如何抄底美國商業(yè)地產(chǎn)

最近，美國的全國性電視臺哥倫比亞廣播公司（CBS）邀請到SOHO中國的聯(lián)席總裁張欣和萬科的董事長王石，做了一期關(guān)于中國的房地產(chǎn)泡沫的報道。王石表示中國房市存在嚴重泡沫，非常危險，甚至是個災(zāi)難。張欣在采訪中也表示中國的住宅地產(chǎn)投資已經(jīng)走到終點。

兩位總裁還“英雄所見略同”的都把目光放到了美國的商業(yè)地產(chǎn)上。據(jù)報道，張欣家族打算收購紐約曼哈頓第五大道通用大廈40%股權(quán)，而萬科也剛剛宣布，將與號稱美國最大的房地產(chǎn)商鐵獅門合作開發(fā)舊金山黃金地段的富升街201號項目。雖然是個公寓項目，但鐵獅門商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗無疑是萬科從這次合作中學(xué)習(xí)的對象。

這兩筆投資，雖然分布在美國的東西兩岸，但都是商業(yè)地產(chǎn)最為昂貴的城市：舊金山和紐約曼哈頓。但根據(jù)最近的一份專業(yè)調(diào)查結(jié)果顯示，紐約多數(shù)房地產(chǎn)公司的高管認為，曼哈頓商業(yè)地產(chǎn)相比世界其他主要城市的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)估值過高。而萬科的投資，也不可避免地出現(xiàn)“出大頭，拿小頭”的局面，因為很多利益環(huán)節(jié)已經(jīng)被合作方壟斷。這種昂貴地段的投資，有可能意味著較低的資本化率，也即是較低的租金收益，和更高的投資風(fēng)險。

如何同時兼顧投資美國商業(yè)地產(chǎn)的回報和風(fēng)險呢？收購“法拍屋”商業(yè)地產(chǎn)也許是一條捷徑。

不少國內(nèi)的朋友都已經(jīng)了解住宅地產(chǎn)的“法拍屋”，也就是貸款銀行在房主不履行還貸義務(wù)的時候，將住宅作為抵押品收回，然后通過法律程序拍賣的房子，簡稱“法拍屋”。商業(yè)地產(chǎn)同時也可以經(jīng)過類似的程序，成為“法拍屋”。比如2006年，鐵獅門與黑巖地產(chǎn)一同以54億美元收購的紐約城東河區(qū)110座建筑的11232套公寓，由于失業(yè)率上升、出租率下降、法庭判定租金上漲違法等原因使得運營收入無法支付貸款本息，不得不在2010年初選擇違約，這套公寓區(qū)也成為了歷史上最大的“法拍屋”商業(yè)地產(chǎn)，至今仍在尋找買主，據(jù)估計其價格已經(jīng)從最高點跌落60%以上，僅有19億美元。

投資“法拍屋”商業(yè)地產(chǎn)，可以帶來各方面的收益。首先，銀行急于脫手，可能以較低的價格購入，意味著較高的投資回報率。雖然這些地產(chǎn)不像第五大道上的寫字樓那么光鮮亮麗，但是投資看的是回報率，而不是回頭率。

其次，分散行業(yè)及地域風(fēng)險。從筆者手上的一份拍賣名單來看，將近200個商業(yè)地產(chǎn)，包括出租公寓、零售物業(yè)、寫字樓、旅館等各種商業(yè)地產(chǎn)，全美50個州里總共有30多個州榜上有名，主要分布在德州、福羅里達州、加州、亞利桑那州等大州或是房地產(chǎn)價格下滑比較嚴重的區(qū)域。根據(jù)不同的行業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟情況，可以構(gòu)造一個同等回報下更低風(fēng)險的商業(yè)地產(chǎn)投資組合，豈不是遠勝于把賭注壓在一兩個物業(yè)上？

商業(yè)地產(chǎn)管理不同于普通的物業(yè)管理，需要對資本市場、地區(qū)經(jīng)濟周期、行業(yè)特性、租客的財政狀況、人口趨勢都有精準的了解，同時需要對大量數(shù)據(jù)進行分析、建模，對各種風(fēng)險進行有效的管理，才能“運籌帷幄之中，決勝千里之外”。投資“法拍屋”商業(yè)地產(chǎn)，更需要和特別服務(wù)商（Special Servicer）建立良好關(guān)系，因為他們負責(zé)代表貸款銀行的利益，與業(yè)主進行談判，同租客進行協(xié)商，在無法達成修改貸款條款一致意見的時候，代表銀行拍賣物業(yè)。在此過程中，他們積累了豐富的管理不良資產(chǎn)管理經(jīng)驗，在物業(yè)出售之后，也可以為新業(yè)主所留用，繼續(xù)管理這一物業(yè)，直至完全恢復(fù)為良性資產(chǎn)。從管理不良資產(chǎn)中得來的經(jīng)驗，自然是彌足珍貴，千金難買。