淺析房地產集團的資金管理

鄭勝華

摘要：隨著國家宏觀經濟調控的逐步深入，房地產行業面臨著越來越激烈的競爭，因此房地產集團的管理重心也將隨之發生變化，而其中資金管理變得越來越重要。本文對目前房地產集團資金管理工作中存在的問題進行了分析，并提出了相應的應對措施。

關鍵詞：房地產集團；資金管理

隨著國家宏觀政策的持續收緊，房地產市場競爭的日益加劇，房地產行業面臨的發展形勢越發嚴峻，從重土地升值到重資金管理、加快資金周轉、加強核心競爭力建設的趨勢更加明朗，如何加強房地產集團的資金管理、提高資金管理的運營效率已成為了非常迫切需要探討的課題。

一、目前資金管理中存在的主要問題

1.資產負債率偏高，過度負債經營。房地產企業的資產負債率普遍偏高，國內主要開發商的負債率絕大部分都超過了70%，這固然和我國房地產企業發展的歷史環境等要素有關，通過利用負債經營可以發揮財務杠桿的作用，但如此高的負債率蘊藏了極大的財務風險，一旦市場出現較大的波動，極易出現資金鏈的斷裂。

2.資金管理不善，效率低下。由于受到房地產行業現行預售資金監管政策的限制，房地產集團內部各項目之間資金資源不能有效互通，各項目之間的資金融通渠道較難打通，此外，部分公司的資金管理理念淡薄，日常管理中對資金管理不重視、責任不明確，直接導致了資金管理的低效率。

3.融資方式較為單一，融資渠道較為狹窄。由于受到國家政策的影響，房地產集團直接融資的大門一直關閉，絕大部分房地產集團基本上以銀行融資和股東投入為主，其他融資方式較少，無法滿足房地產集團公司持續發展的需要。

4.資金管理制度執行不系統，執行不規范。雖然部分公司有相應的管理制度，但制度的不系統、不科學以及各制度之間的銜接不暢等問題較為嚴重，而且制度的朝令夕改也使得制度的嚴肅性不夠。此外，更為嚴重的是制度停留在紙面上，實際執行不到位，也使得制度的有效性大打折扣，突出了風險。

5.資金管理模式不成熟。目前部分房地產集團在資金管理模式上采用“集中管理，適當分權”模式，但沒有系統的資金集中管理模式，導致資金分散、資金沉淀量大、資金使用成本高、資金周轉速度低下等問題較為明顯。

二、強化房地產集團資金管理的應對措施

1.統一資金管理制度，規范資金收支管控。制度是管理的基石，尤其是房地產集團，只有制定了嚴格、統一的資金管理制度，才能強化資金管理。通過對資金收支各個方面的制度制定，如通過制定資金支付審批權限、現金管理條例、銀行賬戶管理規定、票據管理規定、銷售收款規定、應收款管理規定、融資擔保管理規定等制度，明確各部門職責，提供資金管理依據，隨著資金管理各項制度的健全并推行，房地產集團的資金管理工作才能步入正軌，資金管理工作才能執行規范和得到有效管控。

2.強化銷售資金的回籠管理。通過銷售房源回籠資金是房地產集團最為重要的資金流入，而且銷售資金回籠的速度和金額直接影響到了房地產開發的經營成果，由于土地成本的高企，資金的成本已然成為項目開發中非常重要的因素，通過加快銷售資金回籠，可以降低項目開發風險，鎖定收益，從而維持房地產集團的持續發展，因此一方面要在銷售中通過銷售策略的創新、內部機制的創新以及合理的價格杠桿等手段提高去化率，另一方面也要緊盯資金回籠，明確內部催款環節，協調好外部銀行、公積金管理中心等業務關系，充分利用新的銷售績效考核機制等千方百計提高資金回籠。此外在面對存量高企、資產沉淀的情況下，要及時果斷地采取措施加快存量房的銷售，通過沉淀資產的置換等方式盤活資產，增加資金流入。

3.拓寬融資渠道，降低財務風險。在當前的市場環境下，必須拓展融資渠道，樹立多元化融資的新思路，除了傳統的銀行融資渠道外，還可以通過出售股權、委托貸款、私募股權、買方信貸、融資租賃、合作開發、地產基金、信托基金等方式解決融資問題，根據項目開發的性質，選擇合適的融資方式，避免出現短債長投、融資渠道單一，從而出現財務風險。

從長遠來看，直接融資將會成為房地產開發資金重要的來源方式，如房地產投資基金能為房地產企業提供長期穩定的資金，根據項目的不同，客戶的不同，通過設計不同類型的房地產投資基金，可以有效解決房地產開發的資金來源和期限匹配問題。

4.統一銀行開戶管理，推行收支兩條線管理。貨幣資金是流動性最強的資產，是內部控制的最關鍵環節。為強化貨幣資金的事前控制，在健全貨幣資金基本內部控制制度的基礎上，房地產集團對銀行開戶要進行嚴格管理，如通過所有項目公司的開戶都要報公司總部審批，對各項目公司的多余賬戶要及時進行清理，撤銷多余賬戶，從而達到資金的集中管理和及時掌控。

5.統一資金籌資管理，防范融資和擔保風險。房地產集團對各項目的資金融資應進行統一的籌劃和管理，根據各項目經營發展以及資金需求和融資條件，每年初對各項目上報的資金收支計劃進行審核，確定各項目的授信額度和計劃融資指標，項目公司申請授信、放款都應由集團公司進行把控。同時作為信貸管理的延伸，強調由集團公司進行統一擔保管理，強化審批程序，實施規范化操作，防范擔保風險，確保資金安全。

6.落實資金計劃管理，提高資金管理效益。資金計劃管理是資金管理的基礎工作，也是預防資金風險的有效手段。房地產集團應在年度經營計劃評審確定后，各項目排定本年度的資金收支計劃，再逐級審核，在確保各項目年度資金平衡的前提下，確定資金回籠、計劃融資、資金支付等關鍵指標，各項目按照年度資金收支計劃安排工作，每月末根據年度資金計劃分解編制月度資金收支計劃。通過資金的計劃統籌管理，可以明確重大資金的收支節點，便于資金的日常控制，也便于及時進行資金的調配，節約資金成本，避免出現資金大量閑置和盲目貸款，提高資金使用效益。

7.加強資金審批管理，嚴控資金支付。房地產集團通過對各個項目的成本預算管理，工程預決算管理，在確保工程質量的基礎上嚴格控制成本支出，同時在保證交付項目的各節點外，控制好資金支付節奏，加大資金計劃和資金支付的審核力度，防范資金超付、早付；在費用管理上，嚴格按預算控制費用支出，同時積極爭取土地出讓金、稅費、配套費等緩繳，減少或延緩大額資金的支付，從而提高資金管理收益。

8.重視開發項目的可行性研究，尤其是新項目的資金籌措工作。在一般情況下，項目規模越大，資金占用就越大，經營風險也越大；項目開發經營越難，資金占用周期就越長，經營成本也越高；項目開發經營利潤越高，不可控因素就越多，經營風險也越大。因此房地產集團應將資金管理提前到項目可行性研究階段，通過對項目開發背景、規模、功能和技術經濟指標分析，初步確定投資成本，根據投資成本確定資金使用量。根據項目投資估算和項目開發進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析，因此必須在項目投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。

9.統一信息管理平臺，確保資金信息及時提供。信息是決策的重要依據，通過統一的信息化軟件，規范了數據采集的口徑、強化了數據的及時性，提高了數據的可用性和便捷性，而且完全可以實現信息資源的共享。房地產集團本部可以利用軟件隨時查詢各項目的資金發生情況，從而為公司的決策提供及時的資金信息。

10.加強資金監督管理，提升資金管理效果。房地產集團通過內部審計、風險管理評估等手段加強資金監督，每年不定期組織內部審計，對項目公司的資金使用情況進行檢查，監督資金管理制度的執行情況，以防范資金使用過程中的潛在風險，確保資金安全和完整。

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（作者單位：浙江省鐵投房地產集團有限公司）