禹洲地產穩和準

本刊記者│樓德升 方帥

“立足海西，建樹中國。”以廈門、福州為中心的海西區域，以上海、合肥為中心的長三角區域，以天津為中心的環渤海區域，禹洲地產沿著海岸線基本完成了全國三大區域布局。抓住市場窗口盡快上市以期打通融資通道和規范路徑，精心研磨產品品質與體系，持續地加強和改善內部管控并淡化家族企業色彩，走出一條有著自己風格的道路，禹洲從更高的視野去籌謀全局。

彎道超越

禹洲地產正行駛在倍速超越的賽道上。

8月29 日，在香港舉行的禹洲地產股份有限公司（01628.HK） 2013年中期業績發布會上，禹洲地產主席林龍安顯得很輕松。中報顯示，禹洲地產2013年上半年累計實現合約銷售56.99億元，比去年同期大漲了50%，而盈利也大漲了44%。而禹洲也在發布會上宣布，今年銷售目標調高到90億元。業內人士預計，今年禹洲地產將進入百億俱樂部的陣營。

而此前的一個月內，禹洲地產的兩個動作也頗為引人關注。

8月1日，禹洲地產與中國人壽簽訂定向發行總值15億港元債券協議。禹洲地產董事局主席林龍安先生表示：“作為中國人壽唯一一家發債超過10億的民營企業，我們很高興繼2010年10億港元定向債后，再次獲得中國人壽的認購，足以見得中國人壽對禹洲地產的發展前景十分看好，我們期望將來雙方有更多的合作機會?！?/p>

7月10 日，禹洲地產公告宣布，通過公開掛牌方式以13.17億人民幣成功競得上海市嘉定區一幅土地，禹洲地產的總土地儲備逾850萬平方米。

資本平臺

作為廈門乃至福建區域最早一批赴港上市的內地房企，2009年，中央政府將海西經濟區的發展上升到國家戰略高度，禹洲在這一年11月2日在香港成功上市。香港投資者評價：“禹洲地產實際上是福建省內第一家真正意義上的本土化地產海外上市公司，具有獨特的投資價值”。

但4年前的上市同時有過不少質疑之音，認為禹洲選擇在國際資本市場異常波動的時期，上市歷經艱難。但縱觀上市后的發展，進入資本市場讓禹洲的品牌、戰略、管理、規范、融資等方面都得到了質的提升，其資本謀勢可謂成功。

禹洲地產董事局主席林龍安曾多次表示，上市對于禹洲而言，意味著禹洲自此“由一家民營企業變身成了一家與國際接軌的公眾公司，與國際資金平臺對接了，世界大牌投資基金很可能通過這個資金平臺就跟進來了?！?/p>

與同規模的開發商相比，在中國香港上市使禹洲的融資成本更低。資料顯示，上市以來，禹洲境內外融資金額超過50億元人民幣。僅今年以來，4月禹洲地產與六家國際和本地銀行簽訂了一項為期三年1.018億美元等值雙幣可轉換定期貸款，利息僅為中國香港銀行同業拆息加五百七十五點子；7月禹洲又向中國人壽定向發行本金額為15億元的債券，利息也僅有10%。

在企業發展壯大過程中，資本擴張是一種關鍵性的要素，企業戰略無不表現為資本擴張或調整，實現低成本擴張和資本收益的有機結合，實現經濟實力與比較優勢的結合。

借助香港上市的契機，禹洲地產積極與國際資本市場各類機構保持有效的雙向溝通，建立長期且穩定的良性關系，這無疑有助于禹洲地產開拓融資管道及降低融資成本。而在境內融資方面，禹洲地產與各商業銀行保持良好的合作關系，與四大國有銀行擁有良好的區域合作關系，為中國銀行、建設銀行和工商銀行的重點客戶。

作為廈門乃至福建區域最早一批赴港上市的房企，禹洲地產拓展了更廣闊的融資平臺，上市4年來，境內外融資金額超過50億元人民幣。左圖為今年4月，禹洲地產地產銀團貸款簽約儀式現場。

禹洲地產在全國攻城略地的同時，一直保持財務穩健，在公司賬面上一直持有充足現金。數據顯示：上市4年來，禹洲的負債率一直保持在50%～60%的低位。禹洲地產穩健的財務狀況及發展前景備受評級機構的肯定，穆迪及標準普爾近日都給了禹洲地產B1和B+發行人評級以及B2和B債券評級，前景展望皆為“穩定”。

人才戰略

除了資本渠道的暢通外，上市給禹洲帶來了更多管理上的規范，完善了企業治理結構和內部管控機制，并吸引了眾多優秀職業經理人的加入。

盡管禹洲地產是林龍安一手創立，但這些年禹洲地產給業界的印象是，企業家族色彩不太濃，甚至林龍安本人也比較低調，在媒體上的曝光率很低，人們對這個福建的龍頭房企更多的感覺到的是規范的運作和具有職業精神的團隊。

負責品牌管理的陳安剛到廈門不到三個月，這位略帶山東口音的職業經理人談及選擇禹洲時表示，禹洲并不像一般人理解的傳統閩商。

事實上，上市之后，禹洲地產就開始逐步去家族化。我們不能一概而論地說，家族企業機制不適應市場體制，現代企業機制就完全合理。當然，在企業發展到一定程度，如果沒有更職業化、規范化、市場化的管理方式，家族企業很容易停滯不前。正是在全國化的擴張當中，不斷構建規范化的企業管理制度，構建職業經理人團隊，成為一家規范化運作的公眾企業，這讓禹洲地產更具穩健擴張的張力。

2012 年，禹洲啟動首次對員工股票期權激勵計劃。林龍安認為，家族企業制度和職業經理人制度各有千秋，不能絕對化地評論好壞，香港、臺灣很多大型企業集團都是家族企業，其發展數十年而越發強勁，而國內的龍湖、中海、萬科則是職業經理人推動而繁榮的企業典范，最佳選擇是將二者有機結合，開創了一條家族與職業經理人并存，并以職業經理人為主的企業管理道路，形成“內外結合、家族傳承”的中庸之道。

規模與模式

“公司要發展壯大，必須走規?；缆?。但規?；旧硪彩且话央p刃劍，當企業具備一定規模后，其對資金實力和管理水平的要求也更高了。如何在規?；A上持續良性發展？這需要公司建立系統化、管理流程，用高效率的制度保障公司效率?！绷铸埌矊τ谝幠；院蟮墓景l展方向有著獨到的認識。他思考更多的是禹洲后百億時代的大布局。

禹洲形成了“以優秀的管理團隊為核心，以價值鏈整合和風險管控、多項目開發和項目管控、資本高效運作和多渠道融資、完善的銷售及服務體系為基礎的正向循環”的發展模式。

由于擁有得天獨厚的地理和人脈因緣，閩南是順暢溝通兩岸三地的天然平臺。林龍安表示，我經常與臺北、高雄等地的房地產行業公會同行交流，探討和對接房地產的產品升級、融資平臺等合作機會，禹洲地產作為海西在港上市的優質地產商，希望借助這一先天優勢，為促進兩岸經濟文化交流合作發揮積極作用。新型城鎮化和擴大內需策略下的兩岸企業交流，蘊含著禹洲未來發展的機遇與空間，尋求新背景下兩岸合作的新模式，力求實現雙方的互利共贏，并為兩岸發展及新型城鎮化建設作出更大的貢獻。

福州-禹洲·東方威尼斯（二期）

林龍安透露，禹洲將在漳州開發臺商養生中心，引入中國臺灣知名的養生機構合作，在海西嘗試做一個樣本。

除了持續深耕區域，追求穩健的高質量增長，禹洲地產還將推動二三線城市項目建設，抓住城鎮化這一機遇，積極參與到新型城鎮化建設中。

發展軌跡

1994 年，在廈門市財政局工作的林龍安下海創建了禹洲地產，那時的廈門還是一個到處是平房和低矮的樓房的濱海小城。

禹洲地產的第一個項目禹洲新村位于廈門島內塘邊的城鄉結合部，林龍安把那時的禹洲定位于拓荒者，他在這里看到了蓄勢待發的廈門城市未來。

“第一個項目選擇禹洲新村，當時很多人并不看好，”林龍安回憶，“但我想只要我們用心做事，用真誠來待人，就會得到客戶的認可。”

市況不好，加上項目位置“偏僻”，禹洲地產做的第一個項目為了“討好”購房者，就要在品質和配套上做文章。那時候人們仍然習慣于居住在老式的單元房和平房內，從中國香港引入的封閉式花園小區的概念仍然很少見，小區的園林和綠化更是被當作可有可無。而林龍安做的第一個項目禹洲新村就打出“推窗一片綠，我家在禹洲”的理念，在廈門首開護坡垂直綠化先河，注重建筑與自然、人與自然的和諧，一時傳為佳話。也是在那時確立了禹洲的“用心”文化和禹洲“以誠建城，以愛筑家”的品牌訴求。

1995 年，總建面積約為11萬平方米的“禹洲新村”一、二期相繼推向市場，這個項目很快就因優美的園林景觀和品質震動了廈門，成為廈門的一道風景，“禹洲”品牌的知名度在廈門迅速提升，禹洲新村也成了“廈門市首家通過市建委綜合驗收的住宅小區”。禹洲地產也因為項目的熱銷而成功地掘到了第一桶金。

經過十幾年的市場深耕，禹洲地產已經成為當之無愧的“廈門王”， 自2007年之后，連續6年在廈門市場占有率位居第一，在廈門房地產市場占有率約10%。在廈門特區20年的高速發展過程中，禹洲地產既是城市發展的受益者，也是城市發展的助力者，在廈門城市發展的每一個階段，在舊城改造和城市拓荒的過程中，都少不了禹洲地產的身影。

閩字，門里有蟲，在福建人眼里，如果待在門里，永遠是條蟲。2004年，禹洲地產成立10年之際邁出了全國化的第一步——進入上海市場。

隨后，禹洲迅速展開了華東戰略，2006年，憑借總建筑面積逾110萬平方米的“禹洲·華僑城”，以造城之勢進入合肥市場。

截至2013年7月，禹洲在廈門、福州、泉州、龍巖、上海、合肥、蚌埠、天津及漳州9個城市共有近40個項目處于不同的發展階段，在建和持有作未來開發的總建筑面積逾850萬平方米，其中255萬平方米位于廈門。產品覆蓋了公寓、別墅、寫字樓、酒店、綜合商業和大型城市綜合體等多種業態，并且每一種業態都擁有城市標桿性的代表作品。

“立足海西，建樹中國。”像禹洲的公司愿景一樣，在全國三大區域，即以廈門、福州為中心的海西區域，以上海、合肥為中心的長三角區域，以天津為中心的環渤海區域，禹洲正在沿著海岸線完成它的中國流布局。

“我希望5年內達到200億的銷售規模，進入20個城市，成為中國地產30強”。林龍安對禹洲的目標清晰而明確。