居民小區的商用樓之擾

文/曹蕾

居民小區的商用樓之擾

文/曹蕾

不堪其擾：小窗戶帶來大煩惱

2012年5月，家住北京市豐臺區某花園小區2號樓南側的14戶業主發現，與2號樓南北相鄰的1號樓里不停地有人走動，還有人站在窗口打電話。

住在2號樓602室的是一對年輕夫妻王峰和蘇羽。像往常一樣，蘇羽一早起來，就打著哈欠站在了臥室的落地窗旁，睡眼惺忪地拉開了窗簾，享受清晨和煦的陽光。但是今天眼前的一幕卻讓她瞬間清醒：對面1號樓的一扇窗戶里，有個穿白襯衣的男人，一邊打著電話一邊望向自己。蘇羽低頭看看自己身上的吊帶睡衣，“啊”地尖叫一聲，立刻拉上了窗簾。妻子的叫聲讓正在衛生間洗漱的王峰吃了一驚，他追著老婆問道：“怎么了？怎么了？”

據王峰后來講，小區里的1號樓是商用樓，這在他們購房時就已經知道，但是當時的1號樓，北側是平整光滑的后墻，根本沒有窗戶。“其實，在2012年春節后1號樓就開始重新裝修了，聽物業的工作人員說，這棟樓被一家公司買下來做辦公樓了。‘五一’勞動節前，裝修就結束了，這時我們就發現這棟樓北墻開了窗戶，只是當時里面沒有人，沒想到之后對我們的生活影響會這么大！”王峰郁悶地說，如今妻子都不敢往北側落地窗前站了。

與蘇羽有同樣困擾的還有同住在2號樓北側的其他13戶業主。

對于住在402室的盧先生來說，困擾他的是來自1號樓的燈光。“這家公司也不知道具體是做什么的，員工幾乎天天加班，辦公室的燈常常亮到深夜12點鐘也不熄。”盧先生說每年夏天，他吃完晚飯就會坐在落地窗前納涼，很是愜意。然而，自從1號樓開了窗戶后，窗外揮之不去的光亮卻讓他失去了往日的舒適，而且直到睡覺都會受到燈光的“騷擾”，他只得每晚都拉上了厚厚的窗簾，無論再熱也只能依靠空調降溫。

住在301室的李老伯和老伴從2000年開始住進兒子家，幫忙照看剛出生的小孫子。自從1號樓開了窗戶后，每天早上九十點鐘和下午兩三點鐘，陽光都會被1號樓窗戶上的玻璃反射到屋里來，晃得人睜不開眼……

這些不愉快的經歷僅僅是2號樓的14戶業主遇到的一小部分煩惱，他們曾經三番五次地向物業公司反映情況，希望物業公司能出面找1號樓業主調和一下，但遲遲沒有后文。矛盾日積月累，終于在一天爆發了。2012年10月7日晚上，2號樓的14戶業主齊聚到602室的王峰家，你一言我一語地訴說著自己的困擾，“這以前沒開窗戶時大家都過得好好的，現在弄成這樣，必須給我們一個說法！”

在妻子的支持下，王峰主動請纓作為14戶業主的代表，到法院起訴1號樓業主。王峰將大家的“苦水”進行了收集、整理歸納，一紙訴狀將1號樓業主告到北京市豐臺區法院。業主們志在必得，法院剛剛立案，他們就迫不及待地盼望著開庭的日子趕緊到來。

苦心調解：法官難挽鄰里情

2012年10月22日，1號樓的業主、公司的董事長吳江接到了法院送達的起訴書副本。2號樓業主們的反映他偶爾也聽到過，因為業主們并沒有正式出面到公司來談過這個事情，吳江也就沒往心里去。他萬萬沒有想到，2號樓的業主們竟會直接起訴，對此他十分不解：“同在一個小區，怎么說都是鄰居，有什么事情不能當面講，何至于鬧到法院，實在是小題大做。”

對于自己購買的1號樓，吳江還是很滿意的，這是他經過千挑萬選最終選中。吳江的公司在搬進1號樓之前，一直都是租用其他辦公樓。2012年年初，經濟實力越來越強的吳江，決定購買一棟辦公樓，讓自己的公司也能有個穩定的“家”。他跑遍了北京的大街小巷，看過的房子不是地理位置不理想，就是價格高得無法承受。最終購買的1號樓，各方面條件都非常理想，只有一點讓他難以理解：這棟樓只有南邊的墻上有窗戶，不僅見不到陽光，室內空氣也不流通。于是，吳江找來了一位搞建筑設計的朋友，在他的建議下，很快就將北墻上打開了二十幾個窗戶。“現在哪個樓房不是兩邊都有窗戶？要按他們的說法，開窗戶就是侵犯隱私，那每個小區都存在侵犯隱私的情況。”面對2號樓業主的質疑，吳江顯得有些氣憤，同時又很無奈，“1號樓是我的個人財產，難道我自己‘家’墻上開個窗戶都不行嗎？”

“小小的一扇窗戶，真能造成如此惡劣的影響嗎？”關系到14個家庭的日常生活，案件的主審法官謝占林在接到這個案件后，決定在開庭前先做一下調查。2012年11月初的某一天，謝占林法官來到了北京市豐臺區規劃委員會，想了解一下1號樓北墻開窗的具體情況。規劃委的工作人員向謝占林出示了當年建造房屋的規劃圖，規劃圖上顯示，1號樓和2號樓之間的建筑間距為19.4米。根據《北京市生活居住建筑間距暫行規定》第4條規定：“兩棟4層或4層以上的生活居住建筑（至少1棟為居住建筑）長邊相對的，建筑間距不小于18米。”工作人員介紹說，建筑物相距18米以上，原則上來講是不會影響彼此正常的生活的。

當天下午，謝占林又帶著書記員來到了原告、被告所在的小區，分別對1號樓和2號樓進行了實地勘察，并入戶與業主進行了交談。考慮到原告、被告都是一個小區的鄰居，在今后的生活中還要繼續相處下去，謝占林決定將調解作為解決雙方糾紛的首要方案，他先從吳江這兒入手尋找解決糾紛的突破點。

謝占林對吳江說：“我知道你一直想為小區做出貢獻，物業公司說，上次李老伯家被盜后，你們公司主動出錢在墻外安裝了攝像頭，這樣2號樓業主的安全也多了一重保障。”

吳江驚訝之余有些感動，他沒想到自己隨手做的一件小事也被法官看在眼里。

“業主們的反應可能是有點過激，但你能不能先退一步？為取得他們的諒解做一些犧牲？”謝占林繼續勸解道。

吳江沉默了一會兒，點了點頭。一周后，吳江為北墻上的每個玻璃窗都定做、安裝上了百葉窗簾。但沒想到，2號樓的居民對此并不領情，“要想偷窺的話，把百葉窗拉開個縫不是照樣能看得見嗎？此舉真是可笑！”

聽了這些話，吳江很是失望。他向法官表示不再接受任何調解方案，要求法官開庭審理，作出判決。

判決勸言：相鄰關系應該互諒互讓

求：“2號樓還有64年的產權，我們要求吳江在接下來的64年里賠償每戶業主隱私費76 800元，電費38 400元，房屋貶值費100 000元，共計215 200元。”

盡管之前已經得知了起訴書的內容，再次聽到如此龐大的賠償數額，吳江仍有些難以控制自己的情緒：“別做夢了，我一分錢都不賠！”

吳江的律師在答辯中逐一否決了原告的訴訟請求：“首先，被告的開窗行為不影響原告的生活及采光；其次，原告稱被告的員工偷窺其生活隱私，但并沒有證據予以確認；最后，商品房價格由市場決定與相鄰關系無關，原告計算房屋貶值的標準沒有依據，電費來源用途不明，不予認可。”

鑒于本案的實際情況和雙方的辯論意見，法院經審理認為，原告、被告雙方樓間距為19.4米，僅憑原告現有證據不能證明被告開窗戶的行為對原告造成妨礙。2012年12月17日，豐臺區法院作出了一審判決：駁回原告的訴訟請求。

在判決書的最后，謝占林法官特別寫了一段話：不動產的相鄰各方，應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。相鄰關系各方應當互諒互讓，在不影響自己生活的同時，給對方提供必要的便利。

2012年11月26日，北京市豐臺區法院公開審理了這起相鄰關系案件。王峰作為2號樓的業主代表坐在了原告席上，前來旁聽的業主們坐滿了旁聽席，他們不斷地對王峰比出“加油”的手勢。被告席上的吳江則顯得有些勢單力薄，他只是低頭翻看著材料，不時與身旁的律師低聲討論幾句。

庭審中，王峰首先代表2號樓的業主們宣讀了起訴書，并提出了訴訟請

后記：雖然法院判決駁回了2號樓14位業主的訴訟請求，但是吳江在對1號樓進行改造前并沒有取得行政規劃許可，確實存在程序上的瑕疵。由于行政審批與相鄰關系權不屬于同一法律關系，因此，2號樓的14位業主可以通過提起行政訴訟的方式繼續維護自己的合法權益。

責任編輯/萬鈞