繼續豪宅范？

1月24日下午，北京朝陽區孫河鄉北甸西村W地塊二類居住用地現場競價，12家企業和聯合體參與其中。最終，泰禾集團以18.5億元觸限，又以配建2000平方米公租房勝出，溢價率達50%。泰禾孫河鄉地塊未來的產品形態將如何定位？房價將達到多少？本刊特聯袂亞豪機構、第一太平戴維斯及北京智匯天成土地科技有限公司，對泰禾孫河鄉地塊進行深入剖析。

項目成本高企

在2013年北京土地市場的供應狂潮中，泰禾孫河鄉地塊無疑是最引人注目的。在北京智匯天成土地科技有限公司總經理王軍艷看來，這塊地由于折合樓面價為28560元/平方米，項目的保本價為近4萬元，平方米。

根據資料顯示，孫河鄉北甸西村w地塊位于北京朝陽區孫河鄉北甸西村，東至孫河組團三號路中線，南至孫河組團七號路中線，西至孫河組團四號路中線，北至孫河北路中線。建設用地面積58888.11平方米，規劃建筑面積64777平方米。雖然孫河鄉北甸西村w地塊的詳細規劃尚未出臺，但本項目的規劃容積率僅為1.1，同時項目所處的孫河區域低密度別墅林立，未來產品定位高檔別墅符合周邊區域的整體氛圍。從該地塊已發生和未來要發生的成本入手進行分析，可以得出未來項目的成本價格。

1.土地費用

包括地價款、土地交易契稅、土地投資利息。

地價款：依據本次拍賣成交的18.5億元，分攤到64777平方米的建筑面積上，折合每建筑平方米28560元。

土地交易契稅：依據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）和財政部國家稅務總局《關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）文件規定，以競價方式出讓的，其契稅計稅價格為競價的成交價格，稅率為3%，折合每建筑平方米857元。

土地投資利息：考慮項目地塊現狀開發程度為“六通一平”，按照北京市高檔別墅項目的一般開發周期，本項目預計在2014年年底推向市場，土地費用的時間周期為2年，根據當前中國人民銀行公布的1～3年貸款利率6.15%，可推算出：

土地投資利息=（地價款+土地交易契稅）×[（1+6.15%）²-1]=3729元/平方米

土地費用=地價款（28560）+土地交易契稅（857）+土地投資利息（3729）=33146元/平方米

2.建筑費用

主要包括建筑成本和建筑投資利息。

（1）建筑成本

包括建安費、紅線內市政費用、前期工程費、管理費、不可預見費。

建安費：是指在項目施工環節發生的人工、材料、機械等直接費用。結合本項目的規劃容積率以及項目所處的孫河區域周邊物業形態，本項目未來的定位應該屬于低密度別墅為主，參照《北京市建設工程預算定額》（2004年），結合北京市近期各類建筑安裝工程造價行情，確定項目下一步的建安費用為2200元/平方米。

紅線內市政費用：是指項目紅線內的水、電、暖、道路等需要發生的配套費用。根據北京市當前同等檔次樓盤的開發行情，取建安費用的10%，折合每建筑平方米220元。

前期工程費：包括規劃設計費、可行性研究費及評估費、工程項目勘察費、招投標管理費、合同預算審查費、工程監理費、質量監督費等。根據北京市當前同等檔次樓盤的開發行情，取建安費用的5%，折合每建筑平方米110元。

管理費：主要是指開辦費和開發過程中管理人員工資等。根據北京市當前同等檔次樓盤的開發行情，取建安費用的5%，折合每建筑平方米110元。

不可預見費：是指在項目建設環節中可能會發生的不可預見支出，如自然災害、政策變化等導致的項目建設費用的增加。根據北京市當前同等檔次樓盤的開發行情，取以上四項費用之和的6%，折合每建筑平方米158元。

建筑成本=建安費（2200）+紅線內市政費用（220）+前期工程費（110）+管理費（110）+不可預見費（158）=2798元/平方米

（2）建筑投資利息

考慮項目建設規模和北京市類似項目的一般開發周期，本項目預計在2014年年底推向市場，開發周期為2年。根據當前中國人民銀行公布的1～3年貸款利率6.15%，假設建筑費用按年度均勻投入，可推算出：

建筑投資利息=建筑成本（2798）×6.15%=172元/平方米

建筑費用=建筑成本（2798）+建筑投資利息（172）=2970元/平方米

3.銷售費用

參考國家及北京市有關規定和市場資料，銷售費用主要包括營業稅及附加、代理及廣告費用。其中營業稅及附加按照房地產成本價格的5.6%計繳，代理及廣告費用結合項目特點和市場客觀行情，按房地產開發成本價格的1.5%計繳。

銷售費用=房地產成本價格×7.1%

4.項目總成本價格

項目總成本價格=土地費用+建筑費用+銷售稅費=33146+2970+項目總成本價格×7.1%=38876元/平方米

綜上所述，該項目的總成本價格（包括土地費用、建筑費用、銷售費用）已達到38876元/平方米，向4萬元關口逼近。也就是說，售價若達不到此標準，該項目基本無利可圖。目前北京市房地產開發項目的利潤率一般在10%～20%之間，該項目若要達到10%的利潤率，則售價要達到42764元/平方米；若要達到15%的利潤率，則售價要達到44707元/平方米；若要達到20%的利潤率，則售價要達到46651元/平方米。（詳見表1、表2、表3-1、表3-2、表3-3）

未來或面臨定價難題

孫河鄉地塊得天獨厚的地理位置決定了這塊地將是別墅市場的一匹黑馬，而泰禾集團亦具備高端產品開發的實力與能力。2010年，泰禾集團成功在國內上市，2012年銷售業績達到62.31億元。

孫河鄉地塊花落泰禾集團之后不久，2月22日國家統計局發布了2013年1月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，2013年1月份四分之三左右的城市新建商品和二手住宅環比價格均有所上漲，北京、上海、廣州和深圳等一線城市交易量持續放大，環比漲幅有所擴大，新建商品住宅環比漲幅分別為2.1%、1.3%、2.0%和2.2%，二手住宅銷售價格環比漲幅分別為1.0%、0.8%、0.4%和0.5%。面對日益強烈的房價上漲預期，國務院再出重拳。2月20日，國務院常務會議從強責任、抑需求、增供應、促保障和嚴監管五個方面，對房地產市場調控作出新部署。

在房價上漲、調控趨緊的背景下，泰禾孫河鄉地塊是否會受影響？

在2005年，第一太平戴維斯曾服務于泰禾集團，對其能力與經歷有一定了解的第一太平戴維斯項目策劃部總經理徐偉成在接受本刊記者專訪時，對泰禾集團稱贊有加，尤感于總裁黃其森先生對產品的堅持和執著。他認為，從泰禾集團在北京開發首個高端項目——運河上的院子至今，已經有十多年的時間。其間，泰禾集團在不少的市場風浪中，積攢了對北京頂級物業市場的絕對的眼光和經驗。泰禾集團是敢干、能干、懂干的投資開發方，其在企業資本與投資決策方面的諸多經驗都可供同行借鑒。對于孫河鄉地塊，如果在項目策劃方面打造別墅中之極品，并選取極致材料，孫河鄉地塊未來的產品將有可能是其集團的巔峰之作，開盤價格也有可能成為北京別墅開盤售價的新標桿。

但是，亞豪機構市場總監郭毅卻覺得泰禾孫河鄉地塊將面臨挑戰。去年9月26日，國土局出讓一宗北甸西村宅地，最終龍湖以14.7億元擊敗了萬科、華遠、九龍倉、懋源等競得，樓面價約22000元/平方米，而該地的容積率也僅為1.1，建筑面積66293平方米。郭毅認為，懸殊的土地成本使得泰禾地產在該地塊項目上的售價已失去先機，在其面市之后必然要面臨周邊項目巨大的挑戰。

從周邊在售項目情況來看，與孫河地塊同屬朝陽區的純獨棟類別墅社區遠洋LAVIE單價為50000～60000元/平方米，而隸屬順義區的萬通天竺新新家園與譽天下二期譽皇殿聯排產品均價則在30000元/平方米左右?；诖耍闩袛?，泰禾孫河鄉項目未來將面臨較大的定價難題。而為解決這一問題，泰禾集團很可能推遲入市時間。別墅項目開發周期較長，如果泰禾孫河鄉項目入市時，上述兩個項目已經銷售完畢，其競爭壓力將大大減弱。彼時，泰禾集團只需關注同區域的龍湖項目即可。

三大機構把脈泰禾孫河鄉地塊

孫河鄉地塊位于中央別墅區的心臟位置，更是隸屬于朝陽區的集中低密度改善性宜居板塊，有著較大的改善和提升的內部需求。另外，孫河鄉地塊位于溫榆河生態休閑區，自然環境優越，未來前景被看好。三大機構對泰禾孫河鄉地塊未來產品定位的預測如出一轍，根據其所在區域及開發商實力，他們從不同角度分析，都認為這塊地未來的產品定位為別墅。

賺取平均利潤沒問題

北京智匯天成土地科技有限公司總經理王軍艷

該項目所處的孫河區域，目前高檔別墅社區林立，售價均達到40000～45000元/平方米，而且都已基本售罄。從政策方面來講，國家已經將別墅用地列入禁止供地目錄，類似“擦邊”的低密度住宅土地供應也將會越來越少。因此，本項目在孫河區域乃至北京東北部區域都具有較好的稀缺優勢。可以預見的是，如果今、明年房地產市場行業繼續增長或維持當前價格水平，市場可接受價格應該可以達到40000元/平方米以上。由此可見，開發商賺取行業平均利潤應該沒有問題。

總套數約為70～80套

第一太平戴維斯項目策劃部總經理徐偉成

朝陽區孫河鄉北甸西村W地塊二類居住用地建設面積為58888.11平方米，規劃建筑面積約64777平方米。該地塊位于朝陽區孫河鄉北甸西村，屬于北京中央別墅區的核心地帶，是開發頂級別墅極佳的黃金地段。

第一太平戴維斯的市場研究數據顯示，中央別墅區域周邊一、二手樓盤成交價格30000～65000元/平方米之間，這代表著中央別墅區的產品市場細分。從新舊交替混合，到高端與頂級別墅物業的交錯存量的市場特點情況而言，開發商以此樓面地價獲取地塊，從成本分析而言屬于中高風險的開發決策，但也說明了泰禾集團打造京城最頂級豪華別墅、做全國標桿項目的決心和信心。

泰禾地塊起始價為人民幣12.35億元，最終以18.5億元加上2000平方米保障房成交，溢價率為49.79%，折合樓面價28560元/平方米。從高端低密度居住物業開發的建安成本推算，項目未來的總成本將不低于40000～45000元/平方米，預計最快開發時間也在2014年年中。孫河鄉北甸西村W地塊項目的總開發面積有限（容積率約1.1），28560元/平方米的樓面地價屬于不低的成本，開發商很可能把該項目定位為頂級的別墅類產品，每套平均面積定位為800～900平方米，總套數也將在70～80套之間，以營造極品級的稀缺限量產品。

不可能做純別墅社區

亞豪機構市場總監郭毅

從地塊位置來看，該地塊位于首都機場的西南側，處于中央別墅區的范疇，地理位置上非常適合作為低密度住宅社區開發。此外，中央別墅區作為京城最成熟的老牌別墅區，隨著近年來的不斷發展，近期該區域內在售項目已經較少，區域內處于供不應求的狀態，而該區域新推出的別墅產品必然會受到較大關注。另一方面，泰禾集團進軍北京之后，傾力打造了“運河岸上的院子”與“泰禾紅御”等代表作。其中，“運河岸上的院子”是目前北京單價最高的別墅社區，泰禾集團開發商具有操作高端項目的豐富經驗。地緣的優勢以及開發商開發高端住宅的豐富經驗基本確定了孫河鄉地塊將作為別墅項目出現，而該地塊1.1的容積率也為別墅項目的打造奠定了基礎。

雖然該地塊具備一定優勢，但是操作起來也有一些難度。自別墅用地出讓被明令禁止后，低容積率地塊已是鳳毛麟角。但是對于別墅項目而言，1.1的容積率卻并不能開發純獨棟的高端別墅社區，而只能是聯排、疊拼等產品類型，甚至還要混加入一些低層花園洋房類的產品來中和容積率。除此之外，該項目還需配建2000平方米保障房，地塊中還將出現一座高層產品。因此該地塊上并不能打造一座像“運河岸上的院子”那樣的超高端純別墅社區，而只能以混合型居住社區的形式出現。