對規范房屋征收補償安置協議的幾點思考

李文

[關鍵詞]房屋征收；補償；安置協議

一、概述

國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》已于2011年1月21日公布施行，其明確規定作為雙方當事人的征收人和被征收人的法律地位是平等的。但在實際工作中發現雙方當事人經濟實力和主動性方面還是有一些差異的，相對被征收人來說，房屋征收人作為協議主體一方是經濟實力強大的政府，是有計劃、有準備的啟動房屋征收程序的控制方，一旦房屋征收決定發布，無論與被征收人能否達成協議，為了公共利益的需要，會以下達補償決定的方式將此項活動進行下去。在房屋征收過程中，征收人和被征收人雙方的權利義務關系要通過《房屋征收補償安置協議》來確定，通過規范簽訂《房屋征收補償安置協議》給予被征收人經濟補償是更注重于保護被征收人的合法權益的有效途徑，因此顯得尤為重要。

二、房屋征收補償安置協議的性質

房屋征收補償安置協議是民事合同，征收人代表公共利益與被征收人是平等的民事主體，雙方的地位是平等的，雙方的合法權益都受到法律的平等保護。按照協議約定，被征收人對原房屋不再享有所有權，轉化為經評估機構根據被征收房屋的區位、用途、建筑面積等因素以房地產市場評估價格確定的貨幣補償金或對調換的房屋享有所有權。征收人對被征收人的補償安置，實質上是一種損失賠償的財產關系。因此，達成的協議應是一份民事合同。

三、房屋征收補償安置協議的主要內容

1.征收人與被征收人的基本情況。包括：征收人的名稱、法人代表；被征收人的姓名、地址、身份證號等。

2.被征收房屋的具體情況，包括房屋的產權證號、房屋的坐落地點、面積、間數、結構、樓層以及附屬物和附屬設施等等。

3.被征收房屋的價值。對被征收房屋的價值評估，要根據被征收房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

4.補償方式。可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。由被征收人自主選擇。

5.房屋征收補償費、停產停業損失費。搬遷補助費，有線電視、電話、寬帶、空調等設施補償費及搬家費等。如私有房屋是商用的，還須支付停產停業損失費。

6.臨時安置補助費、待安期限。待安期限是指在被征收人選擇產權調換的補償形式下，征收人向被征收人提供按協議約定的調換房屋的時間界限，逾期未能提供調換房屋的，自逾期之月起增加臨時安置補助費。

7.補償款給付時間、搬遷期限和房屋交接。補償款給付時間是指征收人向被征收人給付房屋征收補償款的期限；搬遷期限是被征收人自行搬遷的時間界限；房屋交接是指征收人和被征收人就被征收房屋及其有關權利憑證的交接。

8.違約責任。即指雙方當事人違反房屋征收補償協議而依法應當承擔的法律后果。

四、當前房屋征收補償安置協議簽訂存在的問題

1.現場工作人員對房屋征收政策理解有差距，懵懵懂懂隨意簽訂補償安置協議。國務院房屋征收條例剛剛出臺一年左右，各地的配套政策還沒有健全，房屋征收工作目前還處在調整適應期，面臨著制度、體制、機構、人員等方面的調整，現場工作人員多數人沒有經過業務培訓和相關知識培訓，因而對房屋征收工作的服務內容、政策、群眾思想工作、處理問題的方法、擺正利弊關系、怎樣不遺留問題等基本方法掌握得不全、不深、不透，協議的簽訂很隨意盲目。更有甚者，一些工作人員急于求成，不是耐心細致地向被征收人解釋政策、做思想工作，幫助群眾解決實際困難，而是方法簡單、作風粗暴、態度蠻橫，群眾十分反感，致使簡單的問題復雜化，矛盾激化，這就給簽訂房屋征收補償安置協議工作帶來了困難和麻煩，造成征收工作曠日持久、舉步不前，陰陽合同、涂改協議、暗箱操作現象時有發生，以致出現群眾不滿、拒絕配合等問題。

2.被征收人對補償安置的期望值越來越高，不按政策標準恣意簽訂補償安置協議。隨著房價的高漲和房屋征收工作的推進，為追求進度，征收人心理動搖，暗地里做出種種違規操作行為，有的通過各種手段誘騙對方而簽訂協議，這種協議的簽訂屬于蠻干，很有可能造成惡性事件。有的友情操作過度而簽訂協議，這種協議的簽訂屬于放水，滿足極少數人的漫天要價，損害先簽約住戶的利益和政府的公信力。協議一旦簽訂，不管是否規范先拆再說，使被征收人不容反悔，無法訴訟。被征收人意識到早簽協議就會承擔補償價格低的風險，紛紛采取觀望的態度，這種補償標準先緊后松的現象，更加激化了房屋征收矛盾，使得房屋征收工作走進惡性循環的死胡同。

3.個別工作人員與被征收人私下串通弄虛作假，虛構信息肆意簽訂補償安置協議。按照規定，簽訂協議時征收人、實施單位、被征收人三方都需簽字確認。但實際工作中都是由實施單位工作人員與被征收人協商簽訂，征收人只負責通過審核形式要件進行蓋章確認。這就為個別工作人員與被征收人聯手弄虛作假不當謀利提供了方便。比如，有的通過雙方當事人的“合謀”提供假材料而共享利益，有的利用示范性協議文本虛構被征收人信息制造假協議騙得補償。

五、簽訂協議過程中出現問題的處理方法

1.提高房屋征收工作人員的綜合素質。對房屋征收工作人員要加強業務培訓和思想作風建設，增強法規意識和群眾觀念，提高宣傳政策、執行政策及群眾工作的能力和水平。要堅持以民為本，用換位思考的方法，多給被征收人一份尊重、一份體諒、一份關心，讓被征收人理解到項目如果不能有序推進，經濟社會的發展、群眾生活環境的改善和生活質量的提高都會受到影響。切實做到依法征收、和諧征收，嚴禁采用恐嚇、脅迫及哄騙等手段去和被征收人簽訂補償安置協議，堅決杜絕非法、違規、野蠻、刁橫現象的發生。如果補償標準自始至終都保持一致，不因簽訂協議的早晚而有所改變的話，那么“釘子戶”問題也會迎刃而解。

2.統一安置標準保持政策一貫性。嚴格按條例要求在征收現場公開征收調查情況和補償安置方案及估價報告等內容并征求意見，做到統一政策、統一標準、統一管理，并宣傳到位、落實到位，給被征收人充分學習理解政策的時間、充分協商簽訂協議的時間、充分搬家準備的時間。貫徹執行征收政策，統一政策解釋口徑，妥善處理好有情征收與依法征收的關系，既要鼓勵被征收人積極搬遷，又要嚴格執行補償安置標準。要建立健全對被征收人的激勵機制，嚴格執行按期搬遷獎勵和特殊群體居民保底安置政策、先搬先選房政策，刺激和調動征收居民提早簽訂協議的積極性。

3.規范程序加大社會監督力度。規范協議簽訂程序，杜絕征收過程中與侵犯被征收人合法權益的現象，確保征收工作的公正合理、公開透明，做到以公開求公正，以公正得人心。協議簽訂后由審計、紀檢等部門進行審核，再公布審核結果，同時公示出相應的救濟途徑。在房屋征收過程中要堅持公開、公平、公正的原則，建立相應的監督制約機制，既要接受相關部門的監督，也要接受被征收人及媒體、輿論的監督，依法對被征收人進行安置補償，簽訂協議做到公道廉潔、一視同仁，杜絕一切非法手段索取私利。

4.變革現行的管理和操作模式。為切實做到“陽光征收、公平補償、結果公開”，應啟用計算機輔助管理國有土地上房屋征收行為，實現征收管理工作的信息化和電子化。通過互聯網輔助房屋征收管理部門實現征收補償、安置的實時監督和動態管理，提高管理效率。用計算機管理補償安置協議，就是由人說了算變成由計算機說了算，具有文檔電子化、格式統一化、數據標準化、平臺唯一化、檢索自動化的特點，實質上就是“陽光征收”在實際操作上的具體運用，實現征收補償的合理性、公正性，有利于加強對征收工作的調度和指導，有利于及時發現并糾正房屋征收簽協議過程中的違法違規行為。利用電子登記模塊的已有信息，自動生成補償安置協議，可以有效地規范現場工作人員的房屋征收與補償行為，最大限度地消除被征收人對補償的疑惑和不滿，對化解征收與補償矛盾糾紛，順利推進房屋征收與補償工作將起到十分重要的作用。

（編輯/劉佳）