地王?地王!

土地熱度攀升

在消化了政策調控的不利因素后，開發商明顯緩過勁來，在土地市場上以更進取的態度拿取土地，這和2012年冷冷清清的土地市場形成了極其鮮明的對比。

在市場機構的統計數據中，2013年1～6月，全國主要城市的土地出讓金高達1.13萬億元，與去年同期相比增長60％。其中北上廣三地上半年經營性土地出讓金達到1739億元，接近2012年全年的1935億元。

在全國10個典型城市的抽樣調查中，北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、杭州、南京、青島和南昌等地的市場表現相當一致，均出現了連續9個月同比增長。

在上海，土地市場表現用“好，好，好”來概括。根據上海規土局統計數據，今年上半年全市經營性用地出讓117幅用地，同比增加64幅，土地出讓金額達到了703.78億元，同比增幅為373％。

在土地出讓金中，上海浦東新區土地市場貢獻了258億元，占據了上海上半年土地出讓金的37％。主要原因是，世博板塊與黃浦江沿岸的土地成交集中爆發，吸引了大量資金入場。

7月3日，國務院常務會議原則通過《中國(上海)自由貿易試驗區總體方案》，將上海外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、洋山港保稅區以及空港綜合保稅區4個海關特殊監管區域內，建設中國(上海)自由貿易試驗區，4個合計28平方公里的海關特殊監管區域內建立自由貿易試驗區。

在產業用地，商業用地都將受到該利好政策的沖擊。雖然具體的細化政策沒有出臺，但是預期將在金融、貿易、航運等五大領域進一步推動開放，從管理、稅收、法規等五個方面實現創新。

在國泰君安地產分析師孫建平看來，土地市場的火熱源于節奏的變化。由于2012年第四季度政府推地力度加大，今年第二季度土地供應開始放緩，加上房企上半年銷售去化理想急需補倉，直接造成了“地王頻出”的局面。

在整體環境穩定的前提下，一線城市受到更多程度的關注。比如說，上半年的地王項目產生多在北京、上海等一線城市，在二三線城市相對平和一些。

值得一提的是，土地市場的火爆是在政府相對控制推地節奏的情況下出現，說明市場最火爆的時刻還沒有來臨。市場人士認為，上半年政府推出的多是商業用地，好的住宅用地較少，如果一線城市出現優質住宅地塊，大型房企一定會堅決拿下'自然價格也會水漲船高。

地王涌現

土地成交的迅猛上漲，必然伴隨著地王的誕生。

4月10日，經過三百多輪激烈競價上海浦東發展置業有限公司以37.75億元成交價競得浦東唐鎮新市鎮D-05-01住宅地塊，折合樓板價18199元，溢價率65％，成為2013年上海唐鎮板塊單價、總價雙料地王。

從2008年至2013年，唐鎮出讓了7幅宅地，出讓金總額86.98億元。2009年，仁恒以28.975億元競得唐鎮新市鎮D-04-14地塊成為唐鎮總價地王，同年由綠城拿到的唐鎮新市鎮C-1-1a、C-1-5a地塊則以19040元／平方米的樓板價成為唐鎮單價地王。此次浦發37.75億元的成交價刷新了唐鎮板塊多年來的單總價地王記錄。

不到2個月的時間，來自北京的福潤天成房地產開發有限公司花了10分鐘，刷新了2013年上?？們r地王紀錄。公司以46億元強勢奪得長寧區新華路街道71街坊1／2丘J1A-04、16／2丘J1B-01地塊，溢價率56.96％，成交樓板價約為29229元／平方米。

土地市場信息顯示，領取申請書的房企數量達到63家，其中，綠地集團、古北集團、新長寧集團等5家企業申請競買。福潤公司僅舉了8次號牌，就成功擊退綠地集團等強勁對手，拿下新華路街道71街坊地塊。值得一提，整個成交過程不超過十分鐘。

7月3日，上海2013年的總價地王記錄被萬科打破。公司以48.7億元競得上海市浦東新區張江高科技園區中區地塊，成為目前年內總價地王。該地塊出讓面積7.95萬平方米，規劃建筑面積22.74萬平方米，起始價25.82億元，成交樓面價2.14萬元／平方米，溢價率88.6％。自6月27號至7月8號，萬科十幾天時間里在重慶、上海、廣州連拿3塊地王，引得外界側目，任志強忍不住在微博上酸酸的說“誰說萬科不地王?”

勇敢者的游戲

有的市場人士不認同土地市場漸趨瘋狂的觀點，理由是近期冠以地王名號的土地成交并沒有超過歷史最高價。比如“瘋狂拿地”的佳兆業公司，近期所拿六幅土地中有被稱為廣州年內“總價地王”和白云區住宅“地王”；萬科公司被稱為“地王”的三塊土地，分別位于重慶和上海和廣州荔灣區商業地段。這些土地，樓面地價無一為所在城市歷史最高。

從嚴格意義講，確實市場上冠以地王名稱的很多土地并不符合實情，但是從一個側面來看，即使最謹慎的開發商在拿地態度上也出現了轉變，甚至出現了轉折，這才是一個危險的信號。

從2008年開始，萬科公司就說過，“不拿地王”是公司的經營理念作為口頭禪，但是近期連續斬獲高價土地，引發一片議論。萬科總裁郁亮澄清說，萬科所指地王并非指單價或總價最高，而是指面粉貴過面包。按照這樣的說法，萬科聯手張江拿下的張江高科技園區宅地樓板價沒有超過周邊社區3.2萬／平方米的成交價格，因此不是萬科標準下的地王。

不過地塊樓面價與在售物業均價相差僅1萬元，去掉建安成本，未來要出售一個什么樣的價格才能獲取合理的盈利空間呢?根據萬科公司的回復，張江高科園區內現有企業3000多家，從業人員20萬，是中國最大的科技園區之一，園區月收入約為上海人均水平的2.5倍。言下之意，項目的利潤空間將會得到保障。

福建本土房企泰禾集團近期表現也極為搶眼，連任志強也說，“黃總有點瘋。黃總，指的是泰禾集團董事長黃其森。2013年1月24日，泰禾集團用18.5億元摘得北京朝陽區孫河鄉地塊，溢價率49.79％；4月11日，泰禾集團以19.3億元，溢價率112％，獲得北京通州區臺湖鎮用地；5月20日，泰禾集團以11.25億元競得另一幅臺湖鎮地塊，樓面價達1.9萬元／平方米，成為北京通州新地王。6月5日，泰禾集團以6.48億元拿下上海閘北區商辦地塊，溢價率達106.49％。至此，泰禾集團在北京、上海斥資近70億摘得五幅住宅及商業用地。

編輯提醒／TIPS

近期土地市場成交情況：

·23.09億 廣州白云配件廠地塊6月18日直逼該區今年總價“地王”

·47.21億 上海徐涇鎮會展中心3地塊6月27日創上?？們r“地王”

·53.72億 重慶溉瀾溪地塊6月27日創重慶今年總價“地王”

·48.70億 上海張江高科技園地塊7月3日再次刷新上?？們r記錄

·17.70億 北京夏家胡同地塊7月3日成住宅單價“地王”

·6.03億 廣州荔灣區－商業金融地塊7月8日成該區商業單價“地王”

·37億 上海梅隴新中心－商住地塊7月11日成交，溢價率達115％

董事長黃其森說，“我看北京哪一個區域都可以拿地，北京什么項目都可以做。”這是他對于一線城市的判斷。黃其森的決心來自城鎮化：“這是一個歷史機遇，所以泰禾要抓住機遇，快速擴張。”

普通人不知道的是，學習建筑出身的黃其森畢業后進入銀行工作，主要負責房地產開發貸款業務，因此泰禾集團一直在財務上非常穩健，這和他的經歷不無關系。

黃其森一直認為自己對風險的管控能力很強?！疤┖瘫热魏稳硕几P注風險?？墒堑搅?013年，泰禾集團卻躍出福建，在一線城市大舉拿地，操作手法從穩健變為積極進取，重復著順馳、綠城集團相似的歷史軌跡。

為什么素以穩健著稱的房地產公司，如萬科、泰禾紛紛轉變思路，開始在土地市場上大肆出擊，難道如今的房地產開發，更看重一個公司的勇氣和決心么?

手中有錢 心里不慌

近期流行一個字眼叫“錢荒”，但是開發商一點都不慌，因為手上有錢。“6·20”曾令銀行股和地產股大跌，但是現實中房企的荷包處在近幾年的最佳狀態。

據統計，國內排名前十的房企今年上半年銷售額最低的是283億元，遠超去年174億元。萬科上半年銷售金額830億元，同比增長25％，綠地635億元，同比增長45％。截至2013年6月，萬科等23家發布月度成交信息的房企的銷售業績合計958.3億元，環比增長5.8％。25家主流房企上半年銷售額合計5338.7億元，同比增長45.9％。

在市場數據分析中，全國15家一線房企截至2013年一季度土地消化周期降至83個月，較去年底的93個月繼續回落，與2011年高點相比下降幅度達到34％。企業的銷售業績同比大幅上漲，房企去化能力增強，這個時候土地儲備速度就顯得有些緩慢了。

和前兩年相比，房企的資金充裕程度大大改善。全國前15家房企截至2012年底賬面貨幣資金儲備總共2648億元，較資金鏈最緊張的2011年底增長41％，較本輪調控未全面升級的2010年底時也增長36％。

另外，萬科、龍湖、金地、佳兆業等眾多企業在上半年完成了海外發債，境外上市平臺的不斷增加也為房企未來的融資蓄足后勁。海外融資也在一定程度上緩解了企業的資金壓力。

市場人士認為，目前市場上的流動性資金很充裕，比如說上半年的貨幣投放已經遠超去年全年的投放，市場熱錢相當多，在一線城市的集中程度更高。在資本充足的情況下，房企在土地市場的出手沒有受到什么影響。

當企業一方面“缺地”另外一方面又“有錢”，土地市場的火爆就顯得順理成章。

貴與不貴僅是地王的表象

采訪

金地集團自在城項目負責人

租售情報：上海近期的土地出讓都是高價成交，出讓土地數量的稀缺與開發商寬裕的資金儲備形成了一定的矛盾，這是否是高價成交的誘因之一呢?

許經理：開發商資金的寬裕是一方面原因，但更為主要的誘因是整個上海住宅市場呈現明顯的去庫存化。根據相關機構的測算，上海公寓住宅的存量不足700萬平方米，存銷比接近9：1。許多開發商在完成這輪銷售后，會發現后續無房可賣的情況，因此會加大土地儲備力度。這也造成近期土地市場高價成交。還有的原因就是在于7月拍賣的地塊，都是近些年少見的優質地塊。以保利在泗涇拍得的那塊商住用地分析，毗鄰9號線泗涇站，身旁就是運營成熟的三湘商業廣場，大賣場、銀行、醫院都在其1公里范圍內。

而且，作為泗涇板塊的超級大盤，我們金地自在城也正不斷加碼在生活配套方面的投資建設力度，目前正在進行中的包括有知名學校和幼兒園的引進，商業街的規劃等，相信到時，泗涇未來將非常有機會能比肩同在9號線的旁的閔行七寶板塊。

我相信，保利也是看準這幾點，才會溢價132％，用23億元拿下泗涇這塊商住用地的。

租售情報：對于未來上海的地價走勢，您認為將是怎樣的發展?

許經理：金地公司未來還是整體看好上海住宅市場的發展，特別是在首置首改產品方面，我們認為上海未來仍會維持旺盛的需求量，特別是大虹橋開發和上海自貿區的建設，將會為上海每年引進大量人才，這些將促進上海住宅需求量，特別一些熱點區域周邊的地價將持續走高，例如虹橋樞紐、外高橋、金橋等地。

租售情報：近期泗鳳路一號A地塊最終溢價131.89％，以23.56億的價格出讓，樓板價達到12567元／平方米，您認為這樣的價格是否合理?

許經理：合理。前幾年泗涇樓市顯得非常低調，與九亭相比，之前缺少像奧園、貝尚灣這樣的超級大盤集中推售帶動的板塊效應，也恰恰因為這點，泗涇還是不折不扣的“樓市洼地”。從軌交站點9站可達徐家匯，購房群體可輻射到長寧、浦東、閔行，尤其是漕河涇開發區大量的置業群體，而目前同類型物業與九亭尚有約5000元的價差。板塊內水系密布，進可觸摸繁華，退可享受佘山、趙巷的高端配套，區域樓市具備充分的升值潛力。相信到時，泗涇未來將非常有機會能比肩同在9號線旁的閔行七寶板塊。

租售情報：大虹橋板塊的輻射對于項目發展有著直接影響，2014年底開通的嘉閔高架將直接相連虹橋樞紐，對于未來的泗涇板塊發展，金地集團是如何看待的?

許經理：我認為根據泗涇目前的發展狀態來看，是很有能力超越九亭的，為什么這么說呢?因為九亭的發展是無序的，并沒有品牌開發商與超級大盤的介入，小開發商之間的無秩序競爭，導致九亭發展緩慢。而泗涇現在不同，隨著金地集團與金地自在城大盤的進駐，將影響到泗涇整體板塊的發展，大大的提升了區域的發展，例如金地格林世界的介入，導致嘉定南翔現在騰飛與有序的發展。

交通方面的利好：隨著嘉閔高架直接連接虹橋樞紐與嘉松中路的拓寬，將大大的促進項目自駕改善型客戶的導入，而隨著大虹橋區域的發展，將吸引很多的高端人才的導入，促進項目客戶的導入，更加的吸引項目潛在客戶。