徐涇，走你

每次寫文章，想一個合適的標題總是很艱難！這次寫徐涇，虹橋機場起起落落的航班給了我靈感，再聯想到之前風靡的航母style。筆者覺得，如今的徐涇就像完全準備好的艦載機，只等一句“走你”，即可直沖云霄。今年1月份至今，徐涇樓市價格同比漲幅超過7%；國展中心、瑞安虹橋天地，虹橋商務區也正在全面建設中……徐涇有著深厚的高端居住底蘊，現在成熟、繁華的居住氛圍已經形成，未來的徐涇還有很大的想象空間。

毗鄰虹橋 地段好交通便利

筆者已經去過徐涇鎮很多次了，因為距離市區較遠，基本上都是駕車前往，對區域的了解也多是走馬觀花式的。本期為全面解讀徐涇鎮，筆者也從市區坐地鐵轉公交，再以步行的方式“零距離”接觸徐涇。總體感覺：徐涇地段好，交通較為便捷。

對于一個區域來說，地段和交通一直始終是第一位的。徐涇鎮是青浦區最靠近市中心的鎮，也是最早發展起來的區域，徐涇華漕也是最先形成的大型居住區。尤其是早期的別墅社區和國際社區，如這里的金豐國際社區，對于一個區域的居住氛圍形成有很大的促進作用。徐涇靠近虹橋樞紐，鎮中心到虹橋也就5公里的路程，對比與其相鄰的趙巷、九亭、泗涇、華新板塊，有著明顯的地段優勢。筆者最看好的就是虹橋商務區的建設，把須經納為規劃范圍之中，這極大的提升了徐涇地段價值，未來的發展前景“令人發指”的好，周邊板塊只能望其項背。

徐涇鎮和市中心幾乎呈一條直線，由延安高架和滬渝高速連接起來，從市中心出發，上延安高架接滬渝高速，30分鐘以內就能到達徐涇鎮中心。公共交通有地鐵2號線和10號線可以前往。筆者就是坐2號線到徐涇東站，再轉徐梅線到徐涇鎮中心，一共花了1個小時，當然也包括等車和換乘的時間。徐涇東站旁邊有一個大型的公交站場，有去往青浦各鎮、徐涇和九亭的公交車。

虹橋商務區宏圖大展

談徐涇，必談虹橋。單田芳老師在評書《隋唐演義》里說：“鳥隨鸞鳳飛騰遠，人伴賢良品質高”。如果將徐涇比作一只小麻雀，那虹橋商務區就是鳳凰，徐涇只需依靠虹橋商務區的建設，就能飛得高、飛得遠。從浦東開發的歷史來看，筆者覺得未來5—10年，甚至更長的一段時間里，徐涇板塊的價值提升都嚴重依賴于虹橋。當然，依賴的結果是，虹橋商務區帶動徐涇和周邊板塊價值的倍增。

“大虹橋”、“西虹橋”這樣的概念，在上海西區新開項目中幾乎是“必打牌”。在筆者看來，目前大虹橋的規劃雖然很宏偉，但作為“大虹橋”的核心——虹橋商務區核心區，都還沒有完全建成，這些房產銷售有些許透支概念之嫌。但虹橋商務區目前已經在全面建設階段，這些令人矚目的工程到底是什么樣的呢？

國家展覽中心

關于國展中心這個項目，我首先是被它那龐大的工地所震驚。想必很多乘坐地鐵2號線去徐涇東站的朋友都有這樣的感受：從地鐵口一出來，滿眼都是挖掘機、打樁機、升降機等大型的工程機械，出租車、電瓶車、人流黑壓壓一大片，塵土飛揚、噪音滿天，給人的感覺就一個字：亂。而亂的原因就是，地鐵站被國展中心的工地包圍著。目前，國展中心的基樁工程正在緊張施工，整個項目力爭2014年竣工。

有朋友可能會有這樣的疑問：一個展覽中心真的有那么大的效應么？其實，會展經濟是公認的高收入、高贏利的行業。有數據表明，國際上展覽業的產業帶動系數大約為1∶9，即展覽場館的收入如果是1，相關的社會收入為9。會展經濟對于一個區域的發展有著多方面的促進作用。況且，我們的政府很樂意去做這樣“倍有面子”的工程（當然，國展中心不僅倍有面子，還有里子）。想一想三年前的世博會，產生了什么國際影響力暫且不談，讓上海的地鐵系統提前10年建成，可是廣大上海市民都看得到的實惠。

國展中心建成后，將是世界最大的展覽中心。2012年1月，商務部與上海市簽署合作協議，項目正式落戶上海。根據規劃，國家會展項目將建成100萬平方米的展覽及綜合配套設施，達到德國漢諾威展館的量級，上海也將成為擁有國內最多展館資源的展會中心城市。有2號線和17號線兩條地鐵直通展館地下，可以承擔單日40萬人的客流量。虹橋國家會展中心將承辦全新的中國博覽會，展會以進口、內需商品為主，與廣交會相得益彰。

瑞安虹橋天地

對于目前的徐涇來說，高品質的、大型的購物中心還不能滿足區域內客群的需求。徐涇鎮中心只有永業購物中心，那里有家樂福徐涇店、百安居，這些能滿足居民的日常生活需求。但那種類似于萬達廣場，能購物娛樂一站式消費的商業廣場還真沒有。未來的虹橋天地，就是虹橋的新天地，將滿足徐涇鎮居民這方面的需求。

虹橋天地是虹橋商務區核心區中的首個地塊，是瑞安集團繼“新天地”后在上海打造的又一個城市新地標。項目占地面積約6.2萬平方米，總建筑面積約38萬平方米。項目定位為集辦公、購物、餐飲、娛樂、展示為一體的綜合商業，將為未來虹橋商務區的辦公人群，以及高鐵一小時經濟圈所輻射的7500萬人口提供商務、休閑的新地標平臺。整個項目由5大部分構成。

名不虛傳的傳統別墅區

徐涇是上海成名已久的豪宅別墅區。這里有180萬平方米的別墅建筑，別墅居住業主約2.4萬人，戶均4人300平方米的住宅面積。這樣一組數據怕是除正佘山外，鮮有敵手。更為難得的是，截至到現在，徐涇已有超過50個別墅社區，其中有4000多套是獨棟別墅，高端項目占據主流。

徐涇作為一個傳統的別墅區，經過市場近20年的長期考驗，取得的是非常值得“顯擺”的成績。今年1月份全新開盤的綠地·海珀晶華，推出3000萬級別的獨棟別墅，一共46棟大宅，短短3個月賣掉24棟。一個定位如此之高的別墅項目，如此之快的去化速度，前所未見。這也讓佘山、旗忠等傳統別墅區的豪宅項目羨慕、嫉妒恨吶！

老牌別墅區越久彌香

四月，陽光明媚，柳絮飄揚。筆者沿著諸光路一路看過來，別墅社區的綠化植物經過上十年的生長，已經長得非常茂盛，在外面幾乎看不見里面的建筑。給人的感覺絕不是無人搭理的荒草叢生，而是一個居住區日積月累沉淀下來的高貴氣息。徐涇的別墅區和佘山等地的別墅有很大的不同。別墅業主可能會主要考慮物業的資產配置功能，所以很多別墅是用來投資的，用來自住的別墅區并不是很多。徐涇別墅區就是一個主要以自住，尤其是作為第一居所的居住區。之前有人做過統計，徐涇別墅區的自住和投資比例大約為7：3。

徐涇別墅區發展至今，大致經歷了四個階段的開發。時間的磨礪，徐涇別墅區已經成為上海最為成熟的富人聚集區。

第一階段是老滬青平公路沿線，如久事西郊，康虹花園。這類別墅建造年代較早，房齡普遍在15年左右，目前以自住為主，居住氛圍很好。

第二階段的別墅位于高涇路和滬青平公路沿線，是別墅最為密集的區域，容積率在0.25以下，別墅總量超過2000棟，以中高檔獨立別墅為主，如早期的西郊華城，西郊美林館，居禮，后建的九溪十八島、麗都別墅、西郊紫郡，西郊園中園和大華西郊別墅，滬青平公路沿線早期的長堤別墅和湖畔佳苑、安盛景園。這類別墅除了部分被用以自住外，還有不少是買家用于投資的，目前這些項目在周邊的中介門店都有大量的房源掛牌在售。

第三階段的別墅主要集中在徐盈路，以大面積獨棟別墅為主，如銀濤高爾夫別墅、長堤花園、大豪山林別墅，這些項目都相當高端，是徐涇別墅區內具有標桿地位的社區。

第四階段的開發主要集中在滬青平公路、聯民路附近。如海珀晶華、觀庭、圣堡、金地天御和正在建設的南山雨果。這些別墅新建不久，很多項目都還在售，入住的客群不是很多。但這里有捷克小區、君悅灣這樣的公寓項目，未來的居住氛圍會很好。

徐涇的城市別墅：真正的“第一居所”

徐涇別墅區穩步發展了十幾年，到現在是愈發的炙手可熱。當年傳統意義上的別墅，因為城市的發展，而變為更為稀缺的城市別墅。禁墅令后，新建純別墅社區幾乎絕跡，但混合社區中的聯排、疊加等別墅類型迅速發展起來。這些項目本身的城市別墅性質具有很強的競爭力。

徐涇鎮有滬渝高速、沈海高速、嘉閔高架、318國道等多條溝通上海內外的交通要道，并且臨近虹橋，出行國內外都很便利。

徐涇區域也是滬上國際學校最為集中的區域。12年美國學制的西華國際學校、德法學校、美國學校、英國學校、韓國學校、新加坡學校5所純正外籍學校和私立蒙特梭利幼兒園都位于徐涇。國際化的教育配套，吸引了眾多的外籍人士。正因如此，徐涇還是與古北齊名的國際社區。

除了便捷的交通、國際化的教育配套，徐涇還擁有著高檔的娛樂休閑場所。例如，市內首家教授高爾夫正統球技的球場9洞64桿大都會高爾夫球場、上海第一家標準都市高爾夫球場18洞72桿的銀濤高爾夫球場、假日酒店。種種優勢，徐涇別墅區完全具有了城市別墅的特質。

上海別墅市場自1998年以來，平均價格始終以每年6%-10%的速度上升。徐涇板塊這樣成熟的高檔別墅區，土地價格已經翻了一倍以上。徐涇現在新建的別墅項目，每一個都能稱之為城市別墅，徐涇也成為“第一居所”類別墅首選區域。這一類型的別墅具有更強的增值、保值能力。目前徐涇高端別墅市場較為平穩，中長遠期具有一定發展潛力，前景看好。

聯動周邊徐涇未來更美好

正如借力大虹橋，徐涇的未來才大有可為。筆者覺得，談徐涇區域的未來不能只看徐涇鎮，周邊的華漕、趙巷、重固板塊也應一起關注。除了徐涇本地的發展規劃，周邊區域的發展也會對徐涇的未來有著利好的影響。

徐涇鎮最新重要規劃：遠大健康城、2號線西延伸段

徐涇板塊目前在醫療設施上還不能滿足居民的需求，周邊也沒有大型的三甲醫院。遠大健康城的建設可以為居民提供高質量的醫療服務。上海遠大健康城是目前國內最大的非公投資醫藥集合體，計劃建成兩所醫院，其中，上海遠大醫院按照三級甲等醫院標準建設，主要為本區居民提供基本醫療服務。上海遠大健康城項目一期工程預計在2015年竣工并投入使用，二期工程將于2017年建成并投入使用，屆時將充分滿足全區居民多層次的醫療健康需求，改善目前郊區群眾看病難、看病貴的局面。目前的工地位置在G15與G50交叉高架西南角，靠近徐涇和九亭交界的位置。

2012年6月，國家發展改革委批準了上海市城市軌道交通近期建設規劃（2010～2015年）調整方案。其中，新增2號線西延伸段，自徐涇東站至蟠龍路站，線路長2公里，估算投資13.47億元，規劃建設期為2012～2015年。可以看到，2號線西延伸段是為了配合國家展覽中心的建設。雖然對于徐涇鎮中心的居民來說還是沒有實際的好處，但蟠龍路附近的居民可以想象步行到地鐵的生活了。

華漕、趙巷、重固全面升級

與徐涇同為青浦西虹橋板塊的三個鎮，未來都受到虹橋商務區規劃的利好影響。根據規劃，瑞安集團將在徐涇、華漕交界處的蟠龍古鎮，打造一個類似七寶、朱家角的歷史文化風貌區；在華漕金豐社區北面的北青公路聯友路口建設新虹橋國際醫療中心，建設有華山醫院總院、腫瘤醫院、兩個國際醫院，建成后將是全國最先進的醫療中心之一；聯友路紀宏路口建設閔北之心大型商業綜合體；聯友路紀高路口建設閔北體育公園；以現在德、法、英、美等國的國際學校為主，建設華漕國際基礎教育中心，以國家會計學院、西華國際學校等為主建設徐涇國際商貿教育中心。徐涇及其周邊區域未來的升級規劃著實令人期待。

趙巷在特色生態居住區的基礎上，將打造成為國際名牌商業旗艦云集的超級商貿中心。老牌的奧特萊斯購物廣場、吉盛偉邦國際家具村，新建的有珠江國際中心，還有剛開業不久的米格天地。眾多大型商業綜合體項目聚集，趙巷的超級商貿中心已經初具雛形。

重固是目前虹橋商務區內的房價洼地，因為區域內目前的配套沒有趙巷、徐涇好。但遠景規劃中，重固將建成服務長三角的西虹橋中央商務區，未來這里將建設媲美“小陸家嘴”的摩天辦公樓群，并將引入高鐵青浦站，也有較大的發展潛力。