我國房地產業融資風險研究

馬紫薇

摘 要：改革開放以來，我國房地產業發展迅速，己經成為市場經濟的重要組成部分，成為國民經濟的一個新的增長點。它在創造財富、增加稅收、繁榮城鄉經濟、方便群眾生活等方面發揮著日益重要的作用，為社會的穩定和經濟的發展做出了積極的貢獻。進入21世紀，房地產業的發展更是勢不可擋。但是，相對于房地產業對國民經濟發展和增加就業機會等方面的貢獻來講，政府和社會給與房地產業的支持，特別是在融資方面的支持卻非常有限，導致房地產業融資困難。

關鍵詞：房地產業；融資；融資風險

一、我國房地產業融資特征

雖然我國房地產項目融資隨著房地產業本身的發展取得了一定的進步，但也存在著許多問題。其中最為關鍵、最為核心的就是房地產項目融資結構失衡，對銀行信貸過分依賴，一元化特征顯著。

首先，我國的房地產金融市場尚未構成多元的支持體系和風險分擔體系。目前的房地產金融市場以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。一級市場體系中雖已包括商業銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機構、住房公積金中心等機構，但仍以商業銀行為主，其它機構發展并不充分或僅處于起步階段，房地產信托規模小，功能單一，股權融資和債券融資缺乏，住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地產產業基金等金融產品還在探索，房地產金融市場尚未構成多元的支持體系和風險分擔體系。

其次，房地產金融市場上。專業化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位問題嚴重，資產評估、信用評估、金融擔保、法律咨詢等專業化中介服務機構發展薄弱，缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系。因此，與發達國家相比，我國房地產項目融資結構嚴重失衡，一元化特征十分突出。

二、我國房地產業的融資風險因素分析

1.房地產融資機構同業競爭激烈導致風險意識淡薄

由于商業銀行之間的競爭加劇，各家銀行的管理者的經營壓力增加。在目前銀行業的主要收入來源依然為存貸利差的現狀下，為了爭奪信貸市場份額，商業銀行和其他房地產融資機構極易形成市場沖動，采用比較激進的房地產信貸策略，同時也會產生內部人控制和道德風險等不良行為，增加了操作風險。

2.開發商的主觀判斷出現誤差

國內房地產開發商面對之前房地產行情的火爆，盲目開展新的開發項目，前期調研不細，或所依據的信息不夠準確，都會導致對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，出現在運用中與當初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險，這在去年的房地產市場已經得到了充分的體現：一是近幾年發生的通貨膨脹、物價上漲，誘發土地價格、建材價格、工程造價上漲；二是房地產市場供求形勢的變化。

三、防范房地產業融資風險的對策

1.完善房地產融資相關法律法規

我國近些年來積極拓展房地產融資渠道，特別是房地產信托。在信托方面，我國目前有一法兩規，它們是：《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》。然而這僅有的法律對于房地產信托發展所需要的法律環境來說是不夠的，在房地產信托的實際操作當中，并不是所有的步驟都有明確具體的法律依據，有一些甚至是和法律相沖突的。例如在房地產信托中使用財政支持來保證“預期收益率”，然而財政支持與《擔保法》相沖突，結果使得投資者和信托投資公司都承擔了法律風險。法律法規的完善是多元化房地產融資渠道的保障，同時更加有利于相關部門的監管執行。

因此針對以上現象，一方面，國家要修改完善現有法律，如《證券法》、《擔保法》，以避免和現今房地產的發展及創新相沖突；另一方面，國家要制定并出臺一些新的法律以適應市場的需要，填補房地產融資法律方面的空缺，例如《產業基金法》和《評估法》等，防止無法可依的尷尬局面出現。

2.完善金融監管和風險預警機制

我國的金融監管信息體系，主要側重于描述市場總體狀況和分類統計市場運行情況，對于金融監管和風險預警方面的作用十分有限。若想提高金融監管的效率，就必須建立合理有效地風險檢測和預警機制。具體來說，由于房地產融資的主要來源是銀行貸款，因而對于銀行信貸風險的監管成為了重中之重。國際上通行的是衡量銀行資產的好壞以銀行貸款質量的好壞為標準。而金融監管當局也是以貸款質量為衡量主標準。在貸款過程中，風險隱患發現的越早，最終造成的損失比率也越低。

3.完善房地產信托

房地產信托包括資金信托和項目信托兩種模式。前者是指委托人購買受托人發行的信托計劃，而受托人替委托人用資金進行房地產投資，最終收益分配給受益人；后者則是指委托人將房產項目交給受托人，由其代為進行專業化經營管理，最終收益分配給受益人。通過房地產信托方式融資的優勢十分明顯：第一，有的放矢。可以針對房地產企業的具體要求來設計出相應的個性化信托產品，增加供需雙方選擇空間；第二，創新性和靈活性高?？梢允褂霉蓹嗤顿Y、直接貸款和資產證券化等方式進行投資；第三，融資成本較低。相對于銀行貸款而言，房地產信托可以節約企業的財務費用。

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