北京甲級寫字樓半年內需求放緩

2013年上半年，北京甲級寫字樓市場需求低于去年同期，問詢和租賃成交量在經濟放緩和企業擴張計劃縮減的背景下呈下降趨勢。但由于2012年至今新增供應非常有限，市場空置率仍保持在歷史較低水平。

上半年內租賃需求主要源自金融行業（含投資、銀行、保險、證券等）。分區域看，由于企業辦公租賃預算減少，一些企業從甲級寫字樓市場中遷出，使得市場去中心化趨勢有所加強。CBD、東長安街、東二環、燕莎等一些租金較高的傳統核心區域租賃需求，在一定程度上被以望京為首的新興區域所削弱，這些新興區域對來自傳統制造、傳統媒體、高科技、研發等成本控制嚴格、區位敏感性較低的行業租戶而言，吸引力更大。

面對前述一些特定行業租戶的搬遷，從2012年下半年起，這些傳統核心區域中的很多業主在給予一定租金優惠以消化空置面積的同時，亦在租戶結構調整上更多地向金融、高端專業服務、醫療等利潤空間較高、區位敏感性較強的行業租戶傾斜。

與需求減弱及企業辦公租賃預算減少相一致，今年第二季度甲級寫字樓物業市場平均凈有效租金，自2009年第四季度以來首次環比下降1.7%，至322.6元每月每平米。

按子市場劃分，CBD區域租金環比降幅2.6%，至362.9元/月/平米，為季內各區域最大租金跌幅，其余子市場按租金跌幅從大到小排序，依次為中關村、望京、燕莎、東二環和東長安街，截至季末，其平均租金（單位：每月每平米）分別為253.1元、252.8元、290.2元、252.8元和261.3元。金融街是唯一租金沒有下跌的子市場，季內環比上升0.2%至381元。

此外，第二季度季內，北京寫字樓整售及散售投資市場均十分活躍。重要交易包括招商銀行以總價39.02億元向金融街控股購買一棟在建的寫字樓項目，該項目位于西城區月壇南街。中銀國際證券有限責任公司購買硅谷亮城4號樓及鉆石廣場。

總體而言，未來6個月內，甲級寫字樓市場需求將繼續受到經濟放緩和企業租賃預算收緊影響。兩個甲級寫字樓（財富金融中心、潤世中心）預計將于2013年下半年入市，為市場帶來21.58萬平米辦公面積。在新項目入市后，整體空置率將小幅上升。預計業主間的租金競爭仍將激烈，導致市場整體租金在未來兩個季度內小幅下降。

另外，北京物流物業市場方面，可出租面積緊缺的情況將在中短期內持續，租值和資本值長線表現看漲。而中高端購物中心承租速度將放緩，主要因素包括經濟增速放緩、政府限制三公消費使中高端餐飲行業及奢侈品牌銷售下滑、電子商務增長對購物中心的部分商品銷售形成沖擊等。2013年下半年，鑒于有新增供應入市，預計北京中高端購物中心市場空置率將小幅上升。