富士康：地產業的誘惑

譚德波

1988年，七屆全國人大第一次會議通過的《憲法（修正案）》規定土地使用權可依法轉讓。由此，中國大陸的土地資本化進程開啟了合法性之門。

這一年，臺灣地區正因制造業勃興帶來的外匯存底而“錢淹腳目”（錢放在地上都可以蓋過腳踝），整個經濟在地產泡沫中苦苦掙扎。38歲的郭臺銘來到深圳北部的龍華，建立了一家只有數百人的小廠 。最終，這家名為富士康的企業成為了“中國式制造業”的標桿。

大陸的土地資本化和制造業發展，更多的時候是兩條平行的軌道。和做塑料花起家的香港富豪李嘉誠不同，包括郭臺銘在內的多數臺灣企業家最開始并未“地產化”，而是企圖從制造業的“微笑曲線”中尋求升級之道。

但隨著土地資本化的大戲愈演愈烈，制造業和地產業的利潤分配日趨失衡，加之大陸“90后”新工人開始對富士康的“去社會化”運營模式頻繁說“不”，郭臺銘似乎也有點坐不住了。

地產歡迎你

盡管臨近春節，但深圳龍華富士康廠區四周依舊塔機高聳，泥頭車橫行，這里正在建設深圳未來的“次中心”。和附近高聳的公寓和豪華的獨棟別墅相比，富士康園區內低矮的建筑顯得寒磣蕭條。

從2010年的“跳樓危機”開始，富士康就一直聲稱沿海的勞動力成本太高，要把流水線內遷。但富士康內遷并非完全是“主動選擇”，對深圳來說，這家代工企業的“土地資本收益率”實在太低了，臺資企業曾擁有的優惠政策已經到頭。當地官員的心中都有一桿“秤”：華為的納稅曾一度是富士康的3到4倍，但占用的土地面積卻比富士康少得多。當地一些政府智囊和政協委員更不時大聲呼吁，“深圳已經不歡迎富士康！”

郭臺銘很清楚，對一個擁有40萬人口的“富士康城”來說，環保、稅收、勞工等各種成本會增加到什么程度，很多時候取決于政府的政策，后者態度的轉變不需紅頭文件傳達。他早已開始著手應對。

富士康的內遷和涉足地產業遠早于2010年的“跳樓危機”。2005年，蘋果在手機領域尚且寂寂無名，富士康卻開始在地產業小試牛刀。通過當地政府部門的“招總計劃”（總部經濟招商計劃），富士康以鴻海大陸總部的名義拿下了上海陸家嘴一處核心地塊，面積上萬平方米。按照“招總計劃”，富士康在成交價、容積率等關鍵問題上享有極大優惠。而這塊地一屯就是5年，到2012年動工為止，其土地價值已飆升數倍。

最歡迎富士康的并非上海這樣的一線大都會，而是廣袤的二三線城市，而富士康在興建工業園的同時，也涉及當地商業地產。IT業研究專家、飛象網CEO項立剛對記者分析，富士康在“產業換土地”的過程中，對二三線城市政府擁有極強的“交易話語權”。比如，工人工資要當地財政補貼，廠房要地方政府代建，種種“優惠”達到讓人費解的程度。

但這一點也不難理解。盡管富士康創造的稅收、利潤和它的規模有些不對稱，但投資、產值和出口幾個數據上的貢獻卻大得驚人，而后幾個數據才是當地GDP的關鍵。對地級市或省會城市來說，地方首長的任期不過4到5年，代工業的成長邏輯也正好符合他們的升遷需求。因為只要廠房開建，本屆領導便立刻收獲了政績。

這種被質疑為“圈地運動”的內遷模式讓富士康的工業園區擁有量接近30個，造就了內地城市“凡有工業處就有富士康”的盛況。借此之余，富士康也獲得開發地產的良機。

目前，富士康旗下的地產運作平臺主要有兩個。一是早期成立的賽博國際控股，主要從事電子產品銷售綜合體的運作；二是近幾年才成立的軒盛投資，目前主要以住宅類地產為主。比如，投資超過70億元的長春玉山新天地綜合體就是通過前者運作，而武漢的地產項目則由后者操盤。

港資選擇了放棄制造業，轉而搭上內地土地資本化的快車，從制造業“華麗轉身”進入地產業，把港式富豪神話推向了高潮。相比而言，多數臺資卻一直在制造業的“微笑曲線”中求解企業的轉型之路。

軒盛投資的公司介紹中顯示，該公司目前已取得位于深圳、上海、武漢、成都、廊坊等國內重點城市的土地擬開發項目，并以“數碼、環保、科技”為地產品牌經營理念，將整合前期取得的土地資源進行綜合成片開發。

目前來看，地產部分和代工帝國相比仍微不足道，但兩個平臺各司其職已讓富士康新的擴張架構被擺上臺面。

在采訪過程中，記者曾就涉足地產的相關問題打電話向富士康媒體部門人士求證，但并未得到答復。不過，盡管子公司涉足地產路人皆知，更有股東質疑 “不投房地產一年少賺百億元”，但郭臺銘始終表示將扎根制造業，不做地產。

商貿幻象

富士康對地產業的試水，與自身轉型中遇到的困難不無相關。

大陸制造業，更確切說是代工業，其最初的資本和管理技術主要都來自香港和臺灣兩地。后來，兩地資本走上了不同道路。港資選擇了放棄制造業，轉而搭上內地土地資本化的快車，從制造業“華麗轉身”進入地產業，把港式富豪神話推向了高潮。相比而言，多數臺資卻一直在制造業的“微笑曲線”中求解企業的轉型之路。

從上世紀80年代后期開始，臺灣企業展開了轟轟烈烈的“轉型升級”浪潮。和很多大陸企業停留在口號層面有所不同，這批臺灣企業家很多人真的搞轉型，并且成功了。華碩、宏碁、HTC、捷安特，幾乎所有能拿得出手的臺灣品牌都是“轉型升級”的產物。

富士康呢？為什么沒有加入這個隊伍？

曾被借調到鴻海擔任“永營計劃”負責人的臺大管理學院副院長李吉仁對記者分析，轉型做品牌必須依靠策略，也有賴于機遇，富士康過去一直缺少這樣的機遇。代工企業轉品牌，首先遇到的問題是客戶不同意，沒人會看到你從“為我服務”變成了“和我競爭”。但好的機遇可以改變這個限制，HTC的王雪紅做到了。

2001年前后，智能手機浪潮方興未艾，微軟希望把操作系統延伸到手機，找到HTC為其做硬件，同時還把HTC牽線給英國電信，讓HTC為英國電信代工做安裝Windows系統的手機，然后通過英國電信在歐洲的網絡去銷售。

隨后，HTC借助英國電信的網絡展開了自有品牌戰略。為什么英國電信會允許HTC做品牌？因為對運營商來講，它要的是使用費而不是硬件的錢；對微軟來講，它只關心Windows能否打敗谷歌的Andriod和蘋果的系統，至于誰生產手機，根本不重要。“HTC和客戶沒有核心利益沖突，只要給客戶一點好處，它就會容忍你品牌的成長。”李吉仁分析。

郭臺銘沒有王雪紅的好運氣。蘋果本身就是世界上最大的手機硬件商，不論是喬布斯還是庫克，他們一定不會允許富士康轉型為品牌商。郭臺銘要走王雪紅的道路走不通，只能選擇做“客戶的客戶”，即做通路商，為客戶在世界上最大的電子市場銷售產品。郭臺銘這幾年高喊“要做商貿的鴻海”便是這個道理。

但打造“商貿的鴻海”并不比組織百萬工人容易。

郭臺銘先后選擇了做飛虎樂購和聯合麥德龍做萬得城這兩步，這被外界認為是要通過代工巨頭的低成本優勢強勢進入市場。但到目前為止，這種樂觀想法只從反面得到了驗證。以飛虎樂購為例，其同類商品價格普遍高于競爭對手，一些本是富士康代工的品牌，飛虎樂購竟然只能向二級和三級經銷商拿貨，根本無法直接與品牌商對接。而萬得城同樣沒有優勢可言，目前已走到幾乎要退出大陸市場的境地。

“制造環節讓你做了，又把全球最大市場的渠道交給你做，蘋果在中國還能剩下什么？”項立剛說，代工巨頭的低成本優勢其實是個偽命題。世界上沒有一個品牌商會希望渠道受制于人，更何況要受制于郭臺銘這樣可以有效組織百萬工人的厲害人物。

因此，在眾多客戶神經高度緊繃的注視之下，富士康不論是“轉型升級”還是做渠道，都必定不被待見，所謂從客戶那里低價采購更無從談起。“商貿的鴻海”需要打通的環節遠比郭臺銘當初想象的難得多。相比而言，分布在廣大內地的產業園區或許更大有文章可為。

“轉型”的誘惑

本世紀初，大陸樓市步入了上漲軌道，不少臺灣富人開始來上海、青島等地購置物業。靠著制造業起家的臺灣企業主很容易預測大陸樓市的走向。在他們看來，隨著制造業勃興，外匯占款積累會越來越多，內部貨幣超發將引發通貨膨脹，錢涌到樓市，必然成就投資機會。這個歷程，正是作為“四小龍”之首的臺灣提前了15至20年所經歷過的。

在眾多客戶神經高度緊繃的注視之下，富士康不論是“轉型升級”還是做渠道，都必定不被待見，所謂從客戶那里低價采購更無從談起。“商貿的鴻海”需要打通的環節遠比郭臺銘當初想象的難得多。相比而言，分布在廣大內地的產業園區或許更大有文章可為。

臺資地產商看到了機會，但由于兩岸金融互通有限，融資不暢，臺資地產在大陸并未大規模開疆拓土。加上金融海嘯之前，制造業的錢并不難賺，所以臺資企業家并無近憂。但隨著大陸土地資本化的進程不斷向前，代工業面對的壓力越來越大。

由于擴張性財政和貨幣政策的推行，大量的廉價資金涌進基建業，農民工的工資也水漲船高。在河南、重慶這樣的地方，工地打工的薪水趕超沿海工廠越發普遍。事實上，富士康在2010年后不斷加工資并非要對員工進行心理安慰，而是因為留不住人就開不了工。

更重要的是，大陸金融和財稅體制對地產業的縱容，使得這個行業的利潤率讓其他所有行業都相形見絀。以萬科、保利等標桿性公司為例，金融海嘯后的5年來，其凈利潤率從未低于10%，而富士康利潤率卻從10年前的6%下降到目前的2%。1月下旬，富士康國際更發布公告表示，2012年將轉虧。虧損主要原因是客戶需求下降，定價不利變動及成本上升。

上世紀，臺灣制造業曾一度自嘲“毛三到四”，即只有3%至4%的利潤率，但郭臺銘的富士康卻用富有效率的管理突破了這個限制，而現在又被打回原形。郭臺銘思變是情理之中的事。

一位和郭臺銘相識的臺灣企業家張虔生或許對郭臺銘有所啟發。張所掌控日月光集團是全球最大晶片封裝廠商，張本人曾位列臺灣富豪前5名。2004年前后，日月光在長三角步入地產業，其涉足門類既有電子商業城，也有綜合購物體和住宅。這家公司的“行為模式”甚為直接，即先和當地政府接洽，表示將有大筆投資，同時更借助地方政府熱情，“乘熱打鐵”物色優良地塊。

2006年前后，日月光對重慶當地的官員表示，將砸巨資在重慶建設半導體工業基地，但此事最終不了了之。而重慶最繁華的解放碑板塊卻很快建起了西南地區最豪華的日月光購物中心。

“日月光模式”被臺資同行看在眼里。就在富士康成立飛虎樂購打造“商貿的鴻海”的2009年，富士康就在重慶公開表示，要在重慶投資建300萬臺液晶模組與整機的產業集群，同時還要選擇3個項目投資100億建商業地塊。

目前，富士康在重慶等地對地方政府許下的“宏愿”不少都未變成現實，但從其物色產業園的積極態度來看，戰略意圖引人關注。臺灣并購與私募股權協會理事長、藍濤亞洲總裁黃齊元對富士康的地產戰略持相對樂觀的態度。他對記者說：“富士康有強大的圈地能力，學日月光最后分拆地產板塊上市，并不是沒有可能。”

在中國大陸本土制造企業紛紛轉型房地產業，實體經濟出現“空心化”之虞時，這家發展模式正面臨著空前挑戰的全球最大代工企業還能耐得住寂寞嗎？