過剩是危言聳聽？

建商業(yè)綜合體就是“養(yǎng)孩子”，從懷孕、出生、哺乳，到上幼兒園、小學、中學、大學，乃至戀愛、結(jié)婚、添人丁，都得周全考慮全程服務，甚至于一步不離。

“合肥作為一個工業(yè)化進程尚未完成、第三產(chǎn)業(yè)比重只占39.2%、城鎮(zhèn)化率只有66.4%、正處于現(xiàn)代化初期的省會城市，說商業(yè)地產(chǎn)過剩，是一種危言聳聽”。

面對合肥商業(yè)人均面積接近4平米、遠超上海和香港的這一說法，11月21日，長期研究安徽房地產(chǎn)市場的合肥學院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌在接受《徽商》記者采訪時表示，即使這些數(shù)據(jù)信息準確，也不足以說明合肥的商業(yè)綜合體已達到過剩的狀態(tài)。

“合肥目前已有和在建的50多家綜合體，事實上半數(shù)以上都不符合綜合體的標準”，凌斌介紹，從商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)發(fā)展歷程看，城市商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)可被分為以百貨商場為中心、小百貨以及雜貨店圍繞其發(fā)展形成的城市商業(yè)核心區(qū)，以中央商務區(qū)即CBD為核心、周邊輔以商業(yè)副中心和普通商店形成的一主多副城市商業(yè)集聚區(qū)，以GDP突破人均5000美元和家用轎車進入居民家庭為標志、去城市化和人文主義思潮促使下的ShoppingMall、倉儲式商場、超級市場等主流城市商業(yè)業(yè)態(tài)以及城市多維交通格局形成、尤其是地鐵交通網(wǎng)絡的輻射下蓬勃發(fā)展的商業(yè)綜合體四個發(fā)展階段。

“綜合體的單體面積不能低于10萬平方米，而15萬平方米以上的商業(yè)中心才可稱之為shopping mall”，他分析，按國際標準，一個擁有20萬人口的區(qū)域就應該擁有一個shopping mall，以滿足居民正常生活的需求?！肮浪阆聛?，約有400萬常住人口的合肥市應該擁有至少20家shopping mall才算合理”。

可事實上，凌斌提供的數(shù)據(jù)顯示，目前在合肥市超過10萬平米以上的商業(yè)中心只有20家，15萬平方米以上的shopping mall的數(shù)量也尚未達到警戒線，“按照這個理論看，合肥的商業(yè)綜合體并不過剩，而是在成長中碰到了一些煩惱”。

“合肥商業(yè)綜合體從誕生起就沒有遵循業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律”，凌斌指出，對一個標準的商業(yè)綜合體而言，城市街道、地鐵、市內(nèi)交通等設施組成的樹狀交通網(wǎng)絡至關重要，“從地鐵建設的角度看，合肥的商業(yè)綜合體早出生了”。

在凌斌看來，身為“早產(chǎn)兒”的合肥綜合體囿于行政區(qū)劃的隔閡，缺乏整體規(guī)劃性的先天不足，商業(yè)綜合體之間往往缺乏互動共贏的規(guī)劃，導致其不能優(yōu)勢互補和協(xié)調(diào)發(fā)展，達不到規(guī)模效益遞增程度。

他分析，如果把住宅地產(chǎn)比作為“賣產(chǎn)品”，那么建商業(yè)綜合體就是“養(yǎng)孩子”，不能照搬照套住宅地產(chǎn)的發(fā)展模式，“從懷孕、出生、哺乳，到上幼兒園、小學、中學、大學，乃至戀愛、結(jié)婚、添人丁，都得周全考慮全程服務，甚至于一步不離”。

他為此舉例說，包河區(qū)蕪湖路的萬達廣場與瑤海區(qū)滁州路的壩上街，僅僅一河之隔，兩者之間卻是“雞犬聲相聞、老死不相往來”。同樣，蜀山區(qū)淮河路步行街的“十二五”規(guī)劃中，沒有考慮一橋之隔的瑤海區(qū)大東門商圈，900多米長的步行街到了東段就戛然而止?！斑@樣下來，所有的綜合體盡管單體規(guī)劃比較齊全，但卻始終做不大、做不強”。

由于缺乏這種整體性規(guī)劃的思維，令市場資源不能得到有效配置，于是就出現(xiàn)這樣一個怪異現(xiàn)象：在政務區(qū)天鵝湖這個不大的湖的周邊，像擺大排檔似的配置了數(shù)家極具現(xiàn)代化的商業(yè)綜合體——萬達廣場、新地mall、即將開業(yè)的華邦ICC和華潤萬象城等等，“其結(jié)果必然是人流、物流、現(xiàn)金流、利潤流的不足，再好的商業(yè)動線設計也難以扭轉(zhuǎn)乾坤”。

凌斌表示，要解決這些成長的煩惱，合肥的商業(yè)綜合體亟待具備高素質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)運營機構(gòu)和人才，否則，商業(yè)綜合體的營銷策劃就會停留在自說自話的低級階段，至多也就是搞點促銷組合的中級階段，不會發(fā)展到以客戶為中心的高級階段。

“商業(yè)綜合體是商業(yè)地產(chǎn)的高級階段，它的成熟度是城市發(fā)達與否的一面鏡子”，凌斌指出，合肥商業(yè)綜合體距離發(fā)達城市的水平還較遠。

“比如說，目前合肥各大商業(yè)綜合體的停車場，多數(shù)是以商業(yè)地產(chǎn)自身的布局而設計的，較少能夠體現(xiàn)客戶關懷；衛(wèi)生間也多數(shù)沒有按照世界公廁組織標準建造，女性衛(wèi)生間與男性的等同面積，沒有考慮女性的特點，至于女性盥洗、補妝或哺乳等方面，則根本沒有安排，這都是運營上需要考慮到的細節(jié)問題”。

除此之外，凌斌認為，對于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)而言，當前高速增長的電子商務的沖擊也不容小覷，“電子商務對傳統(tǒng)實體店的打壓非常大，而且未來將會越來越大”。

在他看來，在今年的天貓“雙11”購物節(jié)中，支付寶交易額一舉拿下的350億元大關就是一個鐵證。比之2012年的190億元，這個被大幅刷新的數(shù)字為馬云叫板地產(chǎn)商鉚足了底氣，于是他放出豪言，希望借助市場力量打壓房價。

事實上，早在去年年底，馬云更是與大連萬達集團董事長王健林設下一億賭局：若電子商務到2020年在中國零售市場打下半壁江山，屆時，王健林將輸給馬云一億元。

“這場賭局，馬云贏定了！”作為觀戰(zhàn)者的凌斌如是說，“比爾·蓋茨曾說，‘21世紀要么電子商務，要么無商可務’。早在十年前，美國電子商務的銷售份額就已經(jīng)超過了傳統(tǒng)實體店。而在中國，未來電子商務也將是一個必然趨勢，傳統(tǒng)實體店不能忽視它的存在?！?/p>

然而，凌斌認為，馬云的贏并不意味著商業(yè)地產(chǎn)會就此落敗?！半娮由虅蘸蛡鹘y(tǒng)實體店完全可以達成一種共贏，未來將達到勢均力敵的平衡狀態(tài)”。

基于此，面對電商越發(fā)強烈的沖擊波，凌斌也為傳統(tǒng)實體店支上一招，“傳統(tǒng)商鋪要學會線上、線下兩條腿走路”。

雖然電子商務來勢洶洶，但在凌斌看來，傳統(tǒng)實體店仍具有不可替代性。“餐飲、洗浴、文娛、商務等等，這些功能是電子商務所無法辦到的，必須在實體店才能體驗到”。