中，相應的補償偏低，而且在相關的補償內容中并沒有對土地發展權進行體現，為當農用耕田被征用后，進行建設的市場價值比相應的征用補償要高出許多。對于在違規中出現的問題，經常會有介入房屋建設的開發商來進行承擔，而房屋一旦銷售出去，購后所面臨的各種風險則都轉移到購房者身上。一旦國家下在對違規房屋建設進行處罰時，鄉鎮政府受到的影響卻不是很大，因此在治理力度上偏弱，對于小產權房屋所帶來的高額收益，相應的懲罰力度顯得很是不足。

（三）地方政府的監管不到位促成其快速發展

政府管理的相對缺失具體表現有：土地立法的不及時性以及相應的土地規法法律不是很健全。由于我國建設領域規模的不斷擴大，導致的小產權房屋建設任意泛濫，但是國家仍然沒有對農村集體土地被低報償征用作出一定的制度規定，只是加大制止小產權房屋建設，并沒用相應的疏導政策，立法滯后，必然會帶來長期性問題得不到解決的狀況，與此同時，相關部門的執法不力對小產權房屋建設也帶來了不利影響。

（四）市場需求提供了其發展的空間

房地產市場供需隨著我國建設領域的不斷擴展呈現的矛盾日益尖銳化，資源配置的自我調節在市場的作用下根本無法滿足公眾對商品房的需求。普通的商品房價格呈現居高走向，這種趨勢導致許多市民為了買房子而不顧風險。可以這樣說，正是由于市場的共需求矛盾日益加深，以及房產的價格不斷暴漲，從而使小產權房屋越來越多。

解決小產權房問題的途徑主要有，加快農村土地產權和土地征收制度改革，加強農村土地利用管理，健全城市住房保障體系等。雖然我國小產權房的建設發展越來越迅速，但是由于其發展和生存的環境并不利于小產權房的大力開發，因此很容易失去生命力，最終也會退出市場。其中的原因有在國家實施相應的政策時對小產權房禁止起到了一定作用，由于小產權房的質量無保證以及房主擁有權得不到合法的保護，因此小產權房將會失去其市場需求，與此同時，城市的房地產價格也會隨著這一趨勢呈現理性回歸，小產權房在房屋的銷售市場中終究會退出。

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