細則落地樓市量跌價升 樓市重心浦東南移

3月30日公布的上海地方細則，除了重審原有的調控原則外，并未對購房者造成實際影響。其中，市民最關心的20%所得稅并未公布如何執行細則，各區交易中心仍按以往的方式進行征稅，但從長遠來看這是構建完善社會稅收體制所必需的一點。因此，那些已經獲得巨大溢價的房產業主，應盡快將房產出售，以免今后出售時被征重稅。

細則另一個特點是4月上旬公布的多個保障房新準入條件，從廉租房、公租房到共有產權房等的條件都有所放松，這意味著低收入家庭離獲得保障房更近一步了。雖然，保障房供應仍然只集中在少數地區造成不便，有利供應多樣化和最需要保障房的外來務工人員準入條件要等年底才會公布。

由于中央框架政策與地方實施細則有整個3月份的空檔期，導致開發商和購房者都擔心受新調控影響，趕在3月份集中供應、購買，導致3月樓市的火爆。當3月細則出臺后，市場的供需就大幅萎縮；但由于前期的高成交，使得一些熱銷樓盤紛紛漲價，促使一些沒趕在地方細則前入市的買家在4月份入市，這就形成了4月樓市供應、需量下滑，但價格卻還在上升的局面。

預期隨著交易量的下滑，需求逐步被冷卻后，房價上漲的趨勢也將在4月底獲得趨緩。到5月份起，就需要以剛需來帶動人氣，啟動6月前旺季的最后一輪銷售。因此，三季度樓市重新低迷的可能性較高，如果短期之內資金不足的買家可以緩緩。

樓市重心浦東南移

區域建設、經濟上升，必然帶來更高收入人群，使得區域房價更上一層樓。在上海新一屆政府上臺之后，新一輪巨大的城市建設必然推動房產內在價格的上升。3月成交前3名的樓盤全部集中在浦東，從第1名的萬科海上傳奇，至第2、3名的御沁園、東方冠郡，且這三個樓盤總體上呈現南移之勢。這是上海經濟中心建設東移至浦東，而浦東經濟中心逐步南移的標志性體現。

浦東的陸家嘴作為上海經濟的龍頭，已經成為世界性的金融中心。未來，浦東仍將依托后世博打造世界性的文化中心、迪士尼打造世界性的娛樂中心、臨港新城打造世界性的尖端工業制造中心。可見上海的未來在浦東，浦東的機遇正在快速南移；因此樓市熱度不減，且機遇在浦東呈南移之勢。

近期，世博區域又掀起新一輪推地潮，世博央企總部基本推出5個地塊拍賣、前灘預公布2塊土地、面向國際知名企業總部的世博A片區首期6塊地也開始招商，新一輪大企業入駐即將興起。之前韓國第三大企業SK集團和名企龍頭杉杉集團、正德人壽已入住世博區域，在4月11日寶鋼拿下世博新地塊之后，已有15家大型央企總部入駐世博B片區。由原世博“一軸四館”改造而來的中華藝術宮、梅賽德斯奔馳文化中心等已成為上海文化新地標，保留的7家外國館也有月亮灣、意大利中心改造好重新迎客，在世博酒店之后新打造的4家國際酒店群也將在2015年開業。

周邊樓市也聞風起舞。區域內在售的唯一別墅項目尚東鼎，3月份成交了一棟聯排別墅單價達到6.4萬元/平方米，周邊的萬科五階坊、合生前灘一號、凱德嘉博名邸等公寓樓盤價格也都上漲5000元左右，從年初3.2-3.8萬元/平方米的水平迅速上升到如今的3.7-4.3萬元。就算是在板塊最邊沿的萬科海上傳奇，3月23日推出343套房源也再度銷售一空，且成交均價達到32045元㎡，比去年12月22日推出408套房源售罄的28397元㎡上漲了12.8%。

與世博三林板塊相臨的周浦板塊，近期樓市也同樣熱火朝天。位居3月份全市成交面積第二名的御沁園，3月2日首次推出204套公寓就被趕來的500多組買家搶購一空。同期推出的12套別墅也以28163元的均價銷售一空，比去年首期推出169套別墅短期內售罄的24020元上漲了近4000元/平方米。3月21日，九龍倉則更以13335元的樓板價拍下了周浦一塊不足5萬平方米、空積率卻高達2.0的住宅地，預期開發成本將超過2萬元/平方米，未來公寓的售價將達到25000元左右。離地塊最近的小上海新城，今年至拍地前的成交均價僅14213元。受到九龍倉的帶動，該案3月28日推出的284套房源均價漲到16000-18000元。克而瑞上海機構的數據顯示，該案4月上旬成交的22套房源均價已達15571元，漲速同樣驚人。

之所以來自香港四大地產天王的和記黃埔、九龍倉都選中周浦和當地樓市近期如此火爆，主要原因是2015年開業的迪士尼樂園主入口就設在周浦鎮的秀沿路，由此奧特萊斯和百聯集團選中了周浦的秀龍路地塊，欲建國際一流的購物中心，在秀尚路南面，前期投入15億元的國際醫學中心也將在年底開業。該醫學中心將由新加坡最大私人醫療機構百匯集團管理，目前該機構在上海商城、新城地、金茂大廈開有門診部，足見其檔次之高。在上海新一屆政府的帶動下，以浦東為中心的新一輪經濟建設利好，是促使樓市穩步上升的核心動力。