宋玉子

一、人口老齡化基本情況

近幾十年來， 經濟全球化下的中國迅速發展， 醫療衛生條件也有著較大的改善，生育率和死亡率的急速下降， 導致了人口年齡結構的急劇變化， 其中青少年人口比重下降， 老年人口比重迅速上升。

我國老年人口的基數原本就很大， 據預測老年人口2025年將達到2.8億， 占總人口的18.47%；2050年將達到4.12億，占總人口的27.43%。如此龐大數量的老齡人口將對社會發展產生重大影響。從相對數量預測數據上來看， 老年人口2010～2020 年間年均增長率為2. 82%， 2020～2030年間年均增長率為3.5%，2030～2040年間年均增長率為1.36%，2040～2050年間年均增長率為 0.89%。如上所述，老齡人口的增長速度經歷了“倒U型”的變化過程。在這一過程中還會呈現出高齡老年人口、女性高齡人口增長明顯的階段性特征。

二、人口老齡化帶來的投資機會

（一） 金融市場投資結構發生變化：由于人口老齡化和社會保障體系的薄弱，居民將提高對保險的需求。此外一般來說，隨著投資者年齡的增長，收入將會隨之減少，因此其風險偏好和投資能力也隨之下降。因此，相比于風險較高股票，預計人口老齡化意味著實體資產和債券市場將有更好的發展前景。

（二） 制造業面臨改革，設備和自動化迎來發展良機：從供給面來看，由于人口老齡化的加劇，勞動密集型產業將因為勞動力供應的減少而失去競爭優勢。從另一個角度來看單位勞動力成本的上升將擠壓其利潤，削弱其競爭力。因此，從勞動力成本優勢轉向技術或品牌優勢的產業升級才是未來發展趨勢。

相應的，機器設備及自動化行業面臨著機會。由于勞動力供應的減少，制造商將會使用更多的機器設備、發明更多的自動化技術來代替人工。而低端產業的升級也會在機器設備和自動化上有更多的投資。因此，我們預計這兩個行業將在未來面臨更多的需求，可保持持續增長。

（三） 醫療保健等服務于老年人口的行業需求前景旺盛：從需求面來看，人口老齡化將使對服務的需求增加。因此，服務業整體將迎來很好的發展契機。預計老齡人口將從目前的1.1億人快速增長到本世紀中葉的3.3億人。因此諸如醫療保健、家政服務、休閑娛樂、保險等針對老年人口服務的行業將會隨著人口老齡化的進行而得到長足的發展。

（四） 教育行業將迎來發展契機：未來勞動力供給方面年長勞動力增多，這與產業轉型升級相輔相成。這一過程的必然伴隨著勞動力市場上高技術、高素質人才的需求增加，從而教育事業也將蓬勃發展起來。預計各類提供教育服務的行業及其衍生行業都將因此而受益。

（五） 房地產業將迎來發展契機：隨著老齡化的深入，一個龐大的養老社區市場也悄然浮現。雖然目前中國養老產業還處于發展初期，但相信隨著老齡化社會的到來，養老產業的社會需求將迅速增長。同時，人口老齡化所帶來的房地產投資需求的不平衡也帶來了一定的投資契機。下文將對人口老齡化帶來的住房投資機會進行了分析。

二、人口老齡化與住房投資機會

（一） 人口老齡化對房地產業可持續發展的影響

房地產業的可持續發展是指既要滿足當代人對房地產的需求，又要合理利用土地資源，為后代人的生存發展提供更好的條件。現代老年人問題主要是基于老年人在以下幾個方面發生的變化：經濟來源的變化；社會角色與人際關系的變化；心理和生理方面的變化等。

1.老年人口的收入水平與房地產業發展

房地產消費不同于其他普通生活資料的消費，它需要消費者具有相當的經濟實力。由于老年人口是市場競爭中弱勢群體，收入逐漸減少，再加上退休收入有限，因此購房能力下降另一方面，老年人口中許多已有固定住房，不需要再購買住房。總而言之，老年人口不會成為推動房地產業發展的主要力量，因此人口老齡化將使房地產業的發展速度受到明顯影響。

2.老年扶養比上升與房地產業發展

老年扶養比是指老年人口數與勞動年齡人口數之比，它是反映人口老化社會后果的指標之一。預測表明，我國老年扶養系數從1970年起開始上升，1999年為13.5%，2010年為17.4%，2030年為37%，2050年則將上升至47.5%。老年人口增多，老年扶養比上升，隨之贍養費用增加，勞動力成本也就大大提高了。

3.老年人口身體素質、心理需求變化與房地產業發展

從人的生理功能角度來看，人到一定年齡后身體素質就隨著年齡的上升而降低了。因此老年人和中年人對住房的需求有很大差異的，他們除了希望能滿足安全性和私密性的基本要求，還要考慮高齡老年人身體行動不便的因素，所以，房地產在開發時需要對住宅房基礎設施和功能改善的建設進行不斷的改善，因此需要大量資金和技術的投入。然而一些企業考慮到眼前利益就會忽視此類建設，這樣就難以滿足廣大老年人群的住房需要，為房地產業可持續發展設置了障礙。

4.農村勞動力轉移受到限制影響房地產業發展

房地產業中有相當大部分是屬于體力勞動，雖然現在許多工地逐步在實施機械化，但勞動力必不可少。從目前的建筑工地來看，除少數的管理人員是建筑公司的職工外，絕大多數員工都是來自農村的民工。但隨著農村人口老齡化加深，已經存在著勞動力不足的現象。一方面，農村老年人口增多，需要更多年輕人照顧，降低了年輕勞動力進城的可能性；另一方面，人口老齡化造成勞動人口比例下降，使得勞動力轉移受限。如此以來，房地產業開發所需要的勞動力逐漸稀缺，房地產業的健康發展受到影響。

（作者單位：武漢大學經濟與管理學院）