居民購買養老地產意愿及其影響因素

康琪雪，張恒銘

(北京林業大學 經濟管理學院，北京 100083)

一、研究背景與文獻回顧

根據國家統計局網站，2010年第六次人口普查數據顯示我國60歲以上的人口達到1.77億，約占總人口的13.26%，在之后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.40%的速度增長，到2020年老年人口將達2.48億。隨著老齡人口比重增長速度日益加快，人口老齡化給我國的經濟、社會、政治和文化等諸多方面的發展帶來了深刻影響，養老問題成為擺在各級政府面前的突出問題。2012年5月2日，國務院討論通過《社會保障“十二五”規劃綱要》中包括“實施應對人口老齡化的社會保障政策”等重要任務。養老地產作為老齡化社會的衍生品越來越受到社會各界的廣泛關注。2010年6月，首屆中國養老產業與養老地產高端論壇在北京舉行，這使得養老地產的發展與研究邁向了一個新平臺。但目前養老地產剛剛起步，應分析養老地產市場狀況，從而促使養老地產行業的更好發展。

在學者們對養老地產的研究中，就研究內容而言，主要是對養老地產開發模式的研究，孫秀娟通過對美、法、德、日等國養老地產開發融資模式、開發運營模式和管理模式的分析，構建出我國養老地產開發模式［1］。王林秀和朱超強提出養老地產聯盟運營創新模式，構建了適合我國國情的社區養老地產聯盟運營體系［2］。在居民購買地產意愿的影響因素研究方面，Giber等指出，當年齡結構不斷變化、老年人的數量不斷增多時，老年人根據市場為他們提供幫助的多少來選擇合適的住房計劃。通過對英國55歲及以上老人的調查發現對退休社區住宅的興趣在婦女和高學歷的年長者中尤為明顯，能提供醫療服務、家務和個人護理服務、運輸和購物的途徑的基礎設施的養老地產對這些消費者十分具有吸引力［3］。曹彬通過梳理國內外相關文獻，將消費者購買房地產的意愿劃分為心理、經濟狀況、情境和宏觀經濟政策四因素，進而引申出25個指標，采用主成分分析法，找出影響消費者購房意愿的關鍵因素，據此提出了相應的營銷策略［4］。單文君從旅游房地產消費者的消費動機著手，從消費者行為角度出發，研究旅游房地產消費者購買動機和感知價值和感知風險對購買行為意愿的影響，將感知價值分為感知周邊服務質量和感知核心質量和感知價格，將感知風險分為感知功能風險、感知財務風險、感知心理風險和感知事件風險，以對浙江省調查而得的一手數據，運用SPSS16.0軟件和AMOS7.0結構方程軟件對數據進行相關分析和結構方程建模，得出消費者的感知質量對行為意愿有正向的顯著性影響，感知風險有著反向的顯著性影響，35—54歲的高級白領和商務人士是旅游房地產開發的重點市場［5］。針對居民養老意愿從老年人需要什么的角度入手，探究影響老年人養老模式的因素，總結養老意愿在社會養老制度設計中的重要地位。龍書芹和風笑天在對江蘇四城市的居民養老意愿及其影響因素的研究中，將養老意愿劃分為對養老的責任和態度 (指子女對老年父母的責任)、自身的養老意愿 (指年老時是否愿意靠子女贍養)和居住意愿 (指理想的居住方式)三方面的內容，Logistic回歸分析顯示文化程度和年齡兩個變量對城市居民自身的養老意愿有顯著影響，而性別、文化程度和個人月收入則有較顯著的影響［6］。

綜上所述，由于養老地產在國內起步較晚，對養老地產尤其是養老地產市場的定量研究尚不多見，因此，本文從養老地產市場的需求方，即現實消費者和潛在消費者的購買意愿入手，將居民需求置于第一位，在吸取前人研究成果的基礎上，基于對杭州市居民的一手調查數據，選取居民個人基本特征、家庭特征、經濟特征和養老需求特征作為四大類影響因素，建立Logistic模型進行回歸分析，總結實證結論，以期為促進養老地產的進一步發展提供對策建議。

二、養老地產的內涵界定及發展現狀

養老地產是指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產開發企業或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品［7］。這類老年住宅產品是指可以使老年人獲得經濟供養、生活照料以及精神慰藉等基本內容的居住場所。從狹義上看，養老地產就是將養老主題融合于地產開發項目之中，以滿足日益增長的特定市場需求;從廣義上看，則包括了養老地產獨有的居住功能、服務功能、保障功能以及逆向融資功能等，它的基本存在形式有老年社區、老年公寓、老年住宅、旅游地產、養老院和托老所等。目前在我國養老地產為數不多，北京太陽城國際老年公寓、上海親和源老年公寓、長沙康乃馨老年城和海南省養老地產項目是比較成功的項目，但相比于不斷擴大的社會化養老需求，養老產品的供給越來越不能滿足市場的需求。根據《社會養老服務體系建設規劃 (2011—2015年)》公布的數據，截至2010年底，全國各類養老機構養老床位314.9萬張，床位數占老人總數比例僅為1.77%，每千名老人擁有床位數為17.7張，這與發達國家50—90張的水平相差甚遠，農村近4萬家敬老院僅有64萬張床位，只能滿足24%的五保老人的養老需求，同時專門根據老年人身心特征而設計的、能夠滿足絕大多數老人養老要求的房產項目較少，而且其規模及產業集群都很小，存量明顯不足，供需矛盾突出，但這也恰恰說明養老地產在我國有著巨大的市場需求和發展空間。由于收入水平、傳統觀念等原因，不同家庭對于養老地產的需求也有很大的區別，根據不同居民養老地產的意愿，針對性地選擇開發和經營模式有助于走出當前的困境。

三、研究設計與方法

1.數據來源

本文數據來源于2012年在杭州市區和農村進行的“居民購買養老地產意愿與參與行為”調查，調查的對象為70歲以下具有杭州戶籍的城鄉居民，為了保證樣本的代表性，調查采取多階段隨機抽樣方式。在市區，第一階段的抽樣單位是街道，第二階段的抽樣單位是社區居委會，第三階段的抽樣單位是被訪者，調查涉及三個城區的三個街道，每個街道各抽取一個居委會。在農村，第一階段的抽樣單位為鎮，第二階段的抽樣單位是村委會，第三階段的抽樣單位是農戶，調查涉及兩個鎮的兩個村委會。在抽中的居委會或村委會中，采用等距隨機的方法抽取家庭戶，問卷調查由調查員持問卷面對面進行訪問完成。本次調查歷時18天，發放問卷170份，獲得有效問卷157份，有效回收率92.35%。

2.樣本統計特征描述

(1)個人基本特征

本次調查中，在性別方面，男性74人，占47.13%，女性83人，占52.87%。從年齡方面分為三組，39歲以下的人占29.31%(46人)，他們暫時只涉及對父母的養老問題，40—55歲之間的人占43.94%(69人)，他們不僅要考慮贍養父母問題也要考慮自身的養老問題，55歲以上的人占26.75%(42人)，他們對養老問題考慮的更實際，這其中60歲以上的人占10.82%。在戶籍方面，72.61%屬于城市戶口，27.39%屬于農村戶口。在職業方面，根據其社會地位將其分為公務員、事業人員、企業高層管理人員、一般員工、個體戶和私營企業主六類，比例分別為 14.64% (23人)、16.56% (26人)、15.28% (24人)、19.10% (30人)、22.29%(35人)和12.13%(19人)。在婚姻狀況方面，已婚的占85.98%(139人)，離婚的占2.54%，未婚的占6.36%，喪偶的占5.09%。在文化程度方面，小學及以下的占21.02%(33)，初高中占21.65%(34人)，大專本科占47.77% (75人)，研究生及以上占9.56%。

(2)家庭狀況和經濟狀況

在家庭關系方面，94.90%的家庭關系和睦。在居住方式方面，11.40%的居民是獨居，75.79%的居民與配偶子女居住，12.70%的居民三代同居。被訪居民的家庭月收入在4 900—80 000元之間，平均值為17 339元。在退休保障的主要方式方面，71.33%的居民依靠社會保險，15.92%的居民依靠商業投保，12.73%的居民依靠退休金。

(3)居民養老地產購買意愿

統計結果顯示，在所有被訪的居民中，共有118人愿意購買養老地產，比例為75.15%，其中114位城市居民中共有101位愿意購買養老地產，43位農戶中共有17人愿意購買養老地產，由此可見城市居民購買養老地產的意愿比農村居民強烈。其他一些因素與居民購買養老地產愿意的相互關系詳見交互分析表1所示。

此外，購買養老地產的居民對養老住宅的面積、每平方米價格、區位、養老社區的服務提出了相應期望，在118位愿意購買養老地產的居民中，56.80%的居民愿意購買60—100平方米的養老住宅，占的比重最大。69.50%的居民期望養老地產的價格在5 000—10 000元/平米之間，能接受單價在20 000元以上的居民僅占了不到5%的比例。對于養老地產的位置居民則沒有明顯的偏好，但也表現出了距離市中心越近偏好越明顯的規律，調查結果表明38.13%的居民希望養老地產建設于市中心，33.90%的居民希望養老地產建在城鄉結合處，有29.60%的居民接受郊區的位置。在所有被調查的居民中，最關心的養老因素是養老成本，其次是交通的便捷程度。

表1 是否愿意購買養老地產的交互分析

3.模型選擇與變量測量

本文實證研究的因變量是居民購買養老地產的意愿，設置虛擬變量，將愿意購買賦值為“1”，將不愿意購買賦值為“0”，采用 Logistic回歸模型對杭州市居民養老地產的購買意愿進行回歸分析，筆者之所以采用Logistic回歸模型，是由于它是處理分類變量時應用最為廣泛的模型，此模型應用于因變量是互斥的二分變量，自變量是連續變量的數據資料，本文變量的定義符合要求。Logistic模型形式如下:

其中，p為居民購買養老地產的概率，exp(βi)為發生比率，解釋變量每變化一個單位，居民養老地產意愿發生概率與不發生概率的比值是變化前的相比值的倍數。

本文自變量是影響居民購買養老地產的各種因素，結合已有的研究和本文的研究假設，主要包括四類，即個人基本特征、家庭狀況、經濟狀況特征和養老需求特征，具體來看包括性別、年齡、戶籍性質、文化程度、職業類型、婚姻狀況、家庭關系、經濟狀況 (包括家庭月收入、個人退休保障)和養老模式。各變量的具體定義如表2所示。

表2 具體變量定義及說明

四、結果分析與討論

運用上述數據，采用SPSS軟件［8］進行回歸分析，為了尋找解釋能力最強的自變量進入回歸模型，本文選擇SPSS軟件的Logistic回歸分析中自動篩選顯著自變量的Forward:Conditional方法，建立最優的逐步回歸方程。經過優化調整的Logistic回歸結果如表3所示，通過回歸分析可以看出最先進入模型的是養老模式變量，其次依次是戶籍變量、家庭月收入變量、文化程度變量和職業變量，其它變量均被剔除。

表3 影響居民購買養老地產意愿的Logistic回歸結果

1.研究結果的原因分析

(1)個人基本特征

模型結果顯示，城鎮戶籍在1%的水平下，公務員、大專及本科在5%的水平下，對居民購買養老地產意愿具有顯著正相關影響。首先，城市人口居住條件比較好，習慣了高水平的物質條件，對生活品質的追求遠大于農村人口，所以面對養老問題時，城市人更講究享受生活，購買養老地產以提高生活品位。其次，公務員人群收入穩定，福利待遇好，往往積蓄較多，而且公務員在退休后有一定的醫療保障，所以養老居所是他們的重要渴求，公務員家庭更傾向于購買養老地產。最后，大專及本科生是當今社會的中堅力量，受教育水平高，有一定的社會地位，生活水平較高，對養老品位的要求也較高。而研究生及以上的高學歷人才卻并不顯著，因為在社會中活躍的這一群體，以大學教授、高官或者是企業高管為主體，他們退休后的生活沒有后顧之憂，對養老居所的需求彈性極小，所以他們購買養老地產的要求反而并不強烈。

(2)家庭狀況與經濟狀況

家庭收入在1%的水平下，對居民購買養老地產具有顯著正相關影響。在模型中我們發現老人的退休收入并不顯著，因為在我國，尊老愛幼是我國的優良傳統，一個家族往往會一起供養老人，老人個人的收入并不是評價一個老人購買養老地產能力的標準。富裕家庭愿意為老人的生活品質的提高而付出金錢的代價，所以家庭收入在購買養老地產的決策中起到重要作用。

(3)養老模式

家庭養老模式在5%的水平下，對居民購買養老地產具有顯著正相關影響。家庭養老模式是指老人居家養老，而且養老費用由家庭承擔，包括子女和旁系，家庭養老模式不僅是觀念問題，更是購買養老地產的前提，家庭養老的老人渴望有更好的養老居所，這才有可能由家庭出資購買，這也是高端養老地產普及的先決條件。

2.對策與建議

(1)注意目標客戶的需求

根據本文的實證分析，養老地產的購買主體將是城市居民、公務員、家庭養老、大專本科和家庭收入較高的人群，在開發養老地產過程中要重點考慮這部分人的需求，依據他們的養老意愿和養老社區各個方面的偏好，對養老地產項目進行適當的設計，當然也應當兼顧其他客戶，體現養老地產社會化的性質。

(2)鼓勵社會力量以多種方式興辦養老社區，緩解供需矛盾

養老事業是一項社會系統工程，需要社會各部門通力協作，盤活存量，開發增量。養老社區需要多方的支持，比如醫療、保健和休閑等各種老年人不可或缺的項目。政府對于入駐養老社區的各種社會團體和商家適當給予補貼，支持養老社區的快速發展。

3.合理規劃養老地產

由于老年人地緣觀念強烈，在擴大養老地產增量時要合理規劃。根據本文實證分析結論養老地產的選址宜就近，大多數情況，城市置于城市中心的社區附近，農村以鄉鎮為宜。養老地產內要設置醫療服務部門，集養老與醫療于一體。大部分人希望養老環境相對舒適，養老住宅的面積在60—100平方米之間，在交通便利、醫療保健和鍛煉設備等方面有著較高的要求，此外養老成本是人們養老最關心的因素，大部分人認為養老地產每平方米期望價格不宜超過10 000元。所以充分考慮人們的支付能力，設置不同類別和檔次的養老地產供人們選擇，避免出現一方面養老機構需求不能滿足，另一方面卻閑置的局面。

［1］孫秀娟.我國養老地產開發模式研究［D］.北京:北京交通大學碩士學位論文，2011.

［2］王林秀，朱超強.養老地產聯盟運營模式［J］.改革與戰略，2012，(1):174 －176.

［3］Giber，K.M.，Moschis，G.P.，Euehun，L.E.Planning to Move to Retirement Housing［J］.Financial Services Review，1998，(4):291 －301.

［4］曹彬.消費者購房意愿影響因素及營銷策略研究［D］.太原:山西財經大學碩士學位論文，2010.

［5］單文君.旅游房地產消費者購買意愿影響因素研究［D］.杭州:浙江大學碩士學位論文，2010.

［6］龍書芹，風笑天.城市居民的養老意愿及其影響因素——對江蘇四城市老年生活狀況的調查分析［J］.社會學研究，2007，(1):97 －105.

［7］浙江大學社會科學院.浙江大學十佳研究中心浙江大學房地產研究中心［J］.浙江大學學報(人文社會科學版)，2012，(4).

［8］盧紋岱.SPSS統計分析(第四版)［M］.北京:電子工業出版社，2012.247－337.

［9］朱勁松.中國開展“以房養老”的影響因素的實證分析［J］.東北財經大學學報，2011，(2).

(責任編輯:劉 艷)