擋不住的超級(jí)地王

本刊記者│方帥

一方面是李嘉誠(chéng)出售上海的房地產(chǎn)資產(chǎn)，另一方面，同樣是中國(guó)香港老牌開(kāi)發(fā)商的新鴻基在上海造地王。總價(jià)217.7億，樓面價(jià)37264.4元/平方米，溢價(jià)24.21%。徐家匯中心項(xiàng)目地塊被港資大鱷新鴻基納入囊中。

新鴻基地產(chǎn)是中國(guó)香港最大地產(chǎn)發(fā)展公司之一，與長(zhǎng)和系、新世界發(fā)展一樣，新鴻基采取中國(guó)香港地產(chǎn)商慣用的“低吸高拋延緩開(kāi)發(fā)”豪宅運(yùn)作模式，往往被指涉嫌囤地。其上海頂級(jí)豪宅濱江凱旋門項(xiàng)目更是多次陷入“囤地”漩渦。此次，手握“上海最后一塊黃金地王”這大包面粉，新鴻基會(huì)如何烹制美味面包？

為何是港資？

7月19 日，上海市國(guó)土局終于再次掛出“徐家匯中心項(xiàng)目地塊”的預(yù)申請(qǐng)公告，其高達(dá)175億元的起拍價(jià)，已經(jīng)成為僅次于當(dāng)年廣州亞運(yùn)村地塊和中冶南京下關(guān)地塊的全國(guó)總價(jià)第三高的天價(jià)地王，這一消息很快震動(dòng)了整個(gè)地產(chǎn)圈。

在之后的預(yù)申請(qǐng)階段，加入爭(zhēng)奪的全是港資房企，分別為新鴻基、恒基—九龍倉(cāng)聯(lián)合體、中國(guó)香港怡和—中國(guó)香港置地聯(lián)合體、太古地產(chǎn)。不過(guò)在8月16日，上海市國(guó)土局又發(fā)布新的公告，宣布將該地塊的出讓方式由競(jìng)價(jià)招標(biāo)改為掛牌，參與競(jìng)標(biāo)的申請(qǐng)人也由之前的4家減為2家。最后入圍的兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)定為新鴻基和九龍倉(cāng)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)識(shí)指出，港資房企更加看好內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展前景，通過(guò)長(zhǎng)周期的運(yùn)作開(kāi)發(fā)，巧妙的降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中遭遇調(diào)控政策節(jié)點(diǎn)打壓而造成的試錯(cuò)成本。

上海市國(guó)土局的公告顯示，“徐家匯中心項(xiàng)目地塊”位于徐家匯的核心位置，規(guī)劃新建建筑面積為58.4萬(wàn)平方米，包含40萬(wàn)平方米的辦公區(qū)和18.4萬(wàn)平方米的商業(yè)及賓館區(qū)。另外，該項(xiàng)目中還有地下12萬(wàn)平方米的商業(yè)。其容量已相當(dāng)于目前徐家匯商圈全部商業(yè)辦公面積的總和。公告還要求，這一地塊未來(lái)的定位是商辦、餐飲、旅館業(yè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)須符合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚功能定位，并希望接盤(pán)方“具有建設(shè)運(yùn)營(yíng)大型商業(yè)商務(wù)樓宇及高星級(jí)酒店經(jīng)驗(yàn)，以‘持有物業(yè)’為主要模式，企業(yè)具有國(guó)際影響力”。

準(zhǔn)入要求顯然比較符合幾家在內(nèi)地發(fā)展良好的港資房企的特征。近年來(lái)，港資房企在上海高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)新項(xiàng)目的敏感度也遠(yuǎn)超內(nèi)地房企。目前在上海的徐家匯、南京西路、陸家嘴等“五大商圈”中，港資的商業(yè)地產(chǎn)都占據(jù)了核心地位。因此該項(xiàng)目入市后，與其傳出“緋聞”的大多為新鴻基、怡和、恒基、中國(guó)香港置地這些港資房企。

2013年9月5日，上海，徐家匯中心項(xiàng)目地塊上，一名停車收費(fèi)員正在悠閑地玩著手機(jī)，他的身后是一片停車場(chǎng)。當(dāng)天，該地塊被新鴻基以217.7億元的總價(jià)獲得，成為上海新“地王”。

對(duì)于這些港資企業(yè)來(lái)講，其拿地目標(biāo)就僅局限于市中心優(yōu)質(zhì)地塊，擅長(zhǎng)于高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)，也擅長(zhǎng)利用資本市場(chǎng)力量開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)商業(yè)性物業(yè)，尤其是大型綜合體的開(kāi)發(fā)，毫無(wú)疑問(wèn)，這些優(yōu)勢(shì)成為他們首先向“徐家匯中心項(xiàng)目”等市中心優(yōu)質(zhì)地塊拋繡球的重要原因。

溢價(jià)引擎

對(duì)于新鴻基成為該地塊的擁有者，上海業(yè)內(nèi)之前似乎早有預(yù)期。此前有上海業(yè)內(nèi)人士分析，新鴻基目前在上海有濱江凱旋門、上海淮海路環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)、上海國(guó)金中心、莘莊地鐵上蓋項(xiàng)目等多個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，在徐家匯中心項(xiàng)目附近，新鴻基尚有一名為“上海名仕苑”的住宅持有項(xiàng)目。

對(duì)此次交易，新鴻基集團(tuán)指出，土地收購(gòu)的價(jià)格公平合理，且符合新地及其股東的整體利益，符合新鴻基地產(chǎn)投資內(nèi)地城市的企業(yè)發(fā)展策略，預(yù)期收購(gòu)可以長(zhǎng)遠(yuǎn)加強(qiáng)集團(tuán)穩(wěn)定的經(jīng)常性收入基礎(chǔ)，并強(qiáng)化在內(nèi)地物業(yè)市場(chǎng)的地位及品牌。

根據(jù)公告中地塊建設(shè)進(jìn)度，項(xiàng)目整體完工將是2022年以后。并且，文件中提及“不小于60%的總建筑面積應(yīng)保持10年以上。”新鴻基地產(chǎn)2012年年報(bào)顯示，來(lái)自物業(yè)銷售的凈利為64.08億元，較上年下滑18.74%，而其物業(yè)租金卻呈現(xiàn)漲勢(shì)，新鴻基地產(chǎn)2012年租金凈收入58.35億元，較上年增長(zhǎng)11%。依照新鴻基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊一貫的風(fēng)格，大部分會(huì)自己持有，尤其是上海獲批建設(shè)自貿(mào)區(qū)后的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Γ幢闶浅鍪鄣牟糠忠矔?huì)“慢慢來(lái)”。

新鴻基在上海的住宅開(kāi)發(fā)以慢著稱，且收益率奇高。土地增值所帶來(lái)的收益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的收益。以“濱江凱旋門”為例，即便新鴻基2005年以地王身份擲金31.85億，樓板價(jià)為每平米2萬(wàn)余元。在數(shù)度推遲之后去年3月正式開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)單價(jià)12萬(wàn)起，目前以超過(guò)20萬(wàn)元的單價(jià)在售。

業(yè)界人士預(yù)計(jì)，新鴻基的“地位”項(xiàng)目地價(jià)加上建筑成本，總投入可能高達(dá)400億人民幣。徐家匯中心項(xiàng)目地處徐匯商圈黃金地段，據(jù)徐匯區(qū)“十二五”規(guī)劃，徐家匯定位為城市副中心現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚功能，未來(lái)商辦、酒店等物業(yè)租賃需求巨大。

頭頂“上海中心城區(qū)最后一塊黃金地皮”和“浦西第一高樓”兩道光環(huán)的徐家匯中心，對(duì)于地產(chǎn)商而言，其核心價(jià)值在于極度稀缺性。該板塊總體存量先天不足，而項(xiàng)目品質(zhì)后天失調(diào)，此后土地供應(yīng)又難以為繼，這都將成為該區(qū)域商務(wù)發(fā)展的瓶頸。寫(xiě)字樓受區(qū)域背景影響，租金將有所制約。但是，如果企業(yè)能夠挖掘商業(yè)潛能并有良好的運(yùn)營(yíng)執(zhí)行能力，坐擁城市副中心三條地鐵，該項(xiàng)目商業(yè)必然成為項(xiàng)目的顯性標(biāo)簽與溢價(jià)引擎。