從需求角度分析房價上漲原因及控制房價的對策

鄭州大學 何夢曉

1 當前我國房地產市場狀況

我國房地產投資增速一度呈下降趨勢，2012年末有所提高，自主性等剛性需求成為市場主導，商品房平均銷售價格仍在上漲。概括來看，當前我國房地產狀況可總結為以下幾點：住宅價格逐年攀升，一度呈現瘋漲趨勢；房地產開發商向品牌化方向發展；日益加快的城市化、工業化進程及日益增多的城市人口數量，使得商品房市場仍具備較大的發展潛力；多元化發展的房地產供給——面向中低收入階層的廉租房和經濟適用房開始變得普遍。

2 國內外關于房價的研究成果

總結國內外的研究成果，可以得到以下啟示：

(1)房地產是個區域性很強的行業，其價格的形成和影響因素可能因為國家的不同而產生很大的差別，甚至于同一國家不同城市間的房價也會呈現出很大的差異。比如在市場經濟和金融市場高度發達的國家，利率對房價具有重大的影響，利率的變化很大程度上能影響房價的走勢；而在實行政府主導和金融管制的國家里，情況卻截然相反。(2)房價上漲背后其實是多種因素相互博弈的結果。這些因素有來自居民收入、城市人口、消費升級等需求方面的，也有來自土地成本、房屋竣工面積、供應結構等供給方面的；有利率、貨幣供應量、GDP等真實經濟變量的影響，也有投機資金、市場預期帶來的沖擊。

3 我國房地產行業的特點

房地產業是我國國民經濟的支柱產業，具有很強的帶動性和產業相關度。作為與百姓生活和金融體系聯系密切的重要行業，其發展情況無疑與金融安全和整個國民經濟的穩定發展密切相關。目前，總體看來，我國房地產行業有這樣一些特點：企業小規模化而數量卻迅速增長；房地產市場的壟斷性較強；以價格競爭為主的房地產市場競爭異常激烈；由部分領先企業引領行業發展新方向，產業結構正處于急劇調整階段。

而對于相對缺乏持續經營能力的小型房地產企業，它們大都出現嚴重的產品同質化現象并且忽視產品研發的重要性，大打價格戰，一般具有較低的資源利用率。政策變動提高了對房地產行業資金實力的要求，接著房地產進入了結構調整階段，房地產企業股權融資、對外項目融資以及項目合作開發均有所增加；廠商也日益規模化。

4 我國房價上漲原因分析

由上文房地產價格的特殊性可以看出，房地產價格的形成具有眾多的影響因素，而在這些因素中，各類需求因素是其中至關重要的一部分。因此，本文就從房地產需求的方面來探討致使我國房價居高不下的原因。

4.1 購房者年齡段受到按揭貸款購房制度的影響

按揭制度使處于收入水平尚且不足情況下的居民得以實現一次性購房，投資人一旦具備了購房條件，就會加速其購房行為。分析目前申請住房消費信貸的年齡結構，可以發現大多位于25~40 歲之間，這些剛參加工作的人工作不穩定，流動性較大，卻十分看好自己的未來收入水平。考慮到成本問題，國外的年輕人畢業后開始幾年一般會選擇租房的方式，具備一定經濟實力后，才會計劃買房；而國內情況是，大多數年輕人都早早進入了購房市場。房地產買方市場低齡化帶來了很大影響：缺乏穩定工作和收入的低齡購屋者盲目投身于貸款購房的大軍中，卻不考慮自身積累和收入增長能力，這種盲目性增加了房地產市場的需求，隨即引起需求曲線向外移動；從另一方面看，與此不相適應的情況是，供給方偏重開發具有較高利潤的高檔房，這樣就容易出現供需不匹配的局面。

4.2 城鎮家庭戶數的增加

我國城鎮人口總數保持較快的增加。由于人口總數在逐漸增加，而居民家庭戶規模在日益減小，客觀上增加了居民對房屋總戶數的需求，這使得房地產行業需求曲線右移，進而引起房價高漲。

4.3 “買漲不買跌”的追漲效應

在投資市場中，民眾投資向來喜好“買漲不買跌”。之所以出現這一現象，應該說是消費者的心理慣性超越理性。如果購房者意識到房價在漲，而且還要再漲，那么現在買進，過一段時間，價格再漲上去，相對來講便是便宜了。于是歷年以來，當媒體公布房價同比上升時，購房者一般急不可待，生怕房價繼續大漲，于是被迫出手，而當媒體公布房價降了時，購房者反而失去了購房積極性。一年又一年的炒房事實也反復證明：任何時候追漲總是正確的。而另一方面，“買漲不買跌”的購房者心理也影響了開發商：主動降價不一定帶來更多購房者，漲價反倒能夠帶來更多利益。在對房價長期的僵持與對抗中，開發商與購房者之間已經習慣性地互不信任，拋開讓房價糾結的各種市場因素，這也是樓市漲漲不休的癥結之一。

4.4 逐步提高的人均可支配收入水平

居民的購房能力的增強應很大程度歸功于居民可支配收入水平的提高，當百姓擁有更多的閑置資金，就會增加置購房產的有效需求。逐漸增加的居民儲蓄存款余額，也意味著家庭流動性金融資產的大規模增加，進而提升了對房屋等大額商品的購買力。

4.5 消費觀缺乏合理性

部分消費者缺乏理性的消費價值觀，買大房、買好房的心情迫切。在這種對于房地產市場的過高期望和強大壓力下，住房需求曲線進一步向右移動。

4.6 剛性需求不能轉化為有效需求進而形成“怪圈”

我國目前正處在城市化進程的加速期，每年新增的城市家庭數量很大。但當房價過高、上漲過快時，剛性需求者中很大一部分家庭已經買不起房，也就是沒能形成有效需求。數量眾多的中等及偏低收入人群使得房地產市場存在一個巨大的炒作空間。剛性需求的人群今天買不起房，但絕大部分以后肯定要買。因此，現在有實力的人才會“先下手為強”去購房。同時，炒房又會使房價變得更高，買不起房的人更多，需要保障的人也就更多。這就是剛性需求不能得到滿足，不能及時釋放，在市場與保障上形成的怪圈。

5 對于控制我國房價上漲的想法和建議

5.1 引導住房需求理性化

上文從我國房地產市場需求角度分析了我國房價上漲的原因，據此對房價上漲的治理，就是要抑制不合理住房需求，以實現對房價漲幅的控制。

首先，對于商品房市場存在的各種風險，要通過各種方式讓投資者明了，在加強相關知識宣傳教育的同時，也要認識到價格圍繞價值波動是一種常態，因此，要對局部地區房地產市場發生一定程度價格波動的情形給予認可；其次，大力限制各色名目的投機性購房和炒房：一是對于各類住房需求要區別對待，進行差異化管理；二是要培育住房梯度消費：住房面積要適中，提倡適度住房消費；第三，需要國家政府，尤其是地方政府盡量減少對房地產市場的保護力度，更要減少干預。

5.2 關注相關的新型金融衍生工具

以房地產價格指數作為標的物的房地產價格指數期貨作為一種新興的金融衍生品期貨合約，具備價格預期、風險對沖、套期保值等重要作用，從而優化了資產配置，在為百姓抵消房價上漲風險的同時，還能增加其投資機會與投資方式，抑制房地產現貨市場的投機風氣，抑制房價暴漲暴跌的沖動，促進房地產市場健康平穩的發展。

5.3 重視對房地產市場的監管

(1)加強對商業銀行的監督管理，對房地產金融風險要謹慎防范。要力圖改變房地產開發企業融資過于依賴商業銀行貸款的局面，完善資本市場機制，拓寬房地產開發企業的融資渠道，促進房地產金融多元化發展。(2)房地產市場信息披露透明化。努力加快建設個人住房信息系統，要及時面向社會公布住房用地年度供應計劃及建設計劃。(3)引導供求雙方的理性預期。首先，要充分讓房地產開發商理性認識到房價過度膨脹將引發的種種問題，對自己本身、房地產業和整個國民經濟都會帶來極大的風險，另一方面，要引導消費者理性認識到“買漲不買跌”會帶來的后果和風險，在充分了解房地產市場及其變化等信息的基礎之上再進行理性預期。(4)加強相關機構部門對房地產市場購地和融資的監管。商業銀行要注重房地產開發企業的信用水平，加強對其信貸的貸前審查和貸后管理；政府部門要加大專項清理和整治力度，使房地產市場規范化發展。

[1] 楊慎.客觀看待房價上漲問題[J].中國房地信息,2003.

[2] 張晟南.房價上漲原因何在[J].國土資源,2006(11).