宏觀調控下我國房地產上市公司績效評價研究

林錦國 陳慧敏

【摘要】 作為房地產業的龍頭企業，房地產上市公司是整個行業綜合實力的代表，它的發展從側面反映了整個行業的情況。文章選取了在滬、深兩市上市的10家房地產上市公司代表作為樣本，利用主成分分析法對這10家上市公司進行績效評價，并從不同角度計算出這10家房地產上市公司的綜合得分以及排名，在此基礎上發現我國房地產上市公司在宏觀調控下存在整體償債能力不強、公司負債較大、經營現金流量表現不佳、資本的營運管理結構不合理等問題，并就如何緩解調控壓力問題提出合理的建議。

【關鍵詞】 房地產上市公司； 績效評價； 主成分分析法； 宏觀調控

引 言

近年來，我國的市場化改革不斷推進，房地產產業成為拉動我國經濟增長的支柱產業。近幾年，由于房地產產業的飛速發展，房地產上市公司的隊伍也在不斷壯大，這些上市公司在國民經濟中的地位和作用日益重要，成為推動國民經濟發展的“助推器”和強大力量。

2010年年初，國家對房地產行業實行了宏觀調控，在國家繼續加大房地產市場調控力度的情況下，一線城市的房價高位回落，一、二手房成交量持續下降，房屋空置率上升，需求方大多處于觀望狀態，供求關系發生了微妙的變化。房地產上市公司的情況，與國家宏觀調控政策息息相關，是政府部門、證券市場投資者共同關注的問題，它的健康發展是廣大學者、老百姓和業內相關人士關注的焦點。

房地產行業不僅自身的投資規模大，同時還拉動了森工、冶金等產業的共同發展，所以定期對房地產上市公司進行績效評價是十分必要的。通過對上市公司橫向和縱向比較，對其績效進行全面分析，使其清楚地認識自身的情況，從而改善上市公司的經營策略，提高在行業中的競爭力，與此同時，一個完善的績效評價系統也為投資者進行房地產投資發揮了導向作用。科學的評價可以使投資者對房地產上市公司的真實績效有一個正確的認識，為投資者的投資行為提供依據。

一、宏觀調控政策對房地產上市公司績效評價的影響

為了穩定房地產市場，從2010年開始，國家連續發布“國十一條”、“國十條”、“國五條”、“新國八條”、“限購”、“限貸”等一系列房地產調控政策，被稱為歷史上“最嚴厲”的宏觀調控政策。到目前為止，房地產宏觀調控仍在持續著，很多房地產上市公司在宏觀調控中苦苦地撐著，現在很多房地產企業只求能夠“保命”。從2011年房地產上市公司公布的年報數據來看，在宏觀調控持續的壓力下，大部分房地產上市公司的營業收入出現了負增長，像萬科這類實力比較強的房地產上市公司，雖然營業收入在增長，但是他們的負債總額也在增長，總的來說，房地產上市企業財務情況繼續惡化，行業整體面臨銷售下滑、現金流下降、存貨繼續大幅上升等不利經營狀況。

2011年12月召開的中央政治局會議定調2012年經濟工作時明確表示要“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”，而各地救市政策先后被叫停，也進一步顯示了中央政府調控的決心。可以預見，限購、限價等行政性政策在短期內不會放松，土地制度完善、房產稅試點改革等長效機制建立也有可能落到實處。受此影響，住房需求短期內仍被壓制，而新開工項目的入市將進一步推高庫存，房價進一步下行的可能性增大。雖然受貨幣政策微調影響，信貸環境稍有改善，但房地產行業面臨的整體經營環境依舊嚴峻。

在宏觀調控情況下，一個完善的房地產上市公司就顯得尤為重要。無論是投資者還是房地產上市公司戰略管理，績效評價的作用都是至關重要的。房地產上市公司管理者只有了解上市公司的經營績效，才能通過橫向、縱向比較，清楚地認識本公司在本行業以及所有上市公司中所處的位置，從而完善公司的經營管理策略；房地產上市公司的所有者只有了解上市公司的經營績效，才能公正公平地評價公司管理者的能力和水平；中小投資者只有了解上市公司的經營績效，才能降低投資風險，提高投資收益。

二、房地產上市公司指標體系構建

對于上市公司指標體系的構建，我們應該綜合上市公司的變現能力（短期償債能力）、營運能力、長期償債能力、盈利能力以及發展能力來對上市公司進行績效評價。在這里，從上市公司的財務報表中選取指標如下：

1.變現能力是上市公司產生現金的能力，它取決于可以在近期變為現金的流動資產的多少，是考察上市公司短期償債能力的關鍵。我們可以選取的指標為流動比率、速動比率。

2.營運能力是指上市公司經營管理中利用資金運營的能力，主要表現為資產管理及資產利用的關鍵。我們可以選取的指標為存貨周轉率、應收賬款周轉率、總資產周轉率。

3.長期償債能力是指公司償付到期長期債務的能力，我們可以選取的指標為資產負債率。

4.盈利能力，它的概念不言而喻，指標選擇：主營業務利潤率、凈利潤增長率、凈資產收益率、每股收益。

5.發展能力是指上市公司現金的流動性以及獲得長遠發展的能力，指標選取為股東權益增長率。

11個指標變量及其公式如表1。

五、結果分析

我國目前的房地產上市公司存在整體償債能力不強，公司負債較大，經營現金流量表現不佳，資本的營運管理結構不合理等問題。說到底，就是資金管理問題，那么就需要從以下幾方面來解決：第一，必須加強現金流量管理，這就需要加強成本費用的控制，保證現金的有效循環，加快資金的回收速度，強化房地產行業財務風險控制意識。第二，優化房地產上市公司的資本結構，國家對房地產上市公司出臺了緊縮的宏觀政策，增大了房地產上市公司融資的難度，使房地產行業整體的資金吃緊。此時，那些融資渠道單一、規模有限的房地產上市公司更要加強公司資本結構的治理，因此，房地產上市公司必須加強對應收賬款和存貨的管理，保證固定資產的充分利用，提高固定資產的利用效率，同時合理配比流動資產與固定資產的結構、流動資產內部各資產項目的結構，以此提高企業的總資產周轉率，增強企業的營運能力。第三，企業必須強化內部管理以適應宏觀調控政策，房地產行業是一個資金密集型行業，門檻相對較高，導致房地產上市公司的財務風險越來越大，國家宏觀調控趨緊，這無形中又增大了整個行業的風險。因此，房地產業必須加快結構調整，向規?；?、集團化方向發展。

在目前的宏觀調控政策下，就房地產上市公司如何緩解調控壓力提出如下建議：第一，把握時機，進行戰略性拿地。在宏觀調控形勢下，一些上市公司自有資金比較吃緊，無力再去獲取土地，這樣，剛好給資金充足的房地產上市公司一個機會，掌握獲取土地的時機，選擇一些性價比高、面向剛需的地塊，立足原有市場，進而轉向不限購、不限貸的三四線城市發展。第二，多元化融資緩解資金壓力。資金是房地產上市公司運行的必要條件，從上面的分析也可以看出，資金是整個房地產市場都必須重視的問題，尤其在宏觀調控從緊的情況下，多元化的融資形式更具積極意義。房地產上市公司一方面要積極進行多渠道銀行信貸；另一方面也要利用自身上市優勢，通過IPO獲取大額資金；另外，公司也可以進行買賣有價證券以及通過信托、私募基金、民間借貸等獲得直接融資；還可選擇出讓股權、變賣項目或將自身擁有的未到期資產變現而增加自有資金，以此來化解短時間內的資金危機。第三，積極轉變營銷方式。當前情況下，很多房地產上市公司資金壓力較大，為了緩解資金壓力，各上市公司必須加快資金回籠速度，主動出擊，同時為讓房價更加貼近購房者預期，公司必須做好市場調查，合理定位房價。第四，適時進行戰略轉型。限購令的出臺使住宅市場遇冷，而商品房市場沒有受此影響，公司可以考慮向商業地產市場轉型，同時加強公司間合作，進行以民房開發為核心業務，以商業地產為結構性補充的轉型，形成專業化的經營模式和多元化的資本投資來維持公司經營。

根據房地產上市公司的特點和指標數據分析的結果，我國房地產上市公司應當特別注意對現金流的控制和資本結構的合理安排，政府的調控對房地產上市公司的運營和發展也起著重要作用。

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