合肥商業(yè)地產(chǎn)：盛宴還是剩宴？

數(shù)據(jù)顯示到2014年底，合肥的人均商業(yè)面積即將邁入4平米大關(guān)，遠超香港和上海。這究竟是一場財富不斷匯聚的盛宴，還是雪球滾大之后瀕臨崩盤的剩宴？

到2014年底，合肥商業(yè)面積大于10萬平方米的在建大型購物中心將達到55家，總商業(yè)面積或超過1500萬平方米，人均商業(yè)面積接近4平方米，遠超香港和上海……近日，這組在“當(dāng)前市場形勢下中小商貿(mào)企業(yè)核心競爭力打造論壇”上公布的數(shù)據(jù)一經(jīng)發(fā)出，便立即被安徽省內(nèi)各大媒體多次轉(zhuǎn)載，包括寫字樓、商鋪、商業(yè)綜合體在內(nèi)的合肥商業(yè)地產(chǎn)是否過剩的爭論再度甚囂塵上。

按照國際通行標準，人均占有商業(yè)面積應(yīng)在1.2平方米最為合理。而根據(jù)行業(yè)測算，一、二線城市合理人均商業(yè)面積也有所不同，分別為1平方米和0.75平方米。依照此標準，人均商業(yè)面積即將邁入4平方米大關(guān)的合肥將是國際標準的3倍，更達到了二線城市標準的5倍之多。

一面是合肥各類大型綜合體和寫字樓空置率攀升甚至有商業(yè)中心接連關(guān)門停業(yè)的低迷現(xiàn)狀；另一面，則有更多的綜合體和寫字樓蜂擁而至，每年開張至少兩家商業(yè)中心的速度和不斷刷新的合肥第一高度令合肥商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)局越發(fā)撲朔迷離。

以55家綜合體為代表的合肥商業(yè)地產(chǎn)狂歡，究竟是一場財富不斷匯聚的盛宴，還是雪球滾大之后瀕臨崩盤的剩宴？

商業(yè)綜合體供大于求？

做了20多年家電代理商的張平（化名）混跡于合肥的各大商場，見證了合肥商業(yè)中心的興衰更迭。

“20年前，合肥的百貨商場屈指可數(shù)，只有包括百貨大樓在內(nèi)的幾家商場”，11月17日，張平向《徽商》記者回憶說，大約是從七八年前開始，合肥的商業(yè)中心仿佛是“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”。

從合肥市第一家商業(yè)綜合體元一時代廣場，到接踵而至的新都會、百大港匯、萬達、銀泰、新地……張平隨之進駐的商場也越來越多，最初的三家分店如今已擴展到了近20家。

然而，今年以來，張平卻漸漸發(fā)現(xiàn)自己的生意并沒有隨著規(guī)模的擴大而變得好起來，反而有部分分店的銷售額下降了近五六成。

“一方面原因是大的經(jīng)濟環(huán)境不好，另一方面則是目前合肥商場越來越多，人流量被稀釋了，導(dǎo)致人氣不旺，銷售狀況自然變差了”。

前些日子，張平曾發(fā)動員工做了一項調(diào)查，據(jù)不完全統(tǒng)計，合肥某精品百貨商場內(nèi)，平均每天每個柜臺的人流量僅為3～4人；某家具商場除節(jié)假日之外，平均每天每家店甚至連一個顧客都見不到，“正常情況下，每家店每天要保證有20人的人流量”。

數(shù)據(jù)對比之下，張平覺得目前合肥的商場數(shù)量已經(jīng)處于超飽和狀態(tài)，“沿著潛山路這條街，就有百大港匯購物中心、大唐國際購物中心、新地mall三個綜合體，再加上天鵝湖邊上的萬達廣場，即將開業(yè)的華邦I(lǐng)CC、華潤五彩城和華潤萬象城，小小一個政務(wù)區(qū)就聚集了這么多家大型綜合體”。

合肥市政務(wù)文化新區(qū)官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，目前政務(wù)區(qū)規(guī)劃總面積達12.67平方公里，常住人口逾10萬人。而據(jù)本刊記者不完全統(tǒng)計，在過去的一年內(nèi)，政務(wù)區(qū)總商業(yè)面積已超過100萬平方米。

天鵝湖周邊大型綜合體“扎堆”的現(xiàn)狀也引起了政府方面的高度關(guān)注。安徽省委常委、合肥市委書記吳存榮就曾公開表示說，“合肥政務(wù)區(qū)目前大型商業(yè)偏多了，僅天鵝湖周邊就有四個，政務(wù)區(qū)暫時不再批準建設(shè)綜合體項目”。

政務(wù)區(qū)內(nèi)綜合體體量過大的情況僅僅是合肥市商業(yè)中心整體情況的一個縮影。

瑤海區(qū)的寶業(yè)東城廣場、壩上街項目，或?qū)⒙鋺羰裆絽^(qū)的第三座萬達廣場，濱湖新區(qū)的利港銀河廣場……安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長李慧秋曾撰文指出，自2010年至2012年，合肥的商業(yè)地產(chǎn)以每年80萬平方以上的速度增長。此外，據(jù)合肥市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1～9月，合肥市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積達50.69萬平方米，銷售額6.97億元，開工面積和竣工面積分別為992萬平方米和63萬平方米。

然而，在商業(yè)綜合體“井噴式”增長的背后，呈現(xiàn)出的卻是多而不旺的尷尬局面。

11月22日，在走訪政務(wù)區(qū)幾家大型綜合體時，記者發(fā)現(xiàn)非周末時段，逛商場的人并不多，商場人氣顯得格外冷清。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，某一線品牌旗下的商業(yè)綜合體室外一層約120多家店鋪中，就有近40家店鋪處于空置待租的狀態(tài)。

此外，記者還了解到，繼7月份合肥市西二環(huán)與黃山路交口的沃爾瑪超市關(guān)閉停業(yè)之后，11月中旬，沃爾瑪合肥長江路分店也宣布關(guān)張。短短數(shù)月內(nèi)，沃爾瑪已在合肥關(guān)閉兩家分店。有業(yè)內(nèi)人士分析，沃爾瑪絕不會是合肥商業(yè)綜合體市場倒下的第一家，它的倒閉可能是合肥商業(yè)綜合體體量邁入警戒線的一個起點。

不僅僅在合肥，近年來商業(yè)中心急速膨脹的狀況已在全國范圍內(nèi)迅速蔓延。近日，德勤與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會發(fā)布的一份報告稱，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)投資增幅高達25%。據(jù)仲量聯(lián)行對中國20個城市監(jiān)測的最新數(shù)據(jù)顯示，約1504-新購物中心將在今年內(nèi)開業(yè)，平均面積將超過8萬平方米……

與合肥的情況相似的是，人氣慘淡、經(jīng)營困局凸顯的現(xiàn)象也隨之開始大范圍上演。據(jù)新浪樂居報道稱，上海江橋萬達僅開業(yè)一年多，空置率便達66%；世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，深圳2013年已開業(yè)購物中心空置率約8%；而號稱“世界最大購物中心”的東莞新華南MALL生活城目前也已是“商家撤走，幾成空城”。

寫字樓未老先衰？

在合肥的商業(yè)地產(chǎn)中，與綜合體過剩狀態(tài)遙相呼應(yīng)的還有寫字樓市場，租金下滑、招商難、空置率高已成為合肥寫字樓的普遍現(xiàn)象。

安徽省家家宜食品股份有限公司董事長魏宜龍對此感觸頗深。11月21日，在接受《徽商》記者采訪時，魏宜龍回憶說，他曾于2009年在富廣大廈買下半層寫字樓對外出租。80元/平米的月租價格在當(dāng)時看來也并不算低，卻仍有很多人爭相租賃。

然而，這種火熱的狀況只維持不到兩年的時間。

自2011年下半年起，魏宜龍不斷下調(diào)租金，月租金從原先的80元/平米到65元，平米、50元，平米……盡管如此，寫字樓仍是被空置了將近一年才勉強租出去。

“現(xiàn)在合肥的寫字樓太多了，競爭壓力太大”，魏宜龍對合肥的寫字樓市場并不看好。

合房網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，目前合肥寫字樓市場在售的項目有32個，另有38家純新盤或即將上市樓盤，僅政務(wù)區(qū)包括周邊黃潛望板塊今年就有300萬平米的供應(yīng)量。2013年上半年寫字樓的存量與余量達到200萬平方米左右，而下半年近150萬平方的寫字樓面市，到2013年年底將達到超300萬平方的總存量。

然而，在體量迅速擴大的同時，各家樓盤卻頻頻喊出首付1萬、2萬搶購甲級寫字樓的口號。魏宜龍也提及，蜀山區(qū)內(nèi)某寫字樓目前的空置率已高達80%。雖然這一數(shù)據(jù)未經(jīng)證實，但合肥寫字樓市場冷清的局面也得到了此寫字樓銷售部的工作人員的默認，11月22日，他向記者透露，“今年開始，與住宅比起來，寫字樓銷售差很多”。

今年上半年，365地產(chǎn)家居網(wǎng)也曝出了一組驚人數(shù)據(jù)。報道稱，早在十年前寫字樓集群效應(yīng)就已初顯的合肥北一環(huán)一直被稱為合肥的“財智街區(qū)”。然而去年年底，合肥廬陽區(qū)各大寫字樓空置面積已達9萬平方米，約占合肥寫字樓總空置率的一半。

混亂還是過剩？

“供大于求最明顯的表現(xiàn)就是招商難”，李慧秋透露，這一問題已經(jīng)在合肥市場初顯。據(jù)她了解，有些開發(fā)商為了吸引商家人駐，采取補貼裝修費用、延長免租期等各種手段。同時，開發(fā)商在招商中與商家議價的博弈能力也明顯下降，一些商家開始由過去的支付固定租金變?yōu)殇N售扣點提成，“這種狀況不在少數(shù)”。

“目前合肥商業(yè)地產(chǎn)已逐漸開始由原來的賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場”，面對合肥綜合體目前所面臨的嚴峻局面，李慧秋表示，“從現(xiàn)在開始，要控制發(fā)展”。

此外，在她看來，相比于過剩狀態(tài)，合肥市商業(yè)綜合體及商業(yè)中心分布不均的問題更為凸顯。長江西路沿線、黃潛望板塊、天鵝湖板塊所在的西南片區(qū)集結(jié)了眾多商業(yè)聚集區(qū)，而長江東路以南、北城則極度匱乏大型商業(yè)中心。

“商業(yè)綜合體雖多，但也不是不能存活”，在合富輝煌華東區(qū)域開發(fā)研究中心總經(jīng)理周偉看來，要破局綜合體過剩的局面，首要的法則是錯位和創(chuàng)新運營，“綜合體應(yīng)有自己的細分市場。在開發(fā)之前，要先找到自己的定位”。

周偉透露，合肥華南城項目就是細分市場下的綜合體雛形。他介紹，這家建筑面積約350萬平方米、計劃投資超過80億元的綜合體項目將整合整個合肥市的物流產(chǎn)業(yè)，打造長三角地區(qū)超大規(guī)模商貿(mào)物流中心，“綜合體一旦與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，就不僅僅是一個商業(yè)中心，而是一個整合產(chǎn)業(yè)資源的平臺，這是綜合體未來的發(fā)展方向”。

不同于商業(yè)綜合體，對于合肥寫字樓市場過剩的說法，合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌則認為現(xiàn)在下結(jié)論還為時尚早。對于目前合肥市住宅樓盤價格反超寫字樓的現(xiàn)象，凌斌表示，“這屬于正常狀況，是由寫字樓自身性質(zhì)決定的”。他用“小荷才露尖尖角”來形容其當(dāng)下的狀態(tài)。

他解釋道，寫字樓滯后于經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展，卻先于經(jīng)濟衰退而衰退?！爱?dāng)經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，寫字樓才開始起步，然后加大馬力，高速的發(fā)展會立即超越城市經(jīng)濟發(fā)展的速度”。

“合肥寫字樓目前的狀況相當(dāng)于秦始皇一統(tǒng)天下前的中國，是諸侯爭霸下的亂象，而并不是過?！保治?，之所以會出現(xiàn)租金下降、空置率高的現(xiàn)象，是因為合肥的經(jīng)濟發(fā)展速度目前還未趕超寫字樓。

此外，凌斌認為，缺乏行業(yè)標準也令目前合肥寫字樓的發(fā)展處于低端狀態(tài)，“一棟甲級寫字樓有無中央換氣設(shè)備，每100平方能否配上5個停車位，是否達到安保自動化和辦公自動化，溫度和濕度控制是否達標，這是關(guān)鍵的細節(jié)問題。而合肥現(xiàn)在很多寫字樓都打著高端大氣上檔次的甲級寫字樓旗號，但事實上并不能達到”。