論農村住宅產權登記的法理基礎及現實意義

田典艷，李曉櫻

（華中師范大學 法學院，湖北 武漢 430079）

我國一直不存在明確的農村住宅產權登記制度，導致目前農村住宅產權管理混亂，農民的合法房屋財產權利不能得到有效保護。隨著《物權法》和《房屋登記辦法》的相繼出臺，建立農村住宅產權登記制度首次為法律所明確規定。學者們對宅基地使用權制度的研究已較為深入，對農村住宅產權的具體制度也有很多獨到的見解，但是對于農村住宅產權登記法理基礎的分析并不多見。本文試圖通過揭示農村住宅產權登記的含義，對農村住宅產權登記的法理基礎作專門探討，并闡述農村住宅產權登記的現實意義。

一、農村住宅產權登記概述

（一）農村住宅的含義

集體土地上的房屋有農村房屋、農村住房、農村住宅等多個稱謂。我們認為，農村房屋這個概念是總概念，關于此概念的界定一般有狹義與廣義之分。狹義上的農村房屋是指建立在宅基地上的屬于農民個人所有的房屋，而不包括由農村集體經濟組織享有所有權的房屋，即農村住宅或農村住房。廣義上的農村房屋泛指在集體土地上建設的房屋，除通常意義上的宅基地上散居自建房屋、鄉鎮企業房屋以及公共設施和公益事業房屋外，還包括由當地政府在集體建設用地上“統規統建”或“統規自建”的農民集中居住區房屋、各類工商業用途的房屋等。本文主要研究在宅基地上農村村民自建的農村住宅。

另據相關機關的解釋，“農村村民住宅是指農村村民所建住房以及與住房的居住生活有關的其他建筑物和設施，如住房、車庫、廁所、沼氣池、牛棚、豬圈等”，[1]故農村住宅產權登記應包括農村住宅附屬建筑物登記。在實地調研中，武漢市江夏區、新洲區房管局等在進行農村住宅實地測量時，也是將牛棚、豬圈等附屬建筑物包括在內的，只不過拆遷時對附屬建筑物和設施的補償與對農村住宅的補償有所差別。

（二）農村住宅與小產權房的區別

提及農村住宅，總會使人聯想到在集體土地上建設的小產權房。在此有必要對二者進行區分。我們認為，農村住宅是指在宅基地上建造的屬于農民個人所有的房屋，不包括農村集體經濟組織享有所有權的房屋建筑。而小產權房則是指在農民集體土地上建造的房屋。由于未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房產部門頒發的，而是由鄉政府或村委會頒發的。相比城市里產權完全的大產權房而言，此類房屋不受我國法律的保護，所以被稱為小產權房。二者的建造主體和適用對象不同，不能混淆。

（三）產權登記的含義

產權登記又稱權屬登記、房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。①參見《房屋登記辦法》第2條。2008年建設部頒布的《房屋登記辦法》沒有特別列明房屋產權登記的種類，而是將國有土地和集體土地范圍內的房屋登記區別開來，再進行分別規定，其原因就在于，對于集體土地上尤其是宅基地上建造的房屋，由于法律禁止宅基地進行流轉而限制了房屋的抵押和流轉，故需要予以區分。

根據2001年修改后施行的《城市房屋權屬登記管理辦法》第9條的規定，“房屋權屬登記分為：（一）總登記；（二）初始登記；（三）轉移登記；（四）變更登記；（五）他項權利登記；（六）注銷登記”。該辦法對房屋產權登記的規定也不失為對產權登記概念的進一步釋義。

通過對產權登記概念的分析不難發現，建立農村住宅產權登記制度有助于房屋所有權的確定和房屋產權糾紛的預防與解決，對改變目前農村住宅產權的混亂狀態、實現更好的管理具有重大意義。

二、農村住宅產權登記的法理基礎

（一）農村住宅產權登記的法哲學基礎

秩序與正義是法律制度中的兩個重要概念。關于什么是正義，從哲學的理論高度上看，思想家們與法學家們提出了許多不盡一致的觀點。例如，亞里士多德認為正義寓于“某種平等”之中，要求按照均衡平等原則將這個世界的萬事萬物公平地分配給社會的全體成員。[2]卡爾·馬克思和弗里德里希·恩格斯則提出實現資源與經濟地位平等化的更為廣泛的規劃。他們全力反對當時在收入水平上存在的懸殊差別，并提出將生產資料公有制作為糾正經濟上的不平等的手段。[2]

不論思想家和法學家們對正義持何種觀點，平等和安全都是正義觀念的重要組成部分。法律中的平等觀念要求我們對社會所有成員進行基本權利，如生命權、自由權、財產權的分配。對基本權利的承認涉及對財產權的承認，而農村住宅所有權就是基本權利的一種表現。法律中的安全觀念提示我們對自己享有的權利應提供必要的制度保障。實行農村住宅產權登記，建立合理有序的農村房屋產權登記制度，有利于保障社會成員的基本權利。這就是對正義的詮釋，是現實正義的體現。

（二）農村住宅產權登記的憲法基礎

憲法作為國家的根本大法，在宏觀上和總體上確定了國家的根本制度、基本政策以及國家權力與公民權利之間的界限。而人民主權原則和基本人權保障原則則體現出憲法對公民權利的保護。

1.人民主權原則

人民主權原則的體現之一就是憲法明確了公民的基本權利和自由。公民在國家中既是權利者，又是義務者，但主要還是處于權利者的地位。公民有權主張自己的憲法權利和自由，國家也有義務保障公民這些基本權利和自由的實現。為農村居民建立農村住宅產權登記制度，既是出于農民行使自己權利的需要，也是出于國家保障公民權利的需要。

2.基本人權保障原則

基本人權保障原則在憲法上體現為對公民基本權利與義務的規定。權利和自由是現代憲政的基本價值與原則。憲法作為國家的根本大法，不僅要保護多數人的權利，還要保護所有人——包括少數人甚至是一個人——的基本權利。這是現代自由主義的要義，也是憲法不同于普通法律的基本目標。[3]財產權作為公民的基本權利之一，理應為憲法所保護，這樣才能體現現代憲政的基本價值和原則。

農村住宅作為農民在宅基地上自建的自住房屋，屬于農民的私有財產，農民依法對其享有所有權，且受憲法保護。我國《憲法》第13條第2款規定，“國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權”，就是國家保護公民私有財產的體現。

建立農村住宅產權登記制度，通過產權登記實現政府對農民財產權利的確認，是憲法保障公民財產權利的必然要求，也是我國建設社會主義法治國家的必然選擇。

（三）農村住宅產權登記的民法基礎

民法是調整平等的自然人、法人和其他組織之間的財產關系和人身關系的基本法律，其平等原則理應成為農村住宅產權登記的理論基礎。

平等原則是我國民法的基本原則之一，包括民事主體的資格平等，民事主體的地位平等，民事主體平等地享有權利、承擔義務，民事主體的民事權益平等地受法律保護。[4]我國法律規定，財產所有人對其所有物享有所有權。在實踐中，城市居民依法擁有城市房屋所有權證書，其房屋所有權得到了保障，而農村一直以來缺乏房屋登記制度，村民在房屋遭到拆遷之時，不能有效利用法律武器維護自己的合法權益，另外，在農村，關于房屋的產權糾紛也時有發生，且解決困難。

以上現象有違民法的平等原則。唯有開展農村住宅產權登記，建立完善的農村房屋產權登記制度，才能體現城鄉平等，實現城鄉統籌發展。因此，實行農村住宅產權登記具有深刻的民法學理論基礎。

（四）農村住宅產權登記的物權法基礎

“物權法以規范人對財產的支配關系（包含所有權、用益物權、擔保物權等各種物權關系）為內容，其性質顯然為財產法；物權法的基本功能在于定紛止爭，其主要調整的是靜態的財產關系，因此區別于調整動態財產流轉關系的債法。”[5]所有權屬于物權，私人所有權又是所有權的一類。除了《物權法》規定的專屬于國家或者集體的財產外，私人可享有對一切物的所有權。“盡管如此，《物權法》第64條還是宣示性地規定：‘私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權’。”[5]故農村住宅產權登記與物權法有著密切的聯系，物權法為農村住宅產權登記提供了堅實的理論基礎。

1.一物一權主義

物權法實行一物一權主義，具體包含兩個方面的意義：“一是指一物上只能成立一個所有權，因此物的一部分不能成立所有權；二是指一個所有權的客體只能是一物，因此數個物不能成立一所有權。”[5]法律據此原則來確定物權人支配的標的物的范圍。而國家公權力要實現對物權的保護，就要以確定物權標的物的范圍為前提。另外，采取一物一權主義有利于對外公示物權，保障物權人權利，確保交易安全。故在實行農村住宅產權登記時，要將一處農村住宅作為一個整體，在確定面積的前提下予以登記。只有這樣，農民的財產權利才能得到公權力的有效保護。

通常情況下，房屋的所有權和土地的使用權是緊密聯系在一起的，但是房屋所有權的登記并不因土地使用權不得流轉而影響其權利保護效力。另外，房屋所有權和土地使用權并非在所有情況下都是聯系在一起的，如“在房地產抵押權設定以后，土地上新增的房屋就不應屬于抵押物，該房屋和土地的價值是可以分離的。這正是房屋所有權和土地使用權分離的結果”。[6]因此，根據一物一權主義，我們應在明確房屋面積的基礎上確定農民對農村住宅的所有權。當然，基于宅基地使用權的特殊性，我國法律規定，在地上房屋不得不流轉時，流轉的對象只能是集體經濟組織成員。這是出于保護集體土地和農民權益的需要。“農村宅基地是農民的安身立命之地，不能采取誰出價高就給誰的方法。不然，一部分農民將失去最低的生存保障。對于生存必需品，通常只有增加供應或定量分配兩個辦法。農村宅基地的供應在過去、現在和可預見的將來都跟不上需求的增長，定量分配是唯一的選擇。生存問題屬于人權范疇，人權高于財產權，現代社會不能允許一部分人用金錢剝奪另一部分人的生存權利。這就是農村宅基地再怎么值錢和有些人再怎么有錢也只能定量分配的理由。”[7]對于宅基地流轉的深遠影響，學者們需要進行更多的調研與論證。

2.物權的效力理論

物權的效力有排他效力、優先效力、追及效力和物權請求權。必須明確物權的范圍，才能使物權發揮效力。

物權的排他效力可以保障權利人獨占地享有標的物的利益，行使直接支配權。如果農村住宅連所有權都還沒有明確，或許在實際生活中所有權人可以獨立行使其權利，但是一旦發生糾紛，其物權的排他效力就得不到有效發揮。

物權的追及效力是指物權成立后，不論其標的物輾轉于何人之手，物權權利人均可追及標的物之所在而主張權利。確立農村住宅所有權，就為農民的私有財產提供了有力的保護。

因此，只有對農村住宅進行產權登記，才能明確房屋所有權的范圍，農民才能依據其對房屋享有的物權，在房屋糾紛中得到法律的有效保護。

三、農村住宅產權登記的現實意義

制度的設計與實行必須適應現實的需要。農村住宅管理長期處于混亂狀態，產權歸屬不清，權利保護不夠，私下房產交易泛濫。必須實行農村住宅產權登記，建立有序的、城鄉一體的房屋管理制度，保護農村住宅產權人的合法權益。建立農村住宅產權登記制度，對農村居民和政府都具有重要的現實意義。

（一）對于農村居民的現實意義

1.保障農村住宅產權人的合法權益

農村住宅是農民的私有財產。由于缺乏統一完善的產權登記制度，農民在面臨拆遷等問題時，缺乏有利的證據要求政府予以補償。若對農村住宅進行所有權登記，厘清房屋的產權關系，當發生與房屋有關的產權糾紛時，房屋所有權人便可依據物權的排他效力、追及效力等，更好地得到法律的保護。

2.有利于農民合理利用已登記的住宅

基于宅基地的集體所有屬性，法律只允許在宅基地上建立的房屋在本集體經濟組織內流轉。若實現了房屋產權登記，房屋所有權人進行房屋交易就更加便利了。我國《憲法》第13條規定，國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他財產的所有權。此前，城市房屋所有權受到系統的法律保護，而農村住宅的所有權不明確，抵押和流轉缺乏保障，權利人的合法權益難以有效實現。若對農村住宅登記作出明確規定，農民就能夠通過已登記住宅的流轉獲取資金，從事第一、二產業。這不僅保障了農民的經濟利益，對社會主義新農村建設也具有積極意義。

（二）對于政府的現實意義

1.有利于集約利用土地，防范在集體土地上超標建房

農村建房普遍存在“未批就建”、“邊批邊建”、“批少占多”、“批東占西”等情況。另外，農村房屋與城市房屋不同，除用于居住外，還應滿足農業生產的需要，如在居住房屋旁搭建豬圈、工具房等。房屋建設的隨意性與不規范使大量農用土地流失，并為農村房屋的初始登記帶來較大的障礙。建立統一的農村房屋產權登記制度有助于解決這些問題。

2.為農村住宅拆遷補償節省資金

農村住宅拆遷，尤其是城市近郊的農村住宅拆遷，在城市的發展過程中是經常發生的。但在目前，明晰的房屋產權的缺乏為拆遷及拆遷補償款的發放增加了難度，政府需要額外投入資金以確認房屋的所有權并向所有權人發放補償款。實行農村住宅產權登記之后，明晰的房屋產權將為政府進行農村住宅拆遷節省大量資金。

3.有利于房屋產權管理和農村房地產市場培育

在未進行農村住宅產權登記的情況下，農村私下房屋買賣盛行。這不利于對農村房屋的管理，也會產生許多棘手的歷史遺留問題，如許多村民將房屋賣給非集體經濟組織成員而引發糾紛。實行農村住宅產權登記之后，房屋產權管理被納入政府部門的管理工作，避免了各種非法行為的出現。合理引導農民對閑置房屋的流轉，培育合法的農村房地產市場，對房屋的長期管理來說是有利無害的。

4.有利于推進城鄉一體化，建設社會主義新農村

我國早已開展城市房屋的產權登記，對城市房屋權屬的管理也已形成了一套規范化的體系。為了實現城鄉統籌發展，我們可以借鑒城市房屋的管理經驗，推進城鄉一體化，建立有序、規范、合理的農村房屋產權登記制度，為社會主義新農村建設出一份力。

我國的農民數量龐大，農民問題無小事。總的來說，實行農村住宅產權登記，建立有效的農村房屋產權登記制度，對農民和政府具有諸多現實意義，甚至對于中國社會未來的健康發展都具有重大意義。

[1]尹飛.物權法·用益物權[M].北京:中國法制出版社,2005:258.

[2][美]埃德加·博登海默.法理學、法哲學及其方法[M].鄧正來,姬敬武譯.北京:華夏出版社,1987:239,241.

[3]張千帆.憲法學導論[M].北京:法律出版社,2004:54.

[4]魏振瀛.民法[M].北京:北京大學出版社,2000:24.

[5]梁慧星,陳華彬.物權法[M].北京:法律出版社,2010:25,131,50.

[6]梅夏英.物權法·所有權[M].北京:中國法制出版社,2005:94-95.

[7]孟勤國.物權法開禁農村宅基地交易之辯[J].法學評論,2005(4).