房地產三千年：古代人買房考慮什么

三千年前的房地產

中國的房地產有三千年左右的歷史。大量的考古實物和歷史文獻可以證明，中國在西周中期已經出現了土地交易，在戰(zhàn)國時期已經有人買房賣房了。進入隋唐，大量的官員、商人去做開發(fā)商。到了宋朝，政府開始設立一個機構，類似現在的房管局，叫做“樓店務”，用來管理當時的國有住房和市場上的房地產交易，證明當時的房地產交易，應該是很頻繁了。

從西周到清末，歷朝歷代都有不動產交易，都有房地產市場，所以說，中國現在的房地產市場絕對不是新生兒，而應該是一個活了三千多年現在依然健在的一個超級長壽老頭。

當然咱們得承認，古代的商品經濟不夠發(fā)達，房地產市場肯定沒有現在這么活躍，這么火爆。但是有一點非常有意思，就是現在房地產上出現的很多現象，在古代幾乎都能找到。

比如說，現在房價很高，很多老百姓說買不起房，在中國的南北朝，在南宋、明朝后期，這些現象已經出現了。現在有房奴，買不起房，到銀行借錢，然后房子買了之后，節(jié)衣縮食還貸，在南宋時期也有這種“房奴”，分期還款。現在是銀行辦理按揭，在清朝是當鋪辦理按揭。當時不叫住房按揭，叫“倒契”，就是契約放到我手里，我給你錢，然后呢，每月按三分利，按七分利，把錢還給我，還到七年。錢還清了，把契約給你。

考古實物可以證明，土地交易是從西周開始的。中國陜西曾經出土了一種西周時期的青銅器，名字叫“盉”，是一種酒具。“盉”頂上有一個蓋，我們把這個蓋打開，翻過來，上面有密密麻麻的銘文，寫的是“惟三年三月……矩伯庶人取瑾璋于裘衛(wèi)，財八十朋，厥貯，其舍田十田。矩或取赤琥兩，麂韨兩、賁鞈一，財廿朋，其舍田三田”。

“惟三年三月”指的是周共王三年三月，也就是公元前919年，離現在已經將近三千年了。“矩伯庶人”是一個人名，這個人叫矩伯，他的身份是平民，庶人是平民。“裘衛(wèi)”是另外一個人名，矩伯想向裘衛(wèi)借一些東西，借什么東西呢？赤琥、瑾璋都是美玉，麂韨是披肩，賁鞈是圍裙，帶花紋的圍裙，在當時都是奢侈品，很值錢的。裘衛(wèi)憑什么要借給他這些奢侈品呢？就需要有抵押品，矩伯拿什么做抵押向裘衛(wèi)借這么多珍貴的東西呢？用的是土地，分兩次，第一次是其舍田十田，第二次其舍田三田。一田是一百畝。也就是說矩伯用了一千三百畝土地抵押給裘衛(wèi)，然后從裘衛(wèi)那里才借到了這么多奢侈品。

這是一次土地交易，但是很有點像現在的那種所謂抵押貸款的感覺。本質上就是土地抵押。

就在矩伯和裘衛(wèi)兩人完成土地抵押這筆交易之后93年，也就是周厲王32年，又發(fā)生了一宗土地交易，這宗土地交易跟前面的那宗一樣，交易過程也是刻在青銅器上，而且土地交易的主體之一，是天子，就是周厲王本人。

周厲王有一年想擴建宮殿，但是地皮不夠，怎么辦呢，他要買另外一個人的地皮，這個人叫鬲從。周厲王買了鬲從一塊地，具體多大面積歷史上沒有記載。當時沒有付錢給鬲從，是賒買的地。鬲從怕周厲王不給錢，周厲王就派了一個人捎話給鬲從說：“弗能付其租，射分田邑，則放。”什么意思呢，就是假如說我最后沒有給鬲從購地款的話，就讓老天爺罰我被流放好了。

發(fā)了一個毒誓，把這個合同銘刻在青銅之上，似乎比現在存在電腦里面保險得多。你看歷經三千年，這個合同還在呢。

其實在西周有兩種合同，一種叫“質”，買方和賣方雙方在一個大竹片上把合同條文寫下來，合同寫完了，用刀把大竹片從中間一劈兩半，你一半，我一半。很有點我們現在合同上面蓋一個騎縫章，然后分開來。一式兩份，買方一份，賣方一份，這叫“質”。還有一種合同叫“銘”，在一個盒上刻下一筆土地抵押交易的交易過程。這種類似合同的銘文，就叫“銘”。我們老說銘記在心，就是刻出來的。這個看來最牢靠。

古代還有一些合同，比如說，戰(zhàn)國時期和西漢初期，出現了很多合同，有玉券、石券、鉛券，還有磚券。什么叫磚券？就是把合同條款刻在磚上。特別是在漢墓里面挖出來的漢磚，十有八九都能找到這種刻著合同的磚券，證明這個墓地是合法買賣來的，不是搶來的。

既然西周時期就有了地產交易，為什么房產交易要到戰(zhàn)國時期才出現呢？

戰(zhàn)國時期有一個特別有名氣的購房者，紙上談兵的趙括，這個人是當時趙國名將趙奢的兒子，打小琢磨兵法，說起來行軍布陣，那是頭頭是道啊。可是做事不行，帶了40萬兵出去打秦國，結果被人全部活捉，然后統(tǒng)統(tǒng)活埋。后來紙上談兵成為一個笑話。趙王剛開始封趙括做大將軍的時候，賞了他很多的錢財，趙括就用這些錢財，去買地皮，買房子。他是見了好的地皮，好的房子，無論貴賤一律買下，有點像現在開發(fā)商屯地，購團購房一樣。

為什么在戰(zhàn)國之前，沒有什么特別明顯的房產交易呢？我想有兩個原因，一個是經濟發(fā)展狀況，另外一個是制度因素。戰(zhàn)國以前是井田制，所有的土地都歸周天子一人所有。所以說，在戰(zhàn)國以前，土地交易有，但是不多。房屋交易也可能有，但是我們在歷史上沒有找到跡象。倒是在戰(zhàn)國以后，井田制崩潰了，土地私有制有了萌芽，魯國也搞土地改革，秦國也搞土地改革，土地私有了，房屋也私有了，大家既有了使用權也有了所有權，可以自由買賣，所以在這時候，不動產交易才真正地繁榮起來。

這里面就有一個關鍵問題，產權的問題。公有制轉向私有制。這個公有制是相對“公”，因為其實真正的所有權是周天子的，不是像現在我們的那種公有制，國家所有。

古代人買房考慮什么

現在人買房考慮什么房價、地段、學區(qū)等因素，古代人買房都考慮一些什么要素呢？古人買房要考慮五條因素。第一個因素就是房價。宋朝有一個人叫洪邁，他說了一句千古名言：“居室所系者大，奉行唯謹，視己力而置之。”房子關系重大，一定要謹慎出手，您有錢呢，就買房，錢不是很多呢，就買偏僻地方的房子。

地段也是古人買房需要考慮的一項關鍵因素。戰(zhàn)國時候有一個政治家也是著名的經濟學家叫管仲，《管子》上有一句話是這么說的：“凡仕者近宮，不仕與耕者近門，共賈近市。”你是做官的，買房要買在離宮城、機關比較近的地方。你不是做官的，是務農的，買房要買在離城門比較近的地方，這樣容易出去，到田地里面去耕作，離田地比較近。如果您是經商的，那好，買房就買離市場比較近的地方。一句話，您買的房子離您上班的地方要近一點。

房價、地段看來是買房者心中永遠權衡、博弈的兩大要素。古代還考慮別的因素：周邊環(huán)境。孟母三遷，孟子家最初的時候住在墳地邊上，經常有人哭喪。孟子的母親覺得這樣不好，搬到都市的附近，卻經常有人吵吵嚷嚷的，孟母又覺得不好，又搬了。最后搬到學校的旁邊，這下才覺得合適了。

第四條要素是有沒有購房糾紛。比如說，有一條叫親鄰糾紛，就是說，我買了您的房子，您同意了，我也同意了。但是，這筆交易不一定成功的。假如您的父母不同意，您的兄弟姐妹不同意，您的街坊鄰居不同意，他們中間有一個人，把我告上法庭，咱們兩個這筆交易就泡湯了。我買房之前，沒有調查清楚這個事情，不知道您的父母、兄弟姐妹、街坊鄰居他們是不是同意您賣房，我不明內情，買了您的房子，有可能會造成大麻煩。

還有最后一條因素，有沒有升值潛力？這是投資方面的考慮。

宋朝有一個文化人叫葉夢得。這個人很善于做房地產投資，他寫了一條家訓：“有好便田宅，可買則買之。”什么叫好便田宅，什么叫可買，葉夢得只有一條標準，就是可致富。剛開始買的時候，一百萬一套，過了兩年，漲到一百五十萬，這就是葉夢得說的可致富。

看似新生事物的房地產買賣，其實已經延續(xù)了三千年了，而且古代的這個房地產和今天相比，還有那么多有趣的相同之處。

摘自《文匯讀書周報》

周共王、懿王時期裘衛(wèi)青銅器的銘文，記載土地交易事件。裘衛(wèi)青銅器，4件分別為五祀衛(wèi)鼎（高36.5厘米，腹內鑄銘文207字，記述邦君厲付給裘衛(wèi)四片田地，劃定地界的事）、九年衛(wèi)鼎（高37.2厘米，腹內鑄銘文195字，記述裘衛(wèi)用車及車馬飾等換取矩伯的下屬顏的一塊林地的事）、二十七年衛(wèi)鼎（高23厘米，器與蓋各鑄有相同銘文73字，記述周王召見裘衛(wèi)并賞賜命服等）、三年衛(wèi)盉（高29厘米，蓋內鑄銘文132字，記述裘衛(wèi)用玉器及禮服向矩伯換取十三片田地的經過），為西周中期貴族裘衛(wèi)所鑄，1975年陜西岐山董家村出土。