上海自貿(mào)區(qū) 引領(lǐng)新方向

20世紀80年代，“經(jīng)濟特區(qū)”深圳的開發(fā)開放帶動了整個珠江三角洲的經(jīng)濟騰飛；90年代上海浦東新區(qū)的開發(fā)開放帶動了長江三角洲經(jīng)濟的飛速發(fā)展，如果您親身經(jīng)歷過以上兩次重大改革，那你一定了解上海自貿(mào)區(qū)未來將會迸發(fā)出多大的能量。

這個繼深圳經(jīng)濟特區(qū)、浦東國家級新區(qū)之后的第三代“特”區(qū)，對上海來說不僅是難得的機遇也是巨大的挑戰(zhàn)，至于是否會掀起新一輪的土地爭奪戰(zhàn)和樓市狂潮，本期《租售情報》將為讀者作出全方位的解析。

政策篇

上海自貿(mào)區(qū)創(chuàng)設(shè)經(jīng)過

國務(wù)院總理李克強2013年7月3日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議原則通過了《中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》(以下簡稱“《方案》”)。會議強調(diào)，在上海外高橋保稅區(qū)、外高橋報稅物流園區(qū)、洋山港保稅區(qū)以及空港綜合保稅區(qū)4個海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域內(nèi)，建設(shè)中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)，是順應全球經(jīng)貿(mào)發(fā)展新趨勢，更加積極主動對外開放的重大舉措。

早在今年3月底，李克強總理在上海調(diào)研期間考察了位于浦東的外高橋保稅區(qū)，并表示鼓勵支持上海積極探索，在現(xiàn)有綜合保稅區(qū)基礎(chǔ)上，研究如何試點先行在28平方公里內(nèi)建立一個自由貿(mào)易園區(qū)試驗區(qū)，進一步擴大開放，推動完善開放型經(jīng)濟體制機制。

進一步開發(fā)的里程碑

根據(jù)《方案》內(nèi)容，上海自由貿(mào)易試驗區(qū)或?qū)⒊蔀橹袊鲃娱_放市場，尤其是開放服務(wù)市場和資本市場的先行者。對于中國今后的港口建設(shè)和自貿(mào)區(qū)規(guī)劃具有重要的借鑒經(jīng)驗和指導作用。這塊面積僅有28平方公里的土地被寄予厚望，或?qū)⒊蔀橹袊乱惠喐母镩_發(fā)的支點。

此外，對于上海而言，自貿(mào)區(qū)的獲批與建設(shè)為上海帶來的遠不止一個免稅購物空間那么簡單，它無疑將會使上海再度站在萬眾矚目的鎂光燈下，上海可在此充分享受政策紅利、改革紅利，對上海、對中國而言，政策就是發(fā)展之源，會產(chǎn)生牽一發(fā)而動全身的作用。

自貿(mào)試驗區(qū)“特”在哪?

上海自由貿(mào)易區(qū)獲批“是順應全球經(jīng)貿(mào)發(fā)展新趨勢，更加積極主動對外開放的重大舉措”。而“利率市場化、匯率自由兌換、金融業(yè)對外開放和離岸金融中心等”被認為是上海自由貿(mào)易區(qū)先行先試的重中之重。據(jù)了解，《方案》最終將可能落實到金融、貿(mào)易、航運等五大領(lǐng)域的開放政策，以及管理、稅收、法規(guī)等五個方面的一攬子創(chuàng)新。接下來，《租售情報》為您盤點四大特色創(chuàng)新可能。

特色之1 人民幣自由兌換

目前我國外匯體制已實現(xiàn)了國際收支經(jīng)常項目下的可兌換，然而隨著國際貿(mào)易、投資規(guī)模迅速增長，金融市場的發(fā)展，我國加入世界貿(mào)易組織及加強區(qū)域經(jīng)濟合作等，都從客觀上要求人民幣早日實現(xiàn)資本項目下可兌換。

上海自貿(mào)區(qū)的成立為人民幣自由兌換提供了良好的公共平臺和市場環(huán)境，同時也是擴大引進外資規(guī)模的需要。在自貿(mào)區(qū)試點內(nèi)容中，資本項目下放開有舉足輕重的意味，企業(yè)法人可在自貿(mào)區(qū)完成人民幣自由兌換，其實是把自貿(mào)區(qū)當成人民幣國際化的試驗田。

特色之2 新稅收模式

在上海自由貿(mào)易區(qū)的新政策中，上海將推動稅收創(chuàng)新，包括離岸貿(mào)易、金融采用低稅率，對境外投資收益采用分期繳納所得稅等優(yōu)惠政策支持自由貿(mào)易園區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展。據(jù)悉，上海將對自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)符合條件的企業(yè)減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。另外，自貿(mào)區(qū)在關(guān)稅及非關(guān)稅壁壘方面也會更具開放度。

特色之3 貿(mào)易監(jiān)管新模式

在貿(mào)易領(lǐng)域，為了在一定范圍內(nèi)最大程度放開貿(mào)易監(jiān)管，上海自由貿(mào)易區(qū)將實施“一線逐步徹底放開、二線安全高效管住、區(qū)內(nèi)貨物自由流動”的創(chuàng)新監(jiān)管服務(wù)新模式，這是較目前上海綜合保稅區(qū)的主要區(qū)別。

特色之4 建設(shè)國際航運中心新舉措

上海航運中心建設(shè)由于法律、金融、稅收等方面的短板，與世界級航運中心諸如新加坡、香港仍有不小的差距。不過隨著上海自貿(mào)區(qū)的一系列政策出臺，將上述限制逐一掃除，為上海航運中心新一輪發(fā)展提供了契機。自2013年1月1日起，經(jīng)浦東和虹橋機場中轉(zhuǎn)第三國的45個國家外籍旅客將享受72小時過境免簽政策，再加上自由貿(mào)易區(qū)的項目，自貿(mào)區(qū)將有望成為貿(mào)易和購物零關(guān)稅的自由港。

區(qū)域篇

自貿(mào)區(qū)板塊詳解

上海自貿(mào)區(qū)分別坐落于三大板塊，外高橋板塊、川沙板塊、臨港新城板塊，以及一個重大利好區(qū)域，洋山港區(qū)。作為自貿(mào)區(qū)的直接受益板塊，隨著規(guī)劃的落實，其蘊含著巨大的投資價值和升值潛力，原本被視為邊緣化的地區(qū)可能會直接成為未來航運貿(mào)易的中心。《租售情報》編輯將對此作出多方面的分析。

外高橋保稅區(qū)(國際貿(mào)易示范區(qū))

上海外高橋保稅區(qū)位于浦東新區(qū)前沿，處于黃金水道和黃金岸線的交匯點，面對良好的深水岸線，背依富饒的長江三角洲腹地，是全國第一個規(guī)模最大的、啟動最早的保稅區(qū)，集自由貿(mào)易、出口加工、物流倉儲及保稅商品展示交易等多種經(jīng)濟功能于一體，區(qū)域規(guī)劃面積為10平方公里，目前已開發(fā)運作8.5平方公里。

2011年9月29日，外高橋保稅區(qū)被國家商務(wù)部授予全國第一個“國家進口貿(mào)易促進創(chuàng)新示范區(qū)”稱號。作為規(guī)劃重點區(qū)域，外高橋?qū)⒋罅Πl(fā)展服務(wù)貿(mào)易、離岸貿(mào)易、保稅展示和交易，形成符合國際慣例的國際貿(mào)易結(jié)算中心。外高港區(qū)作為上海國際航運中心的組成部分，已成為外高橋保稅區(qū)國際貿(mào)易、保稅倉儲、物流分撥的重要樞紐。

目前，隨著貿(mào)易模式的不斷創(chuàng)新提升，外高橋保稅區(qū)將結(jié)合新的發(fā)展特點，著力推進以下幾項工作：積極打造國家進口貿(mào)易促進創(chuàng)新示范區(qū)，使其成為我國最具競爭力的進口貿(mào)易基地；加快推進離岸服務(wù)貿(mào)易功能創(chuàng)新；探索向自由貿(mào)易園區(qū)轉(zhuǎn)型升級。

外高橋板塊在自貿(mào)區(qū)中是屬于核心區(qū)域，在上海出口貿(mào)易中占據(jù)了舉足輕重地位。周邊區(qū)域配套正在逐步完善，上海虹橋國際機場距保稅區(qū)約36公里，汽車從保稅區(qū)至國際機場只需40分鐘；浦東國際機場位于保稅區(qū)東南面，車程20分鐘即可到達，目前軌道交通10號線二期工程在建中。2009年，新加坡仁恒地產(chǎn)以26.14億拿下外高橋地塊，近期森蘭商業(yè)區(qū)一期森蘭商都項目已經(jīng)基本建成，總建筑面積約8萬平方米，是產(chǎn)城融合的首個項目，該項目將于今年下半年全面開業(yè)。這一承載外高橋產(chǎn)業(yè)功能拓展的中堅地區(qū)開始步入成熟開發(fā)階段。

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仁恒森蘭雅苑

仁恒森蘭雅苑所在的森蘭外高橋總占地面積5.74平方公里，位于碧云正北，周邊分布五大產(chǎn)業(yè)中心，擁有約60％的綠地水域和約70萬平方米水域。同時有橄欖球、板球等國際高尚運動和時尚主題商業(yè)商務(wù)配套。規(guī)劃建設(shè)3.35平方公里的綠化與水面，相當于世紀公園2.4倍面積。

該項目具有優(yōu)越的地理位置和便捷的交通體系，向南通過城市主干道及軌道交通線與陸家嘴金融中心相連，向西穿越翔殷路隧道可以到達上海市城市副中心——五角場，東、北兩面則分別是國家級開發(fā)區(qū)金橋出口加工區(qū)和外高橋保稅區(qū)。目前在售183平方米4房2廳2衛(wèi)，贈送約10平方米的設(shè)備平臺，均價40000元／平方米。

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新城碧翠

新城碧翠地處于浦東高橋森蘭板塊，與森蘭公園為鄰，占地面積約8萬平方米，總建筑面積超過12萬平方米。項目所在的森蘭外高橋總占地面積5.74平方公里，規(guī)劃建設(shè)3.35平方公里的綠化與水面。建筑與園林取自16世紀法式風格，采用法式食材建筑，創(chuàng)新精裝電梯平層官邸，1-3層帶地下室，國際品牌深度精裝。目前在售公寓戶型為130-171平方米，均價34000元／平方米，洋房戶型為174-220平方米，均價40000元／平方米。

臨港地區(qū)(洋山保稅港區(qū))

上海臨港地區(qū)位于東海之濱、上海東南長江口和杭州灣交匯處、西至郊環(huán)線，北臨大治河，規(guī)劃面積300平方公里，預計將導入100萬人口。臨港地區(qū)主要依托洋山保稅港區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)以及南匯新城。

洋山保稅港區(qū)于2005年在洋山深水港開港的同時正式啟用，是上海市和浙江省跨區(qū)域合作建設(shè)，實行海關(guān)封閉監(jiān)管的特殊功能區(qū)域，也是我國第一個保稅港區(qū)。保稅港區(qū)正在成為航運物流服務(wù)進一步與國際慣例接軌、航運金融服務(wù)進一步對外開放、區(qū)域運作監(jiān)管進一步創(chuàng)新的先行先試示范區(qū)。

南匯新城主城區(qū)圍繞滴水湖而建，可以說它是整個南匯主城區(qū)的點睛之筆，是目前世界上最大的城市人工景觀湖。城區(qū)居民能得到的不僅僅是自然美景的享受，更重要的是湖上三島所帶來的商業(yè)利潤。據(jù)悉，這里將規(guī)劃打造北西南三個島嶼，北島被稱為“娛樂之島”，規(guī)劃有海洋游樂園；西島定位商務(wù)和旅游，將建造星級酒店；南島則規(guī)劃建設(shè)游艇俱樂部、游艇港灣等設(shè)施。這些商業(yè)、娛樂項目的建設(shè)，更確立了滴水湖作為南匯新城的行政和旅游中心的地位。

南匯新城因為交通不便，雖然規(guī)劃起點很高，但長期受人冷落。如今這里作為上海“十二五”期間六個重點開發(fā)區(qū)域之一，承載著建設(shè)上海國際航運中心和國家級裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)的重任。隨著近期“臨港30條”的頒布，各種優(yōu)惠政策必然能聚集人氣，并且16號線開通在即，據(jù)悉，該線路是軌道交通中速度最快的一線，一站直達滴水湖的列車只需30分鐘，如此一來交通上的阻隔也就一掃而空。同時又有臨近自貿(mào)區(qū)的優(yōu)勢，南匯新城的崛起只是時間問題。

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滴水湖馨苑

港城滴水湖馨苑位于臨港新城主城區(qū)核心地段，靠近臨港新城重要的生態(tài)景觀湖：滴水湖。社區(qū)自帶齊全的商業(yè)配套和市民活動中心，并規(guī)劃社區(qū)幼兒園和中學，更有豐富運動休閑設(shè)施，構(gòu)筑為一站式生活綜合體。采用簡約德式建筑風格形態(tài)融合BLOCK街區(qū)規(guī)劃理念打造社區(qū)結(jié)構(gòu)，每個住宅組團采用創(chuàng)新臺地和圍合式設(shè)計，創(chuàng)造出“開放社區(qū)、封閉組團”的社區(qū)結(jié)構(gòu)。

小區(qū)景觀規(guī)劃中央廣場和四條主題景觀軸，活水景觀河道——夏漣河貫穿小區(qū)中央；小區(qū)東面緊鄰市政樨形綠地，總占地達4.8公頃，由本項目開發(fā)公司建設(shè)景觀和運動休閑設(shè)施。項目目前在售140-200m²小高層，均價13000元／m²左右。

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乾耀東港

乾耀東港地處臨港CPD中央公園區(qū)核心板塊，項目毗鄰35萬平方米濱河文化公園、10多萬平方米三大商業(yè)生活廣場、臨港外國語中小學、聯(lián)華超市等商務(wù)休閑完善的配套。周邊地鐵16號線、滬蘆高速、南蘆公路等立體交通網(wǎng)。采用“英倫風格建筑+法國宮廷園林”的歐洲風情社區(qū)，由13幢多層電梯洋房和11幢小高層兩種物業(yè)形態(tài)組成。7月7日已加推17幢22號樓84-90平方米精裝房源，裝修標準2000元／平方米，12500元／平方米。

浦東機場綜合保稅區(qū)(空港綜合保稅區(qū))

上海浦東機場綜合保稅區(qū)位于上海東部沿海經(jīng)濟帶與長江流域的交匯點，緊鄰貨郵吞吐量位居世界第三的浦東國際機場，又處于亞、歐、美三角航線上，具有很強的對外對內(nèi)輻射能力。空港綜合保稅區(qū)主要依托于國際旅游度假區(qū)和川沙新鎮(zhèn)。

以迪士尼為核心的上海國際旅游度假區(qū)，是上海“十二五”規(guī)劃的頭號工程，前期將重點推進市政配套工程。今年實施的72小時免簽和離境免稅措施以及自貿(mào)區(qū)的落成，無論是在政策上還是硬件上都為2015年迪士尼正式運營進行了預熱。

川沙板塊包括川沙新鎮(zhèn)和祝橋鎮(zhèn)，東臨浦東國際機場，西接張江高科技園區(qū)，迪士尼的落戶將會為這里帶來更多的人氣。目前已確定在2號線遠東大道旁，將建起約13萬平方米的全國最大的奧特萊斯，將于年底竣工。11號線三期工程在建中，將在2015年通車，直達迪士尼。

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象嶼鼎城

象嶼鼎城屬迪斯尼國際旅游商業(yè)板塊，毗鄰華夏東路高架，快速連通中環(huán)。步行可直達軌道交通2號線快速接駁達張江、陸家嘴、南京西路商圈，出行極為便利。小區(qū)建筑風格融合了美國芝加哥學派與裝飾藝術(shù)主義元素，建筑立面大量運用石材。采用全地下車庫設(shè)計，別墅直接車行人私家車庫。地上園內(nèi)由境外知名景觀大師打造獨特的坡地景觀，園內(nèi)高差達3米。目前無房源在售，會有后期加推，時間待定。

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朗詩未來樹

朗詩未來樹地處海天湖高端生態(tài)居住板塊，周邊環(huán)繞五大價值引擎－迪斯尼國際旅游區(qū)、國家航空研發(fā)基地、浦東交通樞紐、浦東國際機場、國際航運中心。項目毗鄰2號線和16號線，8站可通達龍陽路交通樞紐，入住后社區(qū)班車將和地鐵實現(xiàn)無縫對接。周邊將建成全亞洲最大的奧特萊斯購物中心，萬和麗笙酒店五星級酒店即將入住。

朗詩未來樹三期預計9月中旬開盤，共370套房源推出，主力戶型為79m²-88m²的兩房與三房。三期精裝洋房贈送大面積露臺、陽臺、閣樓、空中花園等空間。樣板房公開時間預計8月底。

洋山港區(qū)

洋山港區(qū)，位于浙江省嵊泗縣境內(nèi)，經(jīng)濟方面則由上海管轄。由大洋山港口區(qū)和小洋山港口區(qū)組成。西北距上海市蘆潮港16.2海里，東北距縣城21.41海里，可供開發(fā)的深水岸線4900米，是上海國際航運中心的深水港區(qū)。東海大橋在2005年建成通車，為洋山深水港年內(nèi)建成開港，加快上海國際航運中心的建設(shè)奠定了基礎(chǔ)，同時也加強了與自貿(mào)區(qū)之間的聯(lián)系。

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洋山港城

洋山港城位于大洋山島，獨占洋山深水港交通、商貿(mào)咽喉地帶，是大洋山首席對外門戶，區(qū)域位置、交通和景觀優(yōu)勢獨特，是依山傍海的風水寶地，也是島上唯一成熟規(guī)劃的商業(yè)、商務(wù)及大規(guī)模住宅綜合社區(qū)，商業(yè)前景不可限量。整個項目分兩期，現(xiàn)階段規(guī)劃有一棟四星級海員中心，一棟五星級酒店，一條約4萬平方米的商業(yè)街以及10萬平方米住宅。

編后

當人們對上海自貿(mào)區(qū)方案的通過雀躍不已之后，我們需要冷靜的對待接下來長達數(shù)年甚至更久的建設(shè)過程。三個相對分散的自貿(mào)區(qū)塊在管理上存在著巨大的難題，到目前為止仍然略顯冷清的城鎮(zhèn)能否進一步聚攏人氣。另一方面，在上海自貿(mào)區(qū)對周邊土地的帶動下，樓市價格會不會再一次狂飆，與政府不斷強調(diào)的穩(wěn)定房價政策背道而馳。至少在現(xiàn)在，自貿(mào)區(qū)還只是處在概念藍圖中。