后來者居上

龔小鋒

北京市六環房價競相突破兩萬元/平米大關，北京周邊的燕郊房價突破一萬元/平米。相比燕郊及香河、固安等先行者，武清似乎是樓市的后發者，其均價還在6000元-7000元/平米左右。但價格、地緣、藍印和生態優勢的多重疊加，為武清這個后來者增色不少。

由于武清土地資源充裕，大盤模式一直是武清樓市的鮮明特點。區域內開發商多注重綠化及景觀打造，尤其是改善型低密產品，成為武清開發商制勝的又一利器。

全產品系布局

一條京杭大運河，分隔出如今武清的河東與河西板塊。在河東傳統的楊村等老城板塊，樓盤主要以改善性需求為主，重視產品舒適戶型打造。

如今的武清樓市，更多傾向于河西板塊——武清新城的改造升級。作為武清規劃的未來核心區域，新城圍繞京津城際武清站及雍陽西道，進行一系列開發建設。佛羅倫薩小鎮、凱旋王國等新興大型配套，都在此區域。

在武清站以東，僅幾分鐘車程，即是以雍陽西道為代表的繁華路網地段，輻射武清居住區、行政機構及文化商業區，包括保利上河雅頌、盛世天下、楓丹天城在內的眾多地產項目均布局于此，形成武清住宅項目高度密集區域。除了武清本地置業者，更面對藍印客戶，該區域的樓盤重視商業配套、環境、學校等資源。

僅次于雍陽西道板塊的武清站板塊，雖然商業配套不如雍陽西道，但城際列車為武清站板塊提供了大量人流，加之車站與佛羅倫薩商業小鎮僅一路之隔，該板塊將成為武清高端消費區。

武清最不缺的是大盤項目，體量大、產品全、單價低是區域樓市的總體特征。不少項目總建筑面積超過40萬平米，如保利·上河雅頌75萬平米，恒大山水城200萬平米，首創國際半島超200萬平米，龍灣城超400萬平米。

“武清樓市產品線豐富，大部分樓盤都是‘高+低的產品組合模式，即低密度加高層高密度產品組合，從而充分使用容積率，價值取得最大化。”北京裕昌置業集團天津投資有限公司總經理董進表示。據他了解，武清產品涵蓋住宅、公寓、花園洋房、別墅等，產品類型十分豐富，主力銷售價格集中在6000元-7000元/平米。

保利天津海棠灣營銷經理申西萌表示，去年保利提出了“全系豪宅，領袖武清”的品牌愿景。今年將在武清市場實現產品全系化，高層、洋房、別墅住宅產品都有發售。

近五成藍印客戶

說起武清買房，多數人都會想到一個詞：藍印。由于天津實行藍印政策。按照相關規定，在武清、寶坻等天津遠郊區域，購買40萬元以上價格的房源，即可辦天津藍印戶口。天津市藍印考生享受跟天津市正常考生同樣的高考錄取分數線，如天津大學、南開大學等，不但分數上的優勢，還可以讓外地人享受到在子女入學、高考、社保等方面與天津市常住戶口居民同等的待遇。

“藍印房”多為毛坯小戶型，由于低總價，不僅吸引了在北京工作生活卻無北京戶口的人群，即使河北、山東、山西等地也有不少購房人為了給孩子鋪就升學之路，到武清置業。據多名開發商介紹，武清樓市中藍印客戶需求占到30%-50%。

在北京工作的袁女士，剛在武清站附近的金泰麗舍付完定金。“我就是沖著藍印戶口去的。武清每年一二十人上清華北大，有半數以上都出自楊村一中，很多人都沖著這所學校去。”袁女士說，自己在金泰麗舍買的是60多平米的小戶型，均價7000多元/平米，精裝修，總價剛好40多萬元。

根據武清教育局數據顯示，武清擁有小學107所，初中38所，普通高中11所。

記者在一路探訪中，也發現武清學校資源較為充裕，其中，在繁華的雍陽西道板塊，不乏楊村一中、英華國際中學等重點中學。天津市武清區宣傳部部長張立冬表示，武清正在謀求對接北京人才資源，“比如說跟北京的國家部委、高校院所深入對接，目前已取得一些階段性成果。”

“我們項目北京購房者大概有60%左右，主要是總價低、生態環境、配套不錯。”恒大山水城一名銷售人員表示，項目目前推出小戶型組團恒大花地灣，項目引進了北京大學下屬北大學園幼兒園，還按照天津市級重點小學標準建設了恒大小學。

“我們的位置比較好，拿地價格也是當時最貴的，就在保利對面，當時想法是想蓋武清當地人喜歡的房子，我估計藍印客戶也不排斥。”據董進介紹，楓丹天城開盤當天 430余套房賣出400套，銷售額達2.6億元，創武清新高，如今項目一期工程已接近尾聲。

別墅產品也走俏

“最早很多人都掐著首付40萬元這條底線來武清買房，但是現在包括藍印客戶也越來越看重項目的教育、醫療、生活娛樂等配套，作為第二居所，自住的需求越來越多。”一名當地居民表示，新興板塊增加了純別墅項目，“如果單純為了藍印戶口，沒必要購買這些總價較高的產品。”

松江運河城營銷經理宋亞男表示，從武清樓市上半年成交及下半年存量數據看，大戶型產品庫存還是比較多。河西及北部傳統居住區，是武清地區未來幾年高端產業發展升級的核心居住區域。如住總尚清灣，即涵蓋了花園洋房和多類型別墅等多業態建筑。再如北部的首創國際半島，其類別墅產品最低單價7500元/平米。

實際上，武清當地的購買力也十分旺盛。董進表示，不少武清當地中青年購房者都會有兩套住房，而且都是自住需求。另外，隨著武清的經濟發展，越來越多的外地人口涌入，也成為武清的購買力。

據天津翠金湖房地產開發有限公司副總經理劉昕介紹，旗下開發的項目翠金湖·美墅島位于武清東部的大黃堡生態保護區，是一個120萬平米的低碳臨湖項目。擁有北京和天津之間居住區最大的水面，70%的都是別墅用地，別墅起價僅130萬元/套。

留人還要“養人”

在董進看來，目前武清樓市價格仍處在一個洼地，隨著京津產業轉移，人口流入，武清房價今后上漲仍有較大空間，“將來怎么發展經濟，消費、投資、出口三駕馬車都十分關鍵。”

有業內人士表示，武清要想發展房地產，只有產業配套跟上，才能留住人。“武清前面還有廊坊，廊坊規劃規模各方面比武清大，能超越廊坊就是武清的水平。” 住房和城鄉建設部政策研究中心研究員王玨林說，政府要提高主動性，尋求改革和創新空間，轉移北京如第二機場等區域產業。

據張立冬介紹，目前，玉柴重工、娃哈哈等總部，普洛斯、人人樂等現代物流項目和亞馬遜、阿里巴巴、當當網等10余家電商龍頭企業都落戶武清，武清正在爭創國家級電子商務示范區，由此吸引人才入住，并推動樓市利好。

王玨林建議，武清要發展好，還可以發展養老產業。“武清生態好，可以承接北京和天津的養老產業，打造一個漂亮的養老產業城。”

在業內人士看來，產業轉移并非一朝一夕就能完成，在大北京時代，武清要承接京津一體化還需要一定時間。武清的發展勢頭不言而喻。在濱海新區帶動下，天津東部、東南部及西部外環邊緣區域房地產項目遍地開花，而北部區域的發展則相對較為緩慢。隨著京津城際間的日益緊密，北部區域價值將迅速顯現。