樓市新政下的民法審視

張惠蓉

(上海海事大學 上海 200120)

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樓市新政下的民法審視

張惠蓉

(上海海事大學 上海 200120)

近日，各地政府為了調控過熱的房產市場，推進了樓市限購一系列政策，隨之迎來了樓市調控大潮。“樓市限購”作為抑制房價上漲的一項重要政策，在學術界爭議頗大，它的實施必然有利有弊，但該舉措并非長久之計，無法從根本上解決目前房地產市場存在的問題。本文以民法為視角，從其法律性質和依據、與民法的關系來探討這一樓市新政存在的問題。

樓市限購；調控；法律性質；法律效力

一、“樓市限購”概述

最近，各地政府紛紛出臺樓市“限購”政策，這無疑成為了社會關注的焦點。這些城市既包括北上廣深一線城市，也包括不少二三線城市。從2003年開始，國家每年都出臺房市調控新政，但房價仍只漲不降。2008年由于全球金融危機的影響，國務院出臺“國十條”，提出擴大內需十項措施，增加千億元投資來刺激消費。2009年，國家又接著實施促進房地產業發展的一系列支持政策，這大大刺激了購房需求，并形成了適度寬松的貨幣信貸政策，從而使得房貸占了貸款總額的半壁江山。[1]中國房價一漲再漲，這已成為政府和老百姓的一塊心頭病。為了打擊炒房團，抑制投機性需求從而維護房地產市場的健康發展，政府對此相繼頒布限制家庭購房套數的規定，“限購令”又一次重現江湖。

二、“樓市限購”影響

商品房限購是政府出臺的控制百姓投資房地產的一種政策，主要是限制百姓購買二套住房和投資者炒房，目的是控制日益高漲的房價。各地房產“限購令”的陸續出臺，一方面在一定程度上打壓了房價，另一方面引起了輿論、公眾和學者的極大關注，更引發了諸多問題。

(一)積極作用

房地產限購是一個過渡性的制度安排，需要付出成本，但它能夠比已有措施更快地改變市場價格的上漲預期，達到穩定房價的效果。

1.有效抑制購房需求

“樓市限購”對于抑制需求起到了作用。各地房交會的樓盤成交量明顯下降，尤其是二三線城市下降幅度較為明顯。該政策的確抑制了樓市泡沫能量的無限蓄積，通過對房屋供需兩方面產生的影響，使得房屋在銷售數量和供應群體上發生了巨大的變化。

2.恢復樓房的居住功能

由于住房價格持續上漲，許多人大肆購房投機，獲取巨額差價利潤，使住宅遠離了居住本來功能，成為了不少人斂財的工具。現在實行限購，對投資、投機性購房進行抑制，能夠恢復商品住宅作為消費品的基本功能。[2]

3.打擊炒房團瘋狂買房

通過出臺樓市新政政策，規定了買房的對象和條件，且對房貸進行嚴格的限制，不再是原來寬松的信貸政策，這讓很多想通過銀行借貸買賣房產，謀取商業利益的炒房者得到了更多的約束。

(二)消極作用

限購令可能在一定程度上抑制住房的投資投機現象，但是其只能是暫時性地抑制住房的投資投機需求。相關政策出臺無可避免地帶來了其他諸多問題，值得我們深思。

1.購房者猶豫迷茫

購房者對政策感覺模糊，對樓市未來表示迷茫。各地紛紛出臺樓市新政，當地百姓可能只是單純地了解限購目的是為了抑制房價，但至于具體內容仍然理解不了。部分購房者開始陷入迷茫他們不禁產生這些疑問：現在的行情該不該買房？買什么樣的房子更加安全？

2.引發倫理道德問題和法律風險

由于“限購令”種種條件束縛，很多人選擇假離婚，以達到規避限購政策的目的，這顯然有違倫理道德。而且此種行為往往可能導致一方假戲真做，惡意侵占另一方財產，會使當事人陷入一定的法律風險。

3.可能會繼續助推一線城市房價

通過一些數據，我們可以發現，以往當深圳、南京等熱門城市限購政策出臺，當天的成交量雖出現下滑，但是隨后這類城市成交量甚至超過限購前的成交量。因為這種嚴厲的限購條件和政策，讓不少人直接失去了購房資格。有些人為了獲取購房資格，會尋找其他資源，使買房代價上升，購買房子的資格本身成為了一項稀缺的指標。因此，限購令在某些情況下，會助推房價上漲。

三、“限購令”法律分析

(一)法律性質及法律依據

1.法律性質

就房屋限購行為法律屬性而言，應當認為其屬于抽象行政行為。據《行政訴訟法》及《行政訴訟法解釋》的相關規定對抽象行政行為的界定，需要滿足以下三個要素:第一，有約束力；第二，具有普遍性；第三，具備反復適用性。從“限購令”的特征和效力來看:限購令具有普遍約束性，針對的對象是各省市的不特定購房者，并能被反復適用。由此可見，房屋限購行為具備抽象行政行為的特征，屬于典型的抽象行政行為。[3]

2.法律依據缺失

“限購令”作為行政命令，其效力遠遠低于憲法、法律、行政法規，故而執行中會被質疑其合法性。《立法法》第82條規定，沒有法律、行政法規、地方性法規依據，地方政府規章不得設定減損公民、法人和其他組織權利或者增加其義務的規范。故而房屋限購令法律依據不足，違反了法律的保留原則。我們只能將其看作是政府為了抑制房價而出臺的樓市調控政策。

(二)對合同自由的限制

《合同法》第4條規定：“當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。”合同自由作為公民的一項民事基本權利理應得到尊重與保護。“限購令”頒布之后，是否具有締約的自由、與誰締結契約的自由，已經沒有選擇的余地，當購房者想要購房時卻發現自己不符合在限購令要求之下的購房條件而無法購買，顯然限購令不僅違反合同法的規定．也違背了民法的基本精神。政府為了調控樓市，可以從宏觀上實施各種金融貨幣政策，限制房產貸款，但不應該直接對公民購房訂立合同的自由進行限制。[4]

四、“樓市限購”治標不治本

“限購令”的效果是有限的，并不能直接與房價的起落進行掛鉤，只有多項政策共同作用，才能促進房地產市場健康發展，滿足公民的房屋基本住宅需求。

總而言之，限購政策的出臺、實施對抑制我國部分城市房價上漲起到一定的積極作用，彰顯了中央政府對房價調控的決心。然而，限購政策畢竟是通過行政手段干預市場，并非長久之計，這就需要因地制宜地對房地產市場施行間接調控，同時加快推進住房保障和供應體系建設，加快城鎮保障性住房及棚戶區改造住房的建設，進一步抑制房價過快上漲。[5]

[1]麥婉華.解限，吹響二三線[J].小康，2015(12)：42．

[2]尹伯成，尹晨．樓市健康發展的合理要求[J]．探索與爭鳴，2011(5)：53．

[3]李思．限購令的不合法性及根源探析[J]．法治視點，2015(1):105．

[4]劉金鑫．房產限購令的法律分析[J].法制博覽，2015(8)：233．

[5]鄧柏峻，李仲飛，張浩．限購政策對房價的調控有效嗎[J]．統計研究，2014(11):57．

張惠蓉(1992—)，女，漢族，江蘇南通人，法學碩士，上海海事大學法學院，研究方向：國際法。