星浩資本 私募入場，金融化定

資金鏈，當下房企們的生死線，已經容不得調控的持續考驗。傳統銀行這條路越來越難走，深受融資所苦的大小房企開始試水房地產信托、房地產基金等其他通路，于是各種地產信托產品和基金公司如雨后春筍接連問世。然而，與國外已日趨成熟的各種融資渠道相比，中國的房地產金融產品這一新生事物，不僅面臨著投資方盲目且對基金管理公司缺乏信任的狀況，也存在著相關法律缺失監管混亂等問題。房地產私募基金，既是房地產行業的一股蓬勃新生的資本力量，也將在其成長道路上面臨著更多的挑戰和機遇。

成立于2010年的星浩資本，用了短短兩年多的時間，就已經發展成為中國規模最大的房地產私募基金品牌。2012年，星浩資本Ⅰ期基金持有的項目陸續開盤，Ⅱ期基金投資的滬上首個綜合體項目——“上海真如星光耀廣場”也實現了年內拿地、年內開工。伴隨著這個“以民企總部聚合力為DNA和骨骼、以民間資本與民企發展信息資源為血脈、以活力民企與現代高端服務為靈魂的新一代高成長性、高聚合度的城市綜合體”的即將亮相，作為中國地產私募基金第一品牌，星浩資本值得我們一探究竟。

“中國式”私募入場

最近幾年，房地產金融界一件大事無疑要數星浩資本的成立。這個明星云集的房地產私募基金，由復星郭廣昌、易居中國周忻、金地原華東區總經理趙漢忠等牽頭，于2010年8月正式宣告成立。

星浩資本源起于中國改革開放激蕩30年之際的2010世博會民企館平臺，在充分整合民企資源領域具有天然優勢。作為一家具有開發和商業管理能力的地產私募基金公司，星浩資本為投資者提供跨越“融投建管退”全價值鏈的地產投資解決方案，鍛造了一種富有突破、資本力量、跨界融合的全新經營模式：其基本商業模型以基金業務循環為基礎，嵌套地產投資和開發經營業務循環，同時還提供創新商業地產的運營業務循環。三個業務環環相套，層層遞進，始于基金，又歸于基金。

目前國內的房地產私募投資基金主要有兩類：一類是獨立的房地產私募基金，另一類是具有房地產開發背景的企業成立基金管理公司、發起設立的房地產基金。星浩資本則屬于前者。星浩資本副總裁陳卿談到了作為獨立的房地產私募基金的優勢和特色，“地產基金在近幾年發展比較多，比較早期的基金只具有募集的能力，投資的時候依賴于重新考察項目和團隊，他們會趨向于和某些大的企業或者和好的項目合作。而星浩自己則擁有房地產開發能力和商業管理能力，相當于一個全產業鏈的一個狀態”。

陳卿表示，星浩資本從募集到投資到開發再到最后的商業管理和退出是擁有自己的完整的一條產業鏈，這里面會有很多好處：星浩資本不會像其他的私募基金募到錢以后再去重新考察團隊、重新去找項目，星浩的投資人只要熟悉了這些的團隊、熟悉了這些人，他們就會投資這個團隊，之后這些團隊再去找項目進行開發并完成整條產業鏈。

星光耀計劃耀“星光”

星浩資本目前基金管理規模達到56億，主要投資星光耀綜合體的開發，星光耀計劃一期基金已經于2011年3月募集完成，從啟動到募集完成歷時8個月，總募集金額為37億人民幣；星光耀計劃二期基金于2012年11月封閉，總募集金額近19億。投資人包括復星、易居、阿里巴巴、蘇寧電器、巨人集團、華誼兄弟等國內知名的民營企業。

陳卿介紹：“星浩資本成立兩年半以來已經發了兩期基金，前年募集37億投資了一期的3個項目，分別在大連、哈爾濱和南通，3個項目于2012年9月底陸續進入銷售階段，雖然開盤時間比較晚，但三個項目都在當地連續幾個月獲得了銷售排名的第一位。”

據陳卿介紹，目前二期基金已經封閉，整個募集金額在19億元左右，目前已經投資的是上海真如項目，和蘇州金閶區的項目，同時二期的第三個項目正在緊張的尋找、洽談過程中。

2013年星浩資本的5個項目都將進入銷售期，陳卿坦言星浩面臨的銷售壓力是比較大的：“二期基金在2013年將進入開盤階段，一期基金將維持持續熱銷的狀態，我們自己內部的目標應該會朝著百億去沖”。

“星光耀廣場最早是由一群中國最具活力的民營企業發起的，這些民營企業的資本進入到私募基金，而這些民營企業不單單是資金的進入，更多的是資源的進入。”陳卿透露現在整個兩期基金下來，實際投資的有限合伙人中民營企業已經近百家，有意向的接近500至1000家，接觸過的民營企業達到2000多家，而最具活力的民營企業才是星光耀廣場真正的后臺和星光耀廣場活力的來源。“星光耀最核心的地方就是它是民企的總部，這也是星光耀廣場最最和別人不太一樣的地方，這也是政府和企業歡迎星光耀廣場的一個最重要的原因。”陳卿如是說道。

“可以說這些民企將隨著星光耀廣場的發展而發展”陳卿說：“比如說很多企業要進行跨區域發展的時候，它需要尋找辦公地，星光耀廣場在這個位置的時候，企業多數會把總部也放在這里。當民企力量足夠強大的時候，星浩又會架起政府和民企之間的橋梁，因為政府也希望民企聚團落在這個位置，政府也會打包給出一些好的優惠政策給民企，星光耀廣場就是這樣一個載體”。

據陳卿介紹，星光耀廣場也設置了許多商業，更多的是以體驗型商業為主。兩大最重要的主題一個是兒童主題，一個是餐飲主題。“有了高端的企業、高端的人才、高端的配套，我們也一定會考慮到住宅，所以星光耀廣場的核心首先是民企總部，再加上高檔的商業和高檔的住宅形成的這樣一個作為政府、企業、客戶之間的一個大型橋梁的承載體，這就是星光耀廣場。”陳卿說道。

“團隊是我們的最大優勢”

商業地產發展至今，“同質化”猶如一抹愁云始終籠罩著企業的前行。往往是一家企業摸索出的模式被迅速拷貝，進而一批大干快上的項目相繼出現。對于模仿問題，在陳卿看來，只要做大做強，就不怕被模仿。

陳卿認為，商業地產有一個更新換代的過程，市場越來越細分，可做的東西還有很多，未來的發展空間還很大。“比如我們的辦公產品，就分為5種，如甲A級辦公、3000平方米以上的獨棟辦公、SOHO辦公以及花園辦公等等。況且而我們要做的不僅是商業，更是產業，可以發展的空間就更廣了。我們越強大、所掌握的資源越多，引力也會越大，就越不怕模仿。”

據了解，星光耀二期基金將重點投向上海、杭州、蘇州等長三角重要城市。未來五年將圍繞十二五規劃的四大城市圈進行布局，重點為交通樞紐商貿聚集區域、中國民企活躍的區域以及核心民企戰略布局重地等。“這對我們的計劃節點、資金結構以及人員培訓方面的要求都很高，我們必須要始終保持一線開發商的狀態，才能完成這些工作。三四期基金，我們還將嘗試更為活躍的資本組合。”

除了極具生命力的商業模式之外，在陳卿看來，另一重取勝的關鍵當屬于星浩資本的運營團隊。“星浩資本的三駕馬車是商業投資、開發建設以及商業和現代服務業體系。其中，商業和現代服務業體系是實現產品二次飛躍和品牌溢價的最重要因素。我們的團隊成員都是在地產界積累了十幾年經驗的精英人物，優勢互補是我們的最大優勢。”

對于樓市未來的發展，陳卿認為：“從現在來看，房地產行業的門檻在不斷提高，逐漸形成它的人力資源群和企業群，逐漸形成它的開發模式和狀態，政府的調控也漸漸成熟，消費群也漸漸進入到成熟的狀態，市場已經漸漸進入良性的狀態。后面的10年樓市不會再像前10年一樣大起大落，會朝多元化的方向發展。金融化一定會是房地產發展的大趨勢，誰能掌握資本市場，誰就能掌握地產未來10年的發展”。

真如，商業地產下半場

“2012年2月拿地，10月完成方案設計，10月底項目開工，主打1.8容積率的高端住宅目前已經動工，2013年8月推樣板間，超高層商辦明年上半年動工……”真如星光耀廣場的每一個時間節點猶如烙印一般刻在陳卿的心里。

在深諳上海市場的陳卿看來，上海商業地產的下半場就在“真如”。“從市中心目前的土地狀況來看，真如板塊屬于浦西少有的市中心上百萬平方米待開發的‘處女地’，普陀的發力較慢，經歷了此前的曹楊路、銅川路、長風板塊的發展，下一個就是真如了。而整個房地產行業在經歷了此前一輪淘汰賽過后，留下來的也都是實力開發商，天時地利人和，真如的機會就在于此。”

據了解，除了天時地利人和，真如也是中環片區內少有的規劃超前的板塊。僅以交通為例，真如板塊模仿日本“六本木”做到了地上地下交通的互通和平衡，車流可以直通地下，地下連通商業。

除此以外，普陀是民營經濟最為發達的區域，“未來的星光耀廣場將不是簡單的商業中心，而是集合了民營經濟實體的商務中心。星浩資本是地產基金投入到城市綜合體，看重的就是民營資本的力量，將實現資本到資源再到信息的整合”陳卿表示。