安徽土地“賬本”背后

全年供地同比增長53.4%的背后土地均價為何下降？連續(xù)六年上升的房地產(chǎn)開發(fā)用地占比緣何下降？過去幾年中漸露疲態(tài)的工礦倉儲用地為什么重新進入快升通道……土地“賬本\"清晰展現(xiàn)了安徽的土地供應形勢，土地供應量對社會經(jīng)濟發(fā)展的撬動和支撐作用也日益顯現(xiàn)。

全年供地同比增長53.4%的背后土地均價為何下降？連續(xù)六年上升的房地產(chǎn)開發(fā)用地占比緣何下降？過去幾年中漸露疲態(tài)的工礦倉儲用地為什么重新進入快升通道？……

在1月28日召開的全省國土資源工作會上，《2012安徽省土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告》和《2012安徽省國土資源形勢分析報告》（以下簡稱“《報告》”）首次發(fā)布。

作為主要生產(chǎn)要素之一。土地“賬本”清晰展現(xiàn)2012年安徽土地供應形勢，暗含在其背后的安徽各地近年來的發(fā)展軌跡也一覽無余。而節(jié)約集約程度不高、工業(yè)用地比例偏小、畝均投資強度和土地收益較低等四大問題仍是安徽工業(yè)用地使用過程亟待加長的短板……

總量增長 均價下降

《報告》顯現(xiàn)，土地供應與經(jīng)濟關系密切。安徽省土地供應與宏觀經(jīng)濟基本協(xié)調(diào)發(fā)展，相比各類經(jīng)濟指標，各類用地供應量受經(jīng)濟、宏觀調(diào)控政策影響較大，更具敏感性，且土地供應與經(jīng)濟指標受影響因素不同，會呈現(xiàn)不同的增減幅度。

事實上，土地供應量與國民經(jīng)濟、固定資產(chǎn)投資基本呈同向變化趨勢，對社會經(jīng)濟發(fā)展的撬動和支撐作用明顯。縱觀近六年的安徽土地供應數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，安徽省土地供應量除2008年受金融危機和2012年補充其他用地影響下降和增長外，其余各年度土地供應增長牢與生產(chǎn)總值增長率、固定資產(chǎn)投資增長率，三者變動趨勢基本一致，發(fā)展基本協(xié)調(diào)。

通過土地“賬本”，安徽16個省轄市土地情況一覽無余。其巾。合肥在土地供應總量和土地出讓金排行中名列榜首，阜陽以其土地供應增量超233.9%位居增幅前列，黃山的土地供應不增反降，同期降幅近六成。毫州、銅陵、蕪湖、阜陽的土地含“金”量較高，而宜城、滁州、六安等地的土地出讓均價相對較低。

《報告》顯示，2012年，安徽省全年供地32927.99公頃，同比增長53.4%。16個省轄市中，除黃山和銅陵兩個市供應總量與同期相比減少外，其余14個地市均有所增加。

其中，在土地供應總量方面表現(xiàn)最為搶眼的是合肥市，其排在土地供應總量第一位。2012年，合肥市土地供應量達5102.08公頃，比上年增加了2938.72公頃，增幅達到了135.8%。

六安、馬鞍山、宣城、蕪湖等地市的土地供應表現(xiàn)同樣成績斐然，且緊隨合肥之后占領土地供應總量前五的位置。上述五市的供應總量為16481.28公頃，占全省土地供應總量的50.1%。

從供應總量方面來看，阜陽市2355.88公頃的土地供應量未能讓其躋身排行榜前列，但其土地供應的增加量達到了1650.3公頃，增加幅度超過233.9%，成為2012年安徽省土地供應增幅最快的城市。

與其他14個地市土地供應有所增加不同，黃山和銅陵兩市2012年的土地供應量不增反減。與同期相比。黃山市土地供應減少幅度為59.1%，2012年該市土地供應量為654.85公頃，不足2011年的一半。

從區(qū)域土地供應來看。皖北皖中土地供應占比同比上升，皖南略有下降，三個地區(qū)所占的比例分別為21.8%、47.9%和30.3%。其中，作為國家級承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)。皖江城市帶建設用地批準面積同比增長48.47%，占全省批準面積的66.18%，皖北地區(qū)獲得批準建設用地面積同比增長了1.39%，占全省批準面積的23.67%。

2月26日，在接受記者采訪時，安徽農(nóng)業(yè)大學國土資源研究所所長於忠祥解釋說，合肥的土地供應量走向與其近年來發(fā)展及其特大城市的定位密切相關，而銅陵市土地供應量減少，除了因為受制于銅陵本身的面積之外，與其發(fā)展相關，“這類資源型城市要及時思考如何轉型。”

除了土地供應“量”上的變化，土地出讓的價格同樣引人關注。

去年安徽省土地出讓金呈總量增長、均價下降的趨勢，第四季度表現(xiàn)最為搶眼：總量和均價的增長幅度明顯。其中，合肥拔得頭籌，土地出讓金總量和土地均價均排在全省前列，而宣城、滁州、六安等地的土地出讓均價相對較低。

2012年全省國有建設用地土地出讓金1149.81億元，同比增長9.48%。其中，1～9月，全省土地出讓金波動中微漲，10月迅速增至176.51億元，11月和12月有所下降。但仍處于高位水平。10月均價為全年最高，達1303.6元/平方米。全年土地出讓均價為733.5元，平方米，較2011年均價854.5元/平方米下降了14.2%。預計2013年上半年，土地出讓均價仍有可能延續(xù)并維持在2012年均價之上。

除了在土地供應總量方面拔得頭籌之外，合肥土地出讓金也“傲視”省內(nèi)其他地市。2012年合肥市土地出讓金高達250.87億元，占全省出讓金的21.82%；相對應的土地出讓均價為1437.72元/平方米，約是全省均價的兩倍；住宅用地、商服用地和工礦倉儲用地單價也是全省最高，分別為4570元/平方米、3752.3元/平方米和240.9元/平方米。

在16個地市中，除合肥外，毫州、銅陵、蕪湖、阜陽的土地含“金”量較高，都超出了全省的土地出讓均價，而宣城、滁州、六安等地的土地出讓均價相對較低。

工礦房地產(chǎn)齊上揚

2012年，安徽省土地供應結構也發(fā)生了顯著變化。

《報告》顯示，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應連續(xù)六年呈逐年上升態(tài)勢。在過去幾年中漸露疲態(tài)的工礦倉儲用地在經(jīng)歷了緩降之后，也在2012年重新進入快升態(tài)勢。其他用地（包括公共管理與公共服務用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地等）的土地供應在2012年呈急升態(tài)勢。其中，15萬畝全省建設項目用地預審中，交通運輸用地約占其中的六成。

從房地產(chǎn)用地來看，2012年，全省房地產(chǎn)開發(fā)用地供應總量同比增長了28.8%，占土地供應總量的26.6%。

按房地產(chǎn)開發(fā)用地供應總量劃分，排在前五位的地市分別為：淮北、合肥、蕪湖、六安和宿州，五個市的供應總量占全省的46.3%。從各市看。淮北、阜陽、六安和宿州這四個市，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應有較大的提高，同比分別增加了254.6%、148.6%、84.1%和62.9%；黃山、滁州及安慶則控制了房地產(chǎn)開發(fā)用地供應。供應量與同期相比有所下降，其中下降幅度最大的是黃山市，同比下降了38.3%。

從各地市情況來看，中低價位、中小套型普通商品住宅和經(jīng)濟適用房、廉租和公共租賃住房用地三類住房用地供應增長較顯著。三類住房用地占比超過70%的市為14個，未超過70%的市為阜陽和毫州。

此外，住宅用地出讓單價也有所下降，而商服用地（即商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營性服務業(yè)建筑及其相應附屬設施用地，稱為商服用地）出讓單價則平穩(wěn)上揚。2012年全省住宅出讓平均單價為1806元，平方米。比同期下降了22.3%，招拍掛出讓單價1814元，平方米，比同期下降24.4%。與住宅用地相比，全省商服用地出讓單價達1458.6元/平方米，與同期相比略有下降。但波動不大。

《報告》分析。國家調(diào)控、銀行首付、貸款、稅收等多重“政策組合拳”和各方利益博弈的結果使得住宅價格震蕩調(diào)整。而商業(yè)地產(chǎn)處于政策調(diào)控的“真空地帶”，因而成為市場投資的熱點，價格平穩(wěn)上漲。

此外。工礦倉儲用地總量較往年有所增加。工礦倉儲用地供應9595.96公頃，同比增長29.1%。從總量上看，排在前5位的地市分別為：合肥、蕪湖、宣城、滁州、六安。五地市的供應總量為4955公頃，占全省的51.6%。從增量上看，增長較大的為馬鞍山、阜陽和六安，同比分別提高了119.3%、80.8%、60.9%。同比下降最大的為淮北市，下降幅度達62.7%。

值得注意的是，從絕對比例來看，工礦倉儲用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地及其他用地的比例分別為29.1%、26.6%、44.2%，三類用地均有所增長。但是從相對比例來看。三類用地之間的比例由2011年的1：0.79：0.69變?yōu)?012年的1：0.91：1.52，其他土地利用成為2012年的一匹黑馬，其在土地供應結構的權重遠超其他兩類用地。

“其他用地的劇增主要和2012年安徽省各地的交通項目上馬以及公共基礎設施、水利等工程的開工有關。”於忠祥指出，從數(shù)據(jù)中可以看出來。2012年安徽省的劃撥土地面積和占總量比都在上升。而這一部分的土地主要都是用于公共建設的。所以在2012年會發(fā)生這樣的供應結構變化。

土地利用仍存問題

“每年每個地市都會為土地指標傷腦筋，現(xiàn)在來看，在實際的建設中，指標再多、土地供應量再大都還是不夠用的。”2月25日。一位不愿具名的縣級國土局工作人員告訴記者，土地供應量與經(jīng)濟發(fā)展關系密切。各個地市都希望能得到更多的土地。地產(chǎn)和工業(yè)用地越多，地方的財政收入越高，還能解決地方的就業(yè)，所以對各個地市來說，發(fā)展都和土地是分不開的。

在接受記者采訪時，於忠祥也詳解了土地指標分配背后的奧秘：每一次土地指標的確定都是一次博弈，土地供應的原則是“在不滿意中找到滿意，不追求最優(yōu)方案。只追求滿意的方案”。

“在保護耕地和合理利用土地的基礎上，國土資源部、各地市的國土資源部門會按照當?shù)氐哪甓扔媱潯⒊鞘邪l(fā)展的現(xiàn)狀、土地供需平衡分析研究等綜合條件將土地指標下發(fā)下去。即使如此，基本上大多數(shù)的地市還是會覺得用地指標緊張。一般情況下，地市除了要向上級部門繼續(xù)要政策之外，還要從內(nèi)部挖掘潛力，比如改造舊城、合理利用閑置土地等等。”

對于此次《報告》中提及的工業(yè)用地彈性出讓和租賃制度、“批而未供”土地有效盤活利用等問題，於忠祥表示。這些或?qū)⒊蔀槠平馔恋仉y題的新答案。

2012年，安徽省開展了為期3個月的省級以上開發(fā)區(qū)（園區(qū)）土地利用情況調(diào)查。其中發(fā)現(xiàn)普遍存在節(jié)約集約程度不高、工業(yè)用地比例偏小、畝均投資強度和土地收益較低等四大問題仍存在。

為此，《報告》建議建立工業(yè)用地供應“雙軌制”，完善土地供應政策、規(guī)范制度設計和健全操作程序等，進一步優(yōu)化和細化工業(yè)用地使用權出讓、國有使用權租賃；形成有效的針對城鎮(zhèn)低效用地二次開發(fā)試點管理組合配套政策，并進行適度推廣，以此來探索解決上述存在的問題的合理路徑。

安徽省國土資源廳廳長陳良綱在當天的土地會議中也強調(diào)將完善節(jié)約集約用地的激勵政策，新增建設用地指標與單位GDP耗地率、畝均投資強度、畝均產(chǎn)出效益掛鉤，支持開發(fā)區(qū)建設標準廠房，多形式全方位盤活存量土地；加強土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管，重視房地產(chǎn)用地調(diào)控，確保普通商品住房用地供應不低于過去五年平均水平，強化對閑置土地和違規(guī)用地行為的查處等。

“關于安徽供地率的數(shù)字可以關注”，於忠祥表示，供地率即供地面積與批準面積的比率，是衡量地方政府土地管理、供應效率、集約節(jié)約用地程度的一項關鍵指標。

《報告》顯示2012年全省實現(xiàn)了108.3%供地率，高于上年供地率19.2個百分點。走高的供地率表明全年全省土地供應呈現(xiàn)較高強度的去存量過程，且這一趨勢在2013年將繼續(xù)得到保持。