樓市量跌價(jià)升，上行空間日顯乏力

自5月份以來(lái)，優(yōu)質(zhì)新盤(pán)大量上市，從而改變了4月份成交下滑的局面。從6月上半的表現(xiàn)來(lái)看，又有更多優(yōu)質(zhì)新盤(pán)推出，巨大的供應(yīng)量推動(dòng)著新房成交量再上新臺(tái)階。但是大量?jī)?yōu)質(zhì)新盤(pán)、巨大供應(yīng)和開(kāi)發(fā)商的大力營(yíng)銷(xiāo)推動(dòng)，只帶來(lái)成交量的微弱上升，表明樓市上升已日顯乏力。

開(kāi)發(fā)商可以推動(dòng)市場(chǎng)上升的籌碼已經(jīng)越來(lái)越少，而樓市即將進(jìn)入7月淡季。需求下滑與供應(yīng)不力的雙重壓力之下，樓市大幅降溫將不可避免。

綜合近兩年市場(chǎng)回升的情況，對(duì)后市預(yù)期將會(huì)顯的相對(duì)悲觀。2012年樓市回升的主要?jiǎng)恿?lái)自總價(jià)在100萬(wàn)-300萬(wàn)元之間的剛需樓盤(pán)的降價(jià)，帶動(dòng)新年上半年樓市再攀新高的主要力量是總價(jià)在300萬(wàn)-1500萬(wàn)元之間的改善型買(mǎi)家。1500萬(wàn)元總價(jià)以上的豪宅市場(chǎng)仍處在下滑狀態(tài)，是下半年樓市唯一可以期待細(xì)分群體，但是這個(gè)群體占樓市的成交量?jī)H1%；就算豪宅市場(chǎng)有成倍的上升，也難對(duì)大市帶來(lái)影響。一旦改善和剛需求市場(chǎng)出現(xiàn)乏力，沒(méi)能在三季度的淡市之后有效回升，總體市場(chǎng)就將重陷低迷。

從目前的情況來(lái)看，帶動(dòng)改善市場(chǎng)回升的主要是新一批優(yōu)質(zhì)改善新盤(pán)上市。如御沁園、瑞虹新城、長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)等，預(yù)期下半年并沒(méi)有更多優(yōu)質(zhì)新盤(pán)上市的情況下，改善型市場(chǎng)成交大幅下滑將不可避免。剛需市場(chǎng)由于大量新盤(pán)處在地鐵難于通達(dá)區(qū)域，不能有效導(dǎo)入城市工薪階層的話，也可能面臨成交下滑。營(yíng)銷(xiāo)推廣方面，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)下了巨大力度，可能的空間只有降價(jià)一招。因此，三季度低迷之后，開(kāi)發(fā)商推動(dòng)市場(chǎng)回升的最大招數(shù)將只能依靠降價(jià)促銷(xiāo)這一手段。

今年上半年是2011年限購(gòu)、限貸調(diào)控以來(lái)的樓市最熱時(shí)期，中高端改善型買(mǎi)家的集中入市成為帶動(dòng)樓市回升的主要?jiǎng)恿ΑＴ谏习肽晟唐纷≌山幻娣e同比上升37.3%的情況下，總價(jià)300萬(wàn)-1500萬(wàn)元的中高端改善樓盤(pán)成交量上升77%，絕對(duì)領(lǐng)先。而總價(jià)130萬(wàn)-300萬(wàn)元的剛需樓盤(pán)只保持了與總量相當(dāng)?shù)幕厣?，其它總價(jià)段的成交量甚至出現(xiàn)下滑。帶動(dòng)中高端改善大幅上升的主要原因是大量類(lèi)似御沁園、瑞虹新城和長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)之類(lèi)的優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目的上市，同時(shí)帶動(dòng)一批類(lèi)似尚東鼎、三湘海尚、中建大公館等優(yōu)質(zhì)城市別墅的熱銷(xiāo)。