海外置業(yè)暗礁叢生

姜智鵬

“當(dāng)年美國西部淘金熱，吸引了無數(shù)探險(xiǎn)者前赴后繼。但最后真正發(fā)財(cái)?shù)娜酥校殬I(yè)淘金者卻只占了很少一部分。大多數(shù)人是靠開設(shè)酒店餐廳，出售淘金工具以及制作牛仔褲而發(fā)家。”每當(dāng)人們問到他為何遠(yuǎn)赴倫敦開了一家美澳加顧問公司時(shí)，李春濤總是用這個(gè)故事來回答。

李春濤今年40出頭，原本在浙江經(jīng)營一家眼鏡工廠，2005年加入國內(nèi)炒房大軍，2010年，又在朋友的推薦下趕了一把“海外置業(yè)”的潮流。

幾次投資下來，李春濤覺得自己并沒賺多少錢，卻發(fā)現(xiàn)了另一個(gè)商機(jī)。

“當(dāng)時(shí)，倫敦的一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴我，幾年前在倫敦買房的外國人95%以上是跨國企業(yè)的高管，可自從中國人來了，他們很快就占據(jù)了倫敦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司七八成的業(yè)務(wù)量。這些客戶不喜歡討價(jià)還價(jià)，也不會(huì)花太多時(shí)間猶豫糾結(jié)，是所有經(jīng)紀(jì)人夢想的客戶。”李春濤告訴《瞭望東方周刊》。

但另一方面，其中的大多數(shù)中國人不會(huì)英文，不懂得英國的房地產(chǎn)交易流程，對經(jīng)紀(jì)人缺乏信任感，卻固執(zhí)地堅(jiān)持在中國買房的經(jīng)驗(yàn)，這經(jīng)常讓倫敦的經(jīng)紀(jì)人抓狂。這種現(xiàn)象讓李春濤看到了一個(gè)商機(jī)：開一家咨詢中介公司，全部都是華人員工，由華人為華人服務(wù)。

2011年，李春濤在海外注冊了一家“美澳加顧問公司”，專門為浙江投資者提供美國、澳洲、加拿大置業(yè)咨詢服務(wù)。運(yùn)作模式是：李春濤先找到上述國家的華裔房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，與他們簽訂合作協(xié)議，然后自己回國建立辦事處，吸引對海外置業(yè)有興趣的投資者。“類似于旅行社的地接制度，這里接了游客送過去，由當(dāng)?shù)芈眯猩鐜F(tuán)。”李春濤告訴本刊記者。

套現(xiàn)夢碎

李春濤的公司成立后，生意比想象中紅火。

“雖說這幾年實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，但不代表那么多民營企業(yè)的老板都沒錢了，他們對海外置業(yè)的熱情要超出外界的想象。國外同等價(jià)格房子的品質(zhì)、結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、裝修遠(yuǎn)超過國內(nèi)水平，而且是永久產(chǎn)權(quán)，很多人出國走一圈回來，就覺得國內(nèi)房子不能看。”李春濤說。

身為浙江人，自己又有親身的海外置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，李春濤很快就贏得了同鄉(xiāng)的信任。不過，隨著生意越做越大，對行業(yè)的了解越來越深，李春濤卻對中國人的海外置業(yè)高潮產(chǎn)生了質(zhì)疑。

2010年，李春濤在澳大利亞悉尼市區(qū)購買了一套精裝修公寓，100多平方米，售價(jià)60萬澳元，換算成人民幣大約是300多萬元。這是李春濤在海外購買的第一套房產(chǎn)，也是他的得意之作。“在北京、上海，同樣的地段和品質(zhì)，起碼要500萬元以上。”

之前做眼鏡生意時(shí)，李春濤就一直與外國人打交道，自己也會(huì)說一口流利的英文，所以買房和后續(xù)的安置沒有難住李春濤。除了房款外，李春濤又花了1萬多澳元律師費(fèi)，交了2萬多澳元的稅費(fèi)。隨后，他就將房產(chǎn)交給當(dāng)?shù)氐闹薪楣敬蚶怼?/p>

如果有人提出租房申請，中介就把租客的詳細(xì)資料發(fā)給李春濤，讓他自己來挑租客，每周中介準(zhǔn)時(shí)把房租打入他的賬號(hào)。水電煤氣費(fèi)用的支付及物業(yè)的維修保養(yǎng)全都由中介包下來，代價(jià)是租金的7%作為傭金。所有的事情，李春濤在杭州家里的電腦上就能完成。剩下的事情，基本就是坐等房子升值了。

兩年下來，這套房子沒有辜負(fù)李海濤的期望，房價(jià)從60萬澳元一路漲到了70多萬澳元，漲幅超過20%。房租也從每周500多澳元漲到了700多澳元。

“當(dāng)時(shí)因?yàn)橄勇闊詻]有在當(dāng)?shù)厣暾堎J款。否則每周不到600澳元的還貸，直接就可以用租金去抵了。那投資收益還要高得多。”李春濤說。

這個(gè)成功的投資讓李春濤增加了海外置業(yè)的信心。之后，他相繼在澳洲黃金海岸買下了好幾套公寓，因?yàn)槟抢锓績r(jià)水平低，而且開發(fā)商在中國賣力推廣。所有人都認(rèn)為有中國人的地方就有高房價(jià)。

不過直到李春濤自己成了真正的“業(yè)內(nèi)人士”，他才發(fā)覺不妙。“原本希望中國人來了能把價(jià)格炒高，可后來才知道，澳洲本地人并不喜歡住這里的房子，因?yàn)榻煌ú槐悖涮滓膊蝗！崩畲簼f。

期待新來的中國買家接盤，也是不現(xiàn)實(shí)的。因?yàn)榘拇罄麃喺缬幸?guī)定，外國投資者只能購買澳大利亞的新房，同一個(gè)樓盤最多只能有50%的房源賣給外國人。而這些，李海濤在買下5套住宅之后才知道。

沒嚇退的買家

房價(jià)炒高了，卻沒有人來接盤。這是李春濤對自己澳大利亞置業(yè)的第一感受。

李春濤想將這些物業(yè)脫手，可新的問題來了，按照澳大利亞的稅收政策，如果購房不滿一年出售，政府要收取50%的資本增值稅。

李春濤驚訝地發(fā)現(xiàn)，原來自己對澳大利亞的房地產(chǎn)市場了解得還是太少了。

在一番細(xì)致而復(fù)雜的計(jì)算后，李春濤終于算清楚了自己這幾套房子的投資回報(bào)：持有5年以上，凈回報(bào)率約為每年8%，這還是在享受了政策鼓勵(lì)的基礎(chǔ)上。澳大利亞政府為鼓勵(lì)長期持有物業(yè)，出臺(tái)了一些優(yōu)惠政策，例如持有5年就能享受2. 5萬澳元的折舊補(bǔ)貼退稅。

海外置業(yè)存在著許多類似的海市蜃樓般的獲利前景。

再比如海外置業(yè)貸款，在國外向銀行貸款程序很繁瑣且時(shí)間長，銀行審批不通過的可能性也很大。即便通過了，外國人貸款也不可能和本地人一個(gè)待遇。例如美國本地人購房貸款利率不到3%，中國人是5%。

李春濤海外奔波的同時(shí)，他的親戚們在國內(nèi)投資其他的理財(cái)產(chǎn)品：信托和一些私募基金，年回報(bào)率最低的也有10%，高的接近30%。

這讓李春濤不禁產(chǎn)生了失落感。他越發(fā)覺得，如果不是為了小孩留學(xué)或是移民，海外置業(yè)真的算不上什么好“生意”。

但更多像耿娜這樣的新的投資者，依然樂此不疲地奔赴境外置業(yè)。

2012年11月，投資者耿娜在朋友的邀請下去香港看房。“如果不是朋友三番五次地說，我都不會(huì)去香港，因?yàn)橄愀鄢雠_(tái)了很嚴(yán)格的政策抑制炒房，電視上早就說了。”耿娜告訴本刊記者。

早在2011年，香港特區(qū)政府出臺(tái)了抑制炒房的政策。2011年5月，包括特首在內(nèi)的香港政府官員接連發(fā)出警告，稱整體樓價(jià)已超越1997年的水平，上升空間有限，預(yù)期樓市將見頂。

2012年10月17日，香港還實(shí)行了一項(xiàng)樓市新政：外地人、香港本地人以及海外公司在港買房，須負(fù)擔(dān)額外15%的買家印花稅；不論港人還是外地人，在港買房后半年內(nèi)賣出的，征20%印花稅，半年至1年內(nèi)征15%，1年到3年征10%。另外，二手房買賣印花稅也在之前的高稅率基礎(chǔ)上又提高了5個(gè)百分點(diǎn)。

可耿娜一到香港，卻發(fā)現(xiàn)投資者的信心依舊“爆棚”。當(dāng)時(shí)觀塘工廈一車位以1288萬港元，即人民幣約1036萬元售出，極有可能成為全球最貴車位。

“住宅不讓炒，就炒商鋪和寫字樓。”耿娜向本刊記者出示了來自房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際的香港樓市調(diào)研報(bào)告：2012年1月到11月，香港物業(yè)投資成交價(jià)逾3000萬港元的買賣交易超過900宗，按年增加16%，成交總額達(dá)1055. 18億港元，按年升8%。其中，屬于商鋪的買賣成交共554宗，總值超過478億元，占投資買賣交易總額約45%；整幢寫字樓買賣，24宗共值212億港元，占20%。

陷阱重重

面對如此火爆的海外置業(yè)市場，澳諾不動(dòng)產(chǎn)投資有限公司總經(jīng)理霍剛也多了一些擔(dān)憂：市場過熱之下，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈有畸形發(fā)展的趨勢。

一個(gè)典型的例子是：2012年8月，一項(xiàng)“在德國投資5萬歐元買商業(yè)地產(chǎn)送綠卡”的項(xiàng)目突然興起，一些中介告訴中國的投資者，購買具有永久產(chǎn)權(quán)的50平方米的公寓一套，并以此房產(chǎn)注冊一家獨(dú)資公司就獲得德國長期居留權(quán)，并可自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24個(gè)歐盟國家。購房費(fèi)用加綠卡手續(xù)費(fèi)總計(jì)66萬人民幣。

“很多客人打電話來問，怎么有這么好的事。”霍剛對本刊說。

他很難向客戶解釋，這只是個(gè)別中介為了賣房子而導(dǎo)演的“鬧劇”。

其實(shí)早在幾年前，移民市場上就出現(xiàn)過“5萬歐元辦德國綠卡”的項(xiàng)目，不過沒多久項(xiàng)目就被邊緣化了。那個(gè)項(xiàng)目的具體流程是：5萬歐元注冊一家公司，并運(yùn)營5年以上，通過5年以上的工作居留之后轉(zhuǎn)換成長期居留，最后達(dá)到移民的目的。

“這個(gè)項(xiàng)目之所以邊緣化，是因?yàn)殚_公司容易，維持難。有些客戶即使只雇傭了一個(gè)員工，人力成本加上稅收、財(cái)務(wù)審計(jì)等費(fèi)用，一年的支出也高達(dá)十幾萬甚至幾十萬歐元。”霍剛告訴本刊記者。

而這個(gè)重新包裝出現(xiàn)的產(chǎn)品只是在以前5萬歐元注冊公司的要求上，再搭售了一套商業(yè)物業(yè)。實(shí)際上，即使不買這套商業(yè)用房，也可以開公司，操作模式跟以前一樣。“除了客戶要多花錢買一套房外，一切都沒有變。”霍剛說。

此外，按照德國2012年8月剛剛出臺(tái)的政策，去德國置業(yè)已經(jīng)不能直接獲得長期居留權(quán)了，綠卡則更難指望。霍剛解釋說，德國政策要求25萬歐元在德國注冊一家公司，正常經(jīng)營3年，并保證公司盈利積累超過30萬歐元后，才能申請德國長期居留權(quán)。

所以，在德國置業(yè)送綠卡，無異于一個(gè)騙局。

“其實(shí)就算是置業(yè)本身，也有很大的漏洞。在德國置業(yè)，投資者不但要支付房款，還要支付過戶、驗(yàn)房、保險(xiǎn)、地產(chǎn)稅、社區(qū)管理費(fèi)、中介手續(xù)費(fèi)、交易稅、律師公證費(fèi)等一大堆費(fèi)用，大致相當(dāng)于房價(jià)的20%多。”霍剛說。

這意味著越來越多的中介把中國的投資者當(dāng)成了“隨意宰割的肥羊”。

類似的置業(yè)陷阱在一些中介的精心布置下，仍在吸引不明就里的投資者。

韓國濟(jì)州島投資置業(yè)目前在業(yè)內(nèi)也“聲名狼藉”。

“很多人都知道，濟(jì)州島是中國人海外置業(yè)的熱門地區(qū)，可沒有幾個(gè)人會(huì)告訴你，從2004、2005年以來，韓國人在海外買房的數(shù)量就一直在猛增。韓國央行曾公布一個(gè)數(shù)據(jù)，說2006年韓國人海外買房的花費(fèi)為7. 8億美元，同比增加了34倍。”李春濤說。

之后，韓國人海外買房的熱潮一波高過一波。到2012年，這個(gè)數(shù)字預(yù)計(jì)接近50億美元。而導(dǎo)致這一現(xiàn)象最直接的原因，就是韓國不斷針對房地產(chǎn)投資出臺(tái)限制政策，而且課稅嚴(yán)苛，豪宅和第二套住房是課稅重點(diǎn)。例如，針對第二套住宅的資產(chǎn)增值稅超過50%。另外，韓國房產(chǎn)在購房、持有、出售各個(gè)環(huán)節(jié)，成本都很高。

“韓國為非英語國家，而且近些年國內(nèi)就業(yè)形勢嚴(yán)峻。房地產(chǎn)投資的潛力其實(shí)并不大。在韓國，有些項(xiàng)目近七八成的房源都指望賣給中國人。但你看數(shù)據(jù)就知道，韓國有錢人都去了美國、加拿大和中國買房。”李春濤說。