農(nóng)房改造集聚建設(shè)存在的問題及對策探討

【摘 要】 進入21世紀以來，黨和國家政策非常重視推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化。著重提出解決好農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是全黨工作重中之重，城鄉(xiāng)發(fā)展一體化是解決“三農(nóng)”問題的根本途徑。要加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，增強農(nóng)村發(fā)展活力，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，促進城鄉(xiāng)共同繁榮。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，廣大村民生活水平不斷提高，不僅要求“住有所居”，更渴望“住有宜居”，平等參與現(xiàn)代化進程、共同分享現(xiàn)代化成果。堅持把國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會事業(yè)發(fā)展重點放在農(nóng)村，深入推進新農(nóng)村建設(shè)和扶貧開發(fā)，全面改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件。加快完善城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制，著力在城鄉(xiāng)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等方面推進一體化，促進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)、城鄉(xiāng)關(guān)系。農(nóng)房改造和建設(shè)是改善民生的頭等大事，也關(guān)系到經(jīng)濟保穩(wěn)促調(diào)的重大舉措。本文通過相關(guān)統(tǒng)計資料和實際工作管理經(jīng)歷，分析了當前溫州和我縣的農(nóng)房改造存在的主要困難和問題，并提出了農(nóng)房集聚建設(shè)的幾點建議，以供探討。

【關(guān)鍵詞】 農(nóng)房改造 集聚建設(shè) 問題 建議

為推進統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，促進城鄉(xiāng)一體化，破解三農(nóng)問題、加快轉(zhuǎn)型發(fā)展、建設(shè)全面小康社會，按照國家、省、市農(nóng)村改革實驗區(qū)、農(nóng)房改造建設(shè)、中心鎮(zhèn)建設(shè)工作部署要求，溫州市委市政府在“十二五”開局之年提出了加快推進全市農(nóng)房集聚改造，抓好統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點，努力推進農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)變、農(nóng)村向社區(qū)轉(zhuǎn)變、傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，努力讓農(nóng)民過上現(xiàn)代化的生活。各縣、市黨委政府均把貫徹落實農(nóng)房改造集聚建設(shè)列入政府工作重點和目標考核任務(wù)，要求全體工作人員統(tǒng)一思想明確目標落實行動。現(xiàn)階段，以農(nóng)村住房改造集聚建設(shè)為切入點，以中心鎮(zhèn)和新社區(qū)建設(shè)為平臺，加快推進新農(nóng)村新社區(qū)的小城鎮(zhèn)集聚建設(shè)，實現(xiàn)城鄉(xiāng) “又好又快”的發(fā)展。

一、加快推進農(nóng)房改造的必要性

（一）加快推進農(nóng)房改造有利于擴大集聚規(guī)模，齊全設(shè)施配套。

集聚點按照高標準社區(qū)模式建設(shè)，配套設(shè)施齊全。農(nóng)房改造集聚后，配套設(shè)施全了。將大力改變農(nóng)村的居住環(huán)境，居住質(zhì)量，提高了農(nóng)民的舒適生活水平。

（二）加快推進農(nóng)房改造有利于高度集約土地，拓展發(fā)展空間。

在集聚后，通過推進原有村宅基地的整理，可以節(jié)約很多的土地用于溫州大都市區(qū)、副中心城市城區(qū)發(fā)展用地空間，解決當前建設(shè)用地指標控制與不足的矛盾。

（三）加快推進農(nóng)房改造有利于保證農(nóng)民的利益。

在推進農(nóng)房改造集聚建設(shè)的同時，通過“三分三改”確保農(nóng)民原有的利益不損失。農(nóng)民宅基地置換成新社區(qū)住房后，按溫州市鹿城區(qū)郊區(qū)每平方米l萬元的市場價，戶均面積200平方米來算，減去建房成本和宅基地及附著建筑物的價值等，農(nóng)民戶均獲益超200萬元，同時改善居住條件。

（四）加快推進農(nóng)房改造有利于資金平衡，持續(xù)發(fā)展。

農(nóng)房改造后，原村莊的整片土地可以一起規(guī)劃、開發(fā)，用于下一批的農(nóng)房改造集聚建設(shè)項目，形成滾動開發(fā)效應(yīng)。部分多余出來的土地可以進入市場出讓，平衡前期資金投入，多余資金還將滾動到下一個新農(nóng)房改造項目中。

二、存在的問題及如何解決

（一）農(nóng)房改造建設(shè)需要的資金短缺。

新農(nóng)房改造建設(shè)的資金是筆不小的投入，對于工程建設(shè)來講，尤其如此。就拿剛剛開工的泰順縣羅陽城關(guān)平安路無區(qū)域生態(tài)移民功能區(qū)和溪坪洋心崗農(nóng)房集聚點兩大項目，總建設(shè)規(guī)模建筑面積約15萬平方米，總投資約3.0億元；泰順縣三魁鎮(zhèn)戩州村下溪坪農(nóng)房改造集聚點項目，總建設(shè)規(guī)模建筑面積約3.5萬平方米，總投資約8200萬元；泰順全縣九個中心鎮(zhèn)均動工建設(shè)農(nóng)房改造集聚建設(shè)項目，按時完成市政府下達目標任務(wù)。預(yù)計全泰順縣共需要資金達12億元以上。這么多資金，光靠財政支持顯然不現(xiàn)實。為此，泰順縣各級政府從以下三步，走出了資金鏈短缺的問題。第一步：政府先融資墊付建設(shè)資金。新農(nóng)改房的第一個資金籌措渠道是政府融資后墊付。遵循“面向新農(nóng)村建設(shè)、市場化運作、規(guī)范化管理”的原則及現(xiàn)代企業(yè)制度要求，將政府所有的辦公樓等房產(chǎn)打包抵押給銀行進行貸款。由財政墊付約30％資金，銀行貸款資金成立各中心鎮(zhèn)城投公司，各新農(nóng)改房建設(shè)試點鎮(zhèn)均成立新農(nóng)村投資有限公司，具體負責(zé)農(nóng)改房資金運作和建設(shè)任務(wù)。第二步：置換地塊多余部分土地出讓金用于新農(nóng)房改造建設(shè)資金的第二個籌措渠道，是置換地塊多余出來的部分土地出讓金。在新農(nóng)改房建成后，各中心鎮(zhèn)政府將通過政策宣傳和搬遷激勵政策，鼓勵農(nóng)民搬入新房。村民搬遷后騰出來的土地，會有多余部分。這部分土地出讓后，其資金將滾動到下一個新農(nóng)房改造項目中。第三步：建設(shè)用地出讓財政分成，新農(nóng)房改造建設(shè)資金的第三個籌措渠道是重點區(qū)域項目地塊建設(shè)用地出讓財政分成部分。

另外，一是積極爭取政策支持，建立“三農(nóng)”投入穩(wěn)定增長機制，加大新農(nóng)村建設(shè)資金整合力度。財政持續(xù)安排并增加新農(nóng)村建設(shè)專項資金，協(xié)調(diào)市級各部門重點支持“百村示范”工程建設(shè)。要認真研究制定吸引城市資本、社會資本投向新農(nóng)村建設(shè)的優(yōu)惠政策，綜合運用稅收、補助、參股、貼息、擔(dān)保等手段，為社會力量投資新農(nóng)村建設(shè)創(chuàng)造良好的環(huán)境。同時充分發(fā)揮農(nóng)民在新農(nóng)村建設(shè)中的主體作用，引導(dǎo)農(nóng)民發(fā)揚自力更生精神，籌資籌勞建設(shè)新農(nóng)村。加大困難群眾參與農(nóng)房改造集聚建設(shè)的住房救助。引導(dǎo)農(nóng)民自愿提前交付集聚建房預(yù)付款。對農(nóng)戶投資投勞興建直接收益的生產(chǎn)生活設(shè)施，給予一定的補助。同時，要積極編制申報一批重大建設(shè)項目，大力爭取國家和省上的多方支持，加大城市支持農(nóng)村的力度，加快城市公共服務(wù)向農(nóng)村覆蓋，城市基礎(chǔ)設(shè)施向農(nóng)村延伸。二是爭取信貸支持和稅費減免。信貸支持，建立推動完善農(nóng)村住房改造集聚建設(shè)的金融服務(wù)體系。要適當放寬農(nóng)民改建住房的貸款期限，實行優(yōu)惠利率，簡化貸款手續(xù)，及時發(fā)放信貸資金，確保滿足農(nóng)房改造集聚建設(shè)的合理融資需求。稅費減免，新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)房改造集聚建設(shè)的規(guī)費要予以減免。對涉及到的能源、電力、水務(wù)、通信、互聯(lián)網(wǎng)、電視等相關(guān)收費按省有關(guān)農(nóng)戶建設(shè)收費標準要予以優(yōu)惠。

（二）農(nóng)房改造建設(shè)需要的用地短缺。

像溫州這樣地處沿海、人口密度高、舊城舊村建筑密度高的區(qū)域，開展宅基地置換國有劃撥公寓的舉措，在全國也比較少見。溫州人多地少，沒有土地，那等于是“無米之炊”，那么，泰順縣主要從以下幾點解決建設(shè)用地的來源問題。第一是盤活“轉(zhuǎn)而未用”的土地。“轉(zhuǎn)而未用”的土地是指已經(jīng)完成“農(nóng)轉(zhuǎn)用”，但是尚未供應(yīng)項目建設(shè)的土地。第二是滾動開發(fā)“滾”出來的土地。新農(nóng)改房建成后，下一步縣政府和中心鎮(zhèn)政府會通過政策宣傳和搬遷激勵政策等措施，吸引農(nóng)民入住新房，以便盡快拿到置換到手的這部分宅基地，滾動用于下一個新農(nóng)改房項目或者配套工程建設(shè)。另外，在宅基地置換國有劃撥公寓集約用地的過程中，會有節(jié)約多出部分土地來，這部分土地也可以用于下一個新農(nóng)房改造。

（三）農(nóng)房改造建設(shè)拆遷安置難度大。

拆遷安置一直是農(nóng)房改造存在的一個問題，如何使農(nóng)民自愿拆掉自己的老房子，自愿地搬遷到新房。泰順縣政府在安置政策上，一是確定了三種安置方式計算建筑面積供農(nóng)戶選擇：第一種是以合法人口每人50平方米計算所得面積，獨生子女按兩人計算；第二種是按合法建筑面積l：l比例計算安置面積；第三種是按照合法宅基地基比“l(fā)翻3”政策的面積置換。在這里，充分考慮農(nóng)民現(xiàn)有住宅情況，讓他們選擇利益最大化的一種方式進行計算安置建筑面積。二是確定單方造價計算政策，在確定計算安置建筑面積內(nèi)，成本價計價，合理超出部分以優(yōu)惠市場價計算。通過以上兩種政策的拆遷安置方式，讓農(nóng)民自愿選擇，從而有效地解決了拆遷難的問題。

三、農(nóng)房改造的工作重點

（一）要抓好試點，大膽探索。

通過農(nóng)房集聚改造，進一步帶動資源集約，帶動群眾居住環(huán)境改善，帶動體制的創(chuàng)新，實現(xiàn)農(nóng)民生產(chǎn)生活條件質(zhì)量的飛躍。

（二）要分類指導(dǎo)，把握政策。

在實際制定具體政策和實施方案的過程中，正確處理好農(nóng)民可接受與政府可承受的關(guān)系，既要算好整個區(qū)域總體平衡的大賬，又要算好單個項目的中賬，還要算好每戶農(nóng)民的小賬，在政府可承受、發(fā)展可持續(xù)的情況下，盡可能讓利于民，激發(fā)農(nóng)民參與的熱情，確保農(nóng)房集聚改造工作的可持續(xù)：處理好“依法、自愿、有償”與“集聚連片”的關(guān)系，突出啟發(fā)引導(dǎo)這個環(huán)節(jié)，吸引農(nóng)民連片搬遷、集聚改造建設(shè)；處理好“集聚連片”與大拆大建的關(guān)系，因地制宜，不搞一刀切，分步分期實施、實現(xiàn)農(nóng)村的有機更新。

（三）要加強統(tǒng)籌，和諧建設(shè)。

要把農(nóng)房集聚改造與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌其他各項改革結(jié)合起來，注重規(guī)劃對接，強化綜合協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌合力推進。實施農(nóng)房集聚改造一定要體現(xiàn)公平公正，不讓老實人吃虧，不讓滑頭滑腦者獲非法之利。特別要重視和保護無房戶、困難戶等弱勢群體的當權(quán)益，讓他們共享城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的實惠、改革開放的成果。

欠發(fā)達地區(qū)并不是永遠不發(fā)達，生態(tài)文明大縣不應(yīng)該是一個窮縣。泰順縣有著豐富的生態(tài)資源，要充分發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢，樹立反超發(fā)展的理念和信心，把統(tǒng)籌城鄉(xiāng)推進城鎮(zhèn)化作為欠發(fā)達地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略重點，緊緊抓住統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的機遇，先行先試、先出經(jīng)驗、先見成效，加快實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，推進泰順發(fā)展大跨越。要進一步加大固定資產(chǎn)投資，發(fā)揮政府投資的主導(dǎo)和杠桿作用，加快建設(shè)龍麗溫（泰）高速公路等事關(guān)泰順長遠發(fā)展的重大基礎(chǔ)設(shè)施，打造發(fā)展平臺，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，推進轉(zhuǎn)型發(fā)展。

四、結(jié)束語

綜上所述，農(nóng)房改造集聚建設(shè)成功與否事關(guān)全縣農(nóng)民切身利益，是關(guān)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，以及全縣社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，建議各級政府要尊重群眾意愿，尊重客觀實際，尊重市場規(guī)律，要堅持“農(nóng)民可接受、政府可接受、發(fā)展可持續(xù)”的原則，積極、穩(wěn)妥、有序地推進農(nóng)房改造集聚建設(shè)工作，真正為全縣百姓謀福祉。切實加強對農(nóng)房改造建設(shè)工作的組織協(xié)調(diào)，采取有效措施，全面落實農(nóng)村住房改造集聚建設(shè)任務(wù)。

參考文獻

[1] 李衛(wèi)寧.加快農(nóng)房改造建設(shè)步伐全面提升村莊整治水平[J].新農(nóng)村，2010，（12）：3-4.

[2] 姜治年.加快推進農(nóng)房集聚改造著力推進新型城市化[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2011，（6）：251.

[3] 林小春，葉樹清，陳響麗等.農(nóng)房改造集聚與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌[J].中華民居，2012，（2）：228-229.

[4] 黃孟鏘.關(guān)于加強農(nóng)村住房改造和集聚建設(shè)的建議[J].中華民居，2012，（6）：623-624.

[5] 陳德榮.加快農(nóng)房改造集聚促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展[J].今日浙江，2009，（17）：46-47.