抑制國內房價上漲的關鍵在哪里？

■ 聞增

抑制國內房價上漲的關鍵在哪里？

■ 聞增

自2013年2月20日“新國五”條頒布后，住房價格及其調控走勢一直是人們關注的熱點話題。6月18日，國家統計局公布5月全國70大中城市房價數據顯示，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為65個和64個，同比上漲的城市個數分別為69個和67個。環比價格上漲的城市中，漲幅最高為2.9%；同比價格上漲的城市中，漲幅最高為15.5%，漲幅再度刷新，廣州、北京、上海、南京一線城市新建商品住宅價格漲幅領先，表明國內房地產市場依然“高燒”未退。

如何看待當前的房價走勢？

有分析認為多數城市房價環比漲幅明顯縮小，樓市延續已久的高漲勢頭終于“慢”了下來。“慢”下來的房價漲勢，意味著調控效應初步顯現。“調控效果從4月份開始表現出來，首先是成交量的下降，房價首次出現環比增幅下滑”，并且認為：“3月份房價平均增幅1.09%，4月份回落到0.95%。盡管房價還在漲，但漲幅已經回落，漲的勢頭得到抑制。”

清華大學土木水利學院副院長劉洪玉說：“由于4月份新建商品住宅和二手房市場上的交易量均較前2個月有明顯減少，將導致未來幾個月的住房價格漲幅進一步趨緩。”

也有分析認為：“盡管4月份70個大中城市房價上漲勢頭有所緩和，但受前期房價上漲慣性作用的影響，房價上漲的城市個數還比較多，房價上漲預期尚未根本解除，房地產市場調控仍然處在狠抓落實的關鍵時期。因為房地產市場是周期性波動的，還是需要短期調控。一方面要增加供應，一方面要抑制不合理需求。”

中國指數研究院相關分析師在5月間指出，目前限購城市市場量價變化敏感，短期需求被抑制、成交量回落更為顯著，但后市隨著需求釋放力度更大，其回暖速度亦領先全國其他城市。中國指數研究院在7月9日發布的月度百城房價數據證明了該分析師的分析，即在經濟增長穩步趨緩的大背景下，房地產市場卻再次呈現“購銷兩旺”、“量價齊漲”的強勁走勢和“風景這邊獨好”的狀態。2013年6月，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米10258元，環比5月上漲0.77%；在100個城市中，71個城市環比上漲。該研究院同時認為，“自2012年6月以來，中國100個重點監測城市新建住宅均價環比已經連續上漲13個月。”

雖然“新國五條”出臺后，對過快上漲的房地產價格發揮了重要的抑制作用，但房價畢竟是在高位和同比大幅上漲的基礎上進行調控的，雖然房價環比漲幅有所降低，但房價同比和環比均是上漲的。不僅如此，現行的房地產調控政策，尚未真正地、完整地觸及深層房地產存量市場，因此對未來房價的走勢不容樂觀。這是必須引起政府有關部門高度重視的當前房地產調控中的重大問題。

為何國內房價居高不下？

為何多年來政府部門調控房價屢調屢漲，房地產市場大佬任志強屢屢預測房價上漲，屢屢預測成功，而且仍在繼續預測房價上漲，究其原因在于，他看到了政府部門調控的軟肋，就是政府部門調控制度和辦法存在不完善問題，難于改變人們對房價會不斷上漲的預期；投資市場尚無穩定的較高收益的投資產品，人們有了余錢更多地是投資住房，以保值增值，從而推動房價不斷上漲。

從政府部門調控制度來看，我國目前尚未根除導致房價不斷上漲的腐敗因素。近期看了一篇媒體發表的有關房價問題的分析文章，得到不少啟發，文中敘述陜西省曾頒布規定，要求房地產開發商的利潤率控制在10%左右，否則將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。這一紙“限利令”，受到“執行難”的強烈質疑。“執行難”難在何處？難在商品房的成本無法確定，可以說是個“謎”。成本不明，就無法計算出利潤率的多少。

該文說，“人們現在看到的一些商品房成本構成計算，土地費用占多少（一般為30% 40%），稅費支出占多少（一般為20% 30%），建筑成本占多少（一般為10%20%），利潤是多少（一般為10% 20%），其中有些成本是虛高的，并沒有那么多。之所以要往高處算，是因為要把其中見不得陽光的“灰色成本”打進去。這一“灰色成本”，包括違紀的請客送禮和違法的行賄受賄，乃是房地產開發中不可少的“潤滑劑”。幾乎沒有哪項房地產開發不這樣“公關”，不付出這樣的“灰色成本”。有專家估計，這方面支出要占總成本30%。據說房地產行業有一個“內部公式”，即：開發成本∶開發商利潤∶灰色成本＝1∶2∶2。如果確有這一公式的話，那么，“灰色成本”竟還要高出30%，達到40%，成了房地產成本的大頭！

“灰色成本”是一種腐敗成本，是不斷抬高房價的一個重要推手，近期，廣州番禺區城管局原政委被曝光擁有22套房產，山東省原副省長黃勝有房產46套，上海市房管局原副局長陶校興有房產30套，杭州市原副市長許邁永有房產25套，云南楚雄州原州長楊紅衛有房產23套，如此等等。媒體報道原國家鐵道部部長劉志軍在法庭上當庭念悔過書主動坦白受賄的房產有374套，更進一步證明了此方面問題的嚴重性。

巨大的腐敗成本使“賠錢的買賣不做”的房產商堅持高房價。要讓高房價降下來，則必須狠狠觸動高達30%的“灰色成本”，即腐敗成本。

政府部門調控制度不完善的另一個重要方面是對存量房產調控重視不夠。我們知道“新國五條”平抑房價的重要措施之一是“加快保障性安居工程規劃建設。全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。”此外還“增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去5年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。”但在“堅決抑制投機投資性購房”方面的措施尚有力度不夠的方面，即嚴格執行商品住房限購措施，在抑制投機和投資性購房的同時，也限制了剛性的合理購房需求，特別是對二手房的房產交易，按所得的20%繳納所得稅，本來按政策規定是由賣方繳納，但由于賣方具有強勢地位，最終大多由買方繳納，特別是存量住房的交易被壓抑，使住房供給和交易量減少，這在客觀上都將進一步推高房價。

不僅如此，一些人或者利用權力，或者由于在數年前在國家限購前投資購置的多套房產，政府部門不對其多余的住房征繳存量房產稅，使其持有成本低，不肯積極地交易，增加市場的住房供給，這都在客觀上使住房市場供不應求，導致房價不斷上漲。雖然近期國內有媒體透露，房產稅試點擴容已提上日程。繼上海、重慶試點房產稅征收后，今年有望新增數個城市進行房產稅試點。但預計主要針對增量征收，仍不觸動存量房產征稅，這都不利于有效遏制房價上漲。

從國內投資市場來看，尚無基本穩定的、較高的、超越房地產投資收益的投資產品。存銀行取得的收益不能彌補物價上漲損失；投資股票市場風險較大，不僅難于獲益，有時甚至出現嚴重虧損。最終在百姓預期房價上漲的情況下，將多余資金投向住房，進而進一步推高住房價格。

抑制國內房價上漲的關鍵在哪里？

根據上述內容分析，筆者認為抑制國內房價上漲的關鍵有三個方面：

一是將反腐敗的舉措與當前抑制國內房價上漲有機地結合起來。要強力遏制房地產領域的腐敗，以降低房地產成本，進而逐步降低住房價格。全國人大原副委員長、經濟學家成思危先生曾說過，如果30%的“灰色成本”在陽光下被避免了，房價就會下降。因此，要規范控制不合理的房價，在施行“限利令”和“限購令”的同時，更要高舉反腐的利劍，鏟除一切腐敗成本。就像限制“三公消費”能減少奢侈浪費一樣，消除房地產的“灰色成本”或者說“黑色成本”與貪官大量囤房。當住房成為真正的需要，而不是由貪官藏起來，房地產市場才會恢復到正常的市場，房價才能降下來。

二是促進國內證券等投資市場的穩定和可持續發展。目前國內缺乏適合廣大居民投資的較為穩定且可持續增值盈利的投資市場，使廣大的投資資金涌入了房地產市場，房地產價格不斷上漲也就在所難免了。而國內證券等投資市場雖然足夠大，但持續多年低迷，使廣大投資者不敢輕易投資。因此，政府有關部門應抓住近年來國際證券市場持續上漲，國內證券市場已經持續低迷5年，處于大周期的底部區域，國內經濟處于經濟周期的復蘇階段（盡管是弱復蘇階段）的時機，在嚴厲“打假”和規范IPO的基礎上，通過實施適度積極的股市政策，激活股市乃至整個證券市場，逐步形成數年穩健運行的牛市，將能分流房地產市場的投資資金進入股市，不僅能抑制房價上漲，而且可促使政府利用股市等證券市場集聚資金，并通過合理的產業政策，進行產業結構調整，促進我國國民經濟的可持續發展。

三是促使房產稅試點范圍向存量房產稅拓展。試點范圍不僅要擴大試點城市，繼續推進增量房產稅，而且要推進存量房產稅。例如給予戶籍居民家庭存量房持有人人均60平方米的免征額（特殊人員享受的特殊住房待遇另當別論），多余部分按政府制定的有關稅收政策進行征稅，不僅可遏制投機投資購房，抑制不正常需求，而且有利于促使存量住房持有者將多余的住房拋售，增加市場供給，進而抑制房價上漲。

應該特別指出的是，目前房地產調控有一個重大戰略問題必須要注意，即增量房屋仍在大量建設，房價仍在上漲，給人造成整個房地產市場住房供不應求的假象，實際上是人們預期房地產價格仍將上漲，而住房交易稅很高，存量房持有成本低，而不肯出售，一旦市場發生某種變化，人們預期發生改變而大量拋售存量房時，加上新建的增量房，就有可能導致國內的房地產價格，不僅不會上漲，而且可能出現下跌甚至暴跌。到那時，即使實施20%或更高的房產交易稅也擋不住洶涌的拋售，這類似于在我國股票市場當年2000點持有股票，到了2007年6000點時，當人們發現出現某種危機，股票估值過高時，即使政府有關部門采取提高印花稅等政策措施，也擋不住股價的暴跌，不僅給股票持有者和買賣者帶來巨大損失，而且給我國經濟造成較大的動蕩。

其實從現有住房銷售價格與住房出租價格的關系，就可從另一個角度看出房地產價格的泡沫，例如你用100萬元購置一住房，然后出租，所獲租金收益年利恐怕連銀行存款利率水平都達不到。然而人們不去租房而積極買房，就在于人們忽視了經濟學原理中的泡沫，而且泡沫還在膨脹，人們不知泡沫何時破滅，這需要看得見的手去調控。為了防止未來房地產泡沫破滅、樓市崩盤，給我國國民經濟和人民群眾的財產造成巨大損失，目前只能下定決心，在搞好增量房產調控的同時，對國內存量房產進行統計，摸清底數，下功夫調控房地產市場的存量。這一步必須要走，且目前的時機已經成熟，機不可失！■