“產城融合”視角下的房地產轉型與創新

肖曾艷，李玲

（1.2.廣東肇慶學院旅游學院，廣東肇慶526061）

“產城融合”視角下的房地產轉型與創新

肖曾艷1，李玲2

（1.2.廣東肇慶學院旅游學院，廣東肇慶526061）

“產城融合”是現代城市新區建設和區域布局的新理念。目前遭遇“寒冬”的房地產企業可以嘗試參與以“產城融合”為新的指導理念的新區建設，抓住機遇、迎接挑戰，在實現轉型與創新中突破現有發展瓶頸，從而達到促進新型城鎮化和新型工業化聯合推進的新區建設的目的。

產城融合；房地產轉型；新區建設

一、問題的提出

“十二五”時期是我國由工業化中期向后期過渡的關鍵階段，是國家產業結構調整和全面推進城鎮化建設的重要時期。許多省份都提出了聯動推進新型工業化、新型城鎮化的建設目標。“產業”是城市發展的動力源泉，“城市”則是產業發展的載體。然而，在實現經濟趕超的以消耗資源、能源為特征的工業化初期，為了隔離工廠的環境污染，我國的“產”“城”是割裂的。隨著工業文明程度的提高和經濟發展方式的轉變，特別是2008年金融危機后，許多新的承接東部沿海產業轉移的產業園建設開始要求產城一體化，以此來降低生活成本，減少城市病。在此背景下，“產城融合”理念逐漸深入新一輪的工業園新區建設大潮中。

與全國新區建設熱潮相對應的是幾次嚴控下來遭遇寒冬的房地產業。我國房地產業發展是否過熱引發了許多專家學者的熱議。其實，美國房地產在發展高峰期時占到GDP的11%左右，而我國的房地產加上建筑目前才達到10%左右。于是產生了一種發展悖論：一方面從發達國家的房地產發展軌跡和我國經濟發展趨勢上看，我國房地產業還應有上行的空間；另一方面，目前的宏觀政策卻是抑制這種趨勢的。目前的房地產業確實遭遇了發展瓶頸，必須創新發展尋求新的突破點。本文將基于房地產面臨的嚴峻事實，以“產城融合”新思想為指導展開房地產轉型創新的研究，以期能提供一個新的視角，豐富和發展房地產轉型的理論研究。

二、“產城融合”給房地產業帶來的機遇

（一）城鎮化推進給房地產轉型帶來的機遇

在西方國家，“城鎮化”與“工業化”是分開發展的，英國、美國、德國等發達國家在1920年左右城鎮化率就達到了50%，其工業化在二戰前也完成了[1]。2000年，西方發達國家城鎮化率在70%發展階段時，中國、印度等發展中國家的城鎮化水平還處于30%的起步階段。若沿著西方發達國家城鎮化發展軌跡，我國城鎮化建設應該還有很大的上行空間，但以往攤大餅式、產城割裂發展的城鎮化建設之路顯然已經不能適應新的發展要求，必須以新的“產城融合”理念來指導城市新區的建設。

進入21世紀，世界城鎮化呈現出聚集與擴散并存，城市更新步伐加快、動力機制現代化、城市發展個性化和生態化等“新型”城鎮化的發展趨勢[2]。可以說，城鎮化的推進帶給房地產發展永續動力和機遇，但同時也要求房地產企業必須緊跟時代步伐轉型發展，為新的城鎮化建設增加新的生命力。目前，很多城市都提出了新的城市建設理念，如廣東省肇慶市就提出了“兩區引領兩化”的戰略目標，力爭以肇慶新城區和高新區的建設來促進肇慶市新型城鎮化和工業化的協同發展。

（二）區際產業轉型升級給房地產轉型帶來的機遇

區際產業轉移，是由于資源供給或產品需求條件發生變化后，某些產業從一個國家或地區轉移到另一個國家或地區的經濟行為和過程。這是國家或區域之間因投資、貿易活動導致的綜合性的要素流動過程[3]。2008年金融危機加速了我國東部沿海產業向內地轉移升級，隨之帶來內地產業園建設如火如荼地展開。如2011年粵桂經濟合作特別試驗區的建立就是在這一大背景下產生的[4]。

區際產業轉移升級帶來了民工回流，他們開始有了就地扎根城市及其解決子女升學就業的要求。這同時也給房地產轉型帶來了新的契機，若房地產參與新區建設既可以解決員工居住、生活和娛樂的要求，又可以促進與房地產直接或間接相關的其他行業的發展，從而帶動當地人就業，促進地區經濟繁榮。

三、“產城融合”下的房地產轉型新方向

（一）由傳統商業房地產轉向新區建設中的住宅房地產

“城鎮化”與“產業化”要有相應的匹配度，產城融合的理念正是城鎮與產業互動關系的概括與體現[5]。“產城融合”要求產業建設和城市建設在某一區域集中，告別以往的“產”“城”割裂模式，讓新區員工最大限度地融入城市生活。這一新區建設理念的提出，為房地產轉型提供了一種新思路，即由傳統的提供商業小區住宅的主題開發，轉向參與某一區域的新區建設；由分散的房地產開發轉向區域集中的新區地產開發；由特色功能單一的房地產開發，轉向面向產業工人以及管理層員工的住宅小區、商業小區、休閑娛樂設施、辦公寫字樓等房地產綜合開發建設。

（二）由一級房地產開發市場轉向二級房地產經營市場

從2008年金融危機至今，我國新審批的國家級經濟新區就有26處，此外還有眾多的高新技術區、產業轉移園區、文化創意園區等。這雖然給房地產帶來了“量”的支撐，但卻給房地產企業施以“質”的要求。在此背景下，許多有遠見的房地產企業開始由一級房地產開發市場逐步向二級房地產經營服務市場轉型，即以提供房地產銷售、監理、咨詢等服務來展開綜合業務，以產業鏈的形式連接各行業分工，走向更加科學合理的現代化管理。這種主營方向的轉移必然會給房地產企業帶來新的沖擊。因此，以往粗放式發展和一哄而上的圈地擴展模式肯定不能再適應逐步健全的房地產市場發展，優勝劣汰勢在必行。

四、“產城融合”下的房地產經營理念和模式創新

（一）經營理念創新

一個房地產項目從建設到銷售往往會涉及諸多復雜專業（尤其是大的房地產項目），因而房地產企業在專業化設計、項目管理和建設團隊上都有很高的要求，這必然要求房地產在經營理念上進行創新。

一是專業化經營。即要求房地產企業能夠根據新區的總體建設目標，在外觀設計、功能設計、系統管理、售后服務等方面展開專業化的服務與經營，突出產品特色，以項目管理的形式運作，以專業特色團隊來打造，還可采用外包形式，逐級逐項跟進新區建設步伐，推出系列產品。

二是多元化經營。若以“產城融合”理念建設城市新區，那么承接主體的住宅、商務或休閑娛樂小區建設的房地產企業就必須在項目策劃、定位、設計等方面積極創新，以滿足園區產業工人、白領、政府管理人員及其家屬子女對功能區的多元化需求。如針對產業工人推出以經濟實惠、方便實用的住房、針對白領推出富有時尚、現代和簡約風格的住房、針對政府管理人員推出舒適大方、體現品位的住房等。同時，在小區中加強基礎文化、娛樂和休閑設施來滿足住戶多元化的需求。

三是特色化經營。“產城融合”是新時代的產物，要求建設出告別以往單一化經營理念，重新融入當地的城市特色。如粵桂新區的房地產建設就可以西江文化為主題，展開特色化經營，以此來打造符合西江流域文化、商貿歷史名城等嶺南特色的新區城市名片。

（二）經營模式的創新

中國的房地產經過近20年的發展已經走到了一個十字路口，面臨市場的重新洗牌。是繼續重復以往的“圈地—建房—賣房”的發展模式，還是走品質化個性化發展路線？這些都在考量著現代房地產企業的經營水平和發展理念。如“硅谷”、“光谷”在產業化建設的同時就實現了新的房地產經營模式——產業地產，從而帶動當地的城市化建設。因此，“產城融合”新區建設為房地產經營的創新提供了一種新的發展空間，形成了一種新的模式，即將“商業地產”、“產業地產”、“休閑地產”三種模式加以融合，并在特定的產業園新區來實現，以優質的房地產企業集團來推進、整合和實施，實現政府規劃要求的“產”與“城”的有機融合。

（三）管理方式的創新

2000年3月29日頒布的《房地產開發企業資質管理規定》指出，房地產企業必須按照企業條件劃分一到四級四個資質等級，未取得資質等級的房地產企業不得從事房地產開發經營。其中一級資質要求房地產企業注冊資本不得低于5000萬，具有5年以上經營經驗，有職稱的工程技術、結構、財務等專業管理人員不得少于40人等條件[6]。因此，在“產城融合”建設運動中提供的諸多房地產建設機會中，房地產企業必須在管理方式上進行創新。

一是標準化管理，即實行以資質為核心、符合行業規范的標準化管理，改變以往房地產市場管理混亂、資質良莠不齊的局面。

二是集團化管理，即在管控模式、成本控制、品牌管理、項目管理、經營理念上實現與總部的一致性，但又要突出地方管理特色，實現與當地政府的有效銜接。

三是績效管理，即通過有效的人力資源培訓，使每個層次的員工都明白績效管理目標和考核標準，以便在項目建設中進行有效實施和科學控制，從而提高企業經營管理效率。

目前我國房地產正面臨著國家宏觀調控和房地產行業本身調整帶來的寒冬。“產城融合”的新區建設理念給房地產發展提供了一個新的轉型方向，即以產業地產、商業地產、休閑地產、居民住宅建設等形式融入全國城市新區和產業園區的建設大潮。今后，房地產企業還會面對更多新的機遇和挑戰，因此，能否順利轉型和創新成為房地產面臨的一個新課題。也唯有科學發展、求實創新才是房地產企業順應時代發展的必由之路。

[1]房地產當前的形勢及產業轉型——聶梅生會長在中國房地產轉型與產業化發展高峰論壇上的講話[J].中國建筑金屬結構,2011(11).

[2]王建國.河南構建現代城鎮體系的現狀分析及對策思路[J].城市，2009(12).

[3]馬子紅.中國區際產業轉移與地方政府的政策選擇[M].北京:人民出版社,2009.

[4]廣東和廣西謀劃攜手打造“粵桂合作特別試驗區”[EB/OL].新華網.http://www.jfdaily.com/a/2832089.htm.

[5]張道剛.“產城融合”的新理念[J].決策，2011(1).

[6]房地產開發企業資質管理規定[EB/OL].http://baike.baidu. com/view/436174.htm.

Transformation and Creation of Real Estate from the Perspective of“City-Industry Agglomeration”

Xiao Zengyan1,Li Ling2
(1.2.Department of Tourism,Zhaoqing University,Zhaoqing 526061,China)

“City-Industry Agglomeration”is a latest idea for the construction of new districts in cities and district planning. Real estate enterprises,which are now suffering from“cold winter”,can follow the idea of“City-Industry Agglomeration”to construct new districts,take advantage of opportunities to copewith challenges so that they can break through the present bottle neck during their transformation and creation and realize the goals of constructing new districts by pushing forward both the new-typed urbanization and industrialization

city-industry agglomeration;real estate transformation;construction of new district

F293.34

A

1673-8535(2013)02-0011-04

肖曾艷（1979-），女，侗族，湖南懷化人，廣東肇慶學院旅游學院講師，四川大學經濟學院博士研究生，研究方向：中國經濟改革、區域經濟研究。

李玲（1981-），女，湖南益陽人，廣東肇慶學院旅游學院講師，研究方向：企業經營與管理。

（責任編輯：覃華巧）

2013-01-06

廣東省肇慶學院科研基金資助項目(201215)階段性研究成果