A股公司的地產沖動

賴智慧

近年房價的大漲和房地產行業的高利潤，令許多原本與地產業務無關的A股公司難以抑制進軍地產業的沖動，“跨界”經營房地產業務。

國內服裝業龍頭雅戈爾（600177.SH）就屬這類公司，其涉足房地產長達21年，公司房地產收入占比早已超過服裝主業。截至2012年年底，雅戈爾房地產業務的庫存高達200多億元，占2012年年末流動資產的七成。大型藥企云南白藥（000538.SZ）也不甘寂寞，過去幾年重金砸向地產業務。

從2012年的年報數據看，滬市900多家上市公司中，投資于房地產開發的企業不少于200家，占比約兩成。

然而，聞道有先后，術業有專攻。盡管房地產行業市場大、利潤高，看上去是一個穩賺不輸的行業，但那些沒有開發經驗的上市公司要從中謀利談何容易？

不少跨界涉水地產的上市公司也因此遭受到沖動的懲罰，不僅重金投入并未獲得預料中的收益，像云南白藥這樣在地產業務上出現虧損的公司也不鮮見。部分公司雖然在地產業務上賺了一把，但荒廢了主業，甚至在今后的發展戰略方向上出現了動搖和分歧。

目前，部分上市公司開始嘗試擺脫本不擅長的地產業，重回主業發展軌道。比如云南白藥今年初就已開始轉讓地產項目，云南白藥一名高管日前對《新財經》記者表示：“公司已開始弱化地產業務，今后將一心經營主業。”

上市公司地產沖動

最近幾年“跨界”進入地產領域的上市公司可謂五紅八門，遍布各行各業，其中一些是在相關行業居壟斷地位的大型央企和國企，也有一些是處于微利行業的公司，還有一些是主業經營欠佳的公司。

鐵路領域的中國鐵建（601186.SH）、中國中鐵（601390.SH）早就深度介入地產業，2012年這兩家公司的房地產業收入分別達到181億元和197億元，營業利潤分別為51億元和61億元，地產業規模堪比大型房地產企業。

一些高速公路上市公司由于在拿地方面有優勢，也紛紛涌入地產業，如中原高速（600020.SH）、山東高速（600350.SH）、寧滬高速（600377.SH）等，近年地產業務做得風生水起。2012年，中原高速地產業務收入高達10億元，營業利潤近5億元。

部分上市公司甚至直接變成了一家房地產企業，如市北高新（600604.SH）原來的主營業務是生產銷售紡紗機械、化纖機械等產品，但公司在2012年的房地產業收入超過兩億元，在公司整個收入中占比近七成。

對于上市公司熱衷地產的原因，北京一名上市公司高管接受《新財經》記者采訪時表示，一是由于現在實業不好做，企業投實體項目成本很高，回報期長，而且風險也很大。“大多數上市公司并非真的不務正業，而是這個‘正業真的不好做了，很多募投項目就算硬著頭皮投了，也沒什么利潤，有的還虧損。”

二是國內地產行業前幾年投資風險較小，利潤率也高于大多數其他行業。據其介紹，在目前人工成本和原材料成本大漲的情形下，很多行業的利潤率都不如地產行業高，因此一些資金比較充裕的上市公司就選擇了地產業。

多家分析機構數據顯示，近年來地產業的整體毛利率在30%？40%，在A股公司行業中表現居前，而毛利率一旦超過40%，就算是邁過了“暴利”門檻。

以冠城大通（600067.SH）為例，去年該公司漆包線業務營業收入31.56億元，但營業利潤僅1.33億元；其房地產業務規模與漆包線相當，營業收入為29.43億元，但營業利潤14.2億元，是前者的10倍以上，毛利率為48.22%，約為前者的12倍。

“但最近兩年房地產的調控，使得很多半路出家做地產業務的上市公司深感壓力，資金周轉慢了，風險也就大了，要在地產項目上賺錢遠不如前幾年容易。”上述高管補充說。

有人歡喜有人愁

沖動總會付出代價。正如上述高管所言，雖然有些上市公司因其所在行業的優勢以及借著天時、地利，在地產項目上賺得盆滿缽滿，但也有一些上市公司帶著美好期待進入地產領域后，并未收獲到預想的高收益。云南白藥就是這類公司的代表。

2012年12月中旬，云南白藥位于大理蒼山東麓旅游度假區的“雙溪健身苑”動工，占地面積633畝，預計投資38億元，號稱要打造成國際高端養生度假基地。而早在2006年，云南白藥集團就成立了云南白藥置業公司，注冊資本金1000萬元。2011年年末，置業公司總資產8.04億元，凈資產956萬元。

但云南白藥在地產業務的開發上并不成功。

年報數據顯示，白藥置業去年虧損近16萬元。令人大跌眼鏡的是，白藥置業自從2006年公司成立以來，營業整整6年多時間，不僅沒有產生收益，反而累計虧損60萬？元。

從各年度的數據看，白藥置業算得上是毫無起色。2007年白藥置業無營業收入，也沒有產生凈利潤；2008年虧損41萬元；2009年虧損455萬元；2011年虧損111萬元。在此期間，僅2010年實現563萬元的盈利。

事實上，云南白藥的地產業務利潤率遠不及地產公司，以2011年為例，公司全年房地產營業收入2.14億元，營業成本1.75億元，毛利率約為18%，而地產行業的毛利率普遍高達30%以上。

與此同時，云南白藥的主業也變得黯淡。2006？2012年，云南白藥在營業收入和凈利潤逐年遞增的情況下，主營藥品的毛利率及占總收入的比重卻在逐年下滑，公司藥品銷售收入占全部營業收入的比例在2005年達99%，到2012年上半年，這一比重已降至30%以下。

記者在采訪中發現，處于微利行業的上市公司對主業外的產業更加關注，普遍存在著難以抑制的地產沖動。

服裝巨頭雅戈爾自2004年開始也踏上地產高速擴張的道路，在“長三角”各地屢奪“地王”，但也遇到財務壓力。

截至2012年年底，雅戈爾房地產業務庫存高達200多億元，占2012年年末流動資產的七成。在開發成本方面，雅戈爾預計投資總額為304.6億元，后續仍需大筆資金支出。隨著房地產市場調控的繼續，外界質疑雅戈爾的資金鏈或面臨斷裂的危險。

回歸主業才是正道

或許是嘗到了半路出家做地產業務的不易，不少上市公司開始轉身，重回主業發展軌道。

云南白藥今年第一季度就開始謀劃“房地產大逃亡”。3月1日，云南白藥對外掛牌，悉數轉讓白藥置業股權的決議便經控股股東內部通過，報請云南省國資委批示。10天后，云南白藥收到同意轉讓的復函。僅過了2天，云南白藥便正式掛出退出房地產業務的公告。

此次被云南白藥悉數甩掉的存貨“包袱”，主要包括兩大塊：一是白藥置業代建白藥路市政道路BT工程；二是滿足職工配套住宅需要的頤明園項目。

對于云南白藥此舉，睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文表示，在調控背景下，外行不僅難以輕易賺錢，而且陷入資金泥沼乃至拖累主業的風險極大。

“以土地紅利為主導的時代即將結束，依靠政府關系和資金優勢拿地即掙錢的想法已變得不太現實。那種認為房地產不過是整合外部資源、缺乏技術含量的想法顯然很天真”，薛迥文說。

非地產類上市公司進軍地產業主要是受該行業高投資回報影響，以投機的態度進入。但這些“外行”既無地產開發經驗，也無專業的地產經營人才，甚至缺少對房地產行業的深入研究。

在這樣的情形下，這些公司進軍地產行業無疑非常盲目，在行業不好的情況下出現虧損也就并不意外。

據記者了解，在涉足地產業務的十余家上市醫藥企業中，羚銳制藥（600285.SH）、中恒集團（600252.SH）、西南藥業（600666.SH）等已基本退出地產領域。

雅戈爾公司董事長李如成2012年年底也表示：“由于房地產市場、資本市場融資功能的喪失，房地產和服裝混業經營的狀況已嚴重制約了雅戈爾整體的發展。雅戈爾將會根據資金總量對房地產業務進行區域性調整，并擴大品牌服裝的生產經營，重回服裝主業。”