解讀新一輪房地產調控

[摘 要]2013年初政府出臺新一輪房地產調控。文章通過分析房地產市場的運行特征，認為當前房地產市場的主要矛盾是房價上漲過快，政府通過增加住房交易成本（20%所得稅）的方式來壓縮住房需求成為唯一的政策選擇。從長計議，要使房地產市場健康穩定，需要配套的收入分配改革和土地制度改革。

[關鍵詞]房地產調控；房價；稅收

[中圖分類號]F293.35 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0461（2013）04-0036-06

最近幾年來，政府幾乎每年都會出臺房地產調控政策，但2013年的房地產調控與以往有所不同，引起了市場廣泛關注。以往歷次調控的政策出臺時間都是在3月份之后，但今年政策出臺的時間選擇在“兩會”召開之前。筆者認為，這不僅與政府的人事新老交替有關，而且與房價再次出現“瘋漲”有關，當前的房地產調控的主要目標是控制房價的過快上漲。

一、2013年初房地產市場的主要問題是房價上漲過快

從以往的房地產調控政策目標看，主要解決兩個問題，其一是控制房地產價格的過快上漲，其二是控制房地產投資的過快膨脹。有的房地產調控兼具這兩個目標，有些房地產調控是側重其中的一個目標。當前的房地產市場的主要矛盾是房價出現加速上漲，而房地產投資的增長速度尚未出現失控。

（一）當前房地產市場的運行現狀

1. 房價出現快速飚升

2013年3月18日，國家統計局發布的最新數據顯示，2月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格環比上漲的城市有66個，比1月份增加了13個，最高漲幅為3.1%；二手住宅價格環比上漲的城市也有66個，比1月份增加了15個，最高漲幅為2.2%。統計局等相關機構數據也顯示，截止2013年2月份，全國多地房價出現連續9個月環比上漲，多地樓市相繼發“瘋”。這些現象都在說明一個問題，房價上漲壓力很大。

從房價環比數據看（見圖1），2011年房價持續回落，2012年6月份出現拐點，尤其是進入2012年第四季度后房價出現加速上漲現象。2月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合指數為101.08，即新建商品住宅價格比1月份上升1.08%，漲幅顯著擴大，已超過2011年1月“新國八條”出臺前的水平，并且已接近2009年四季度及2010年一季度的瘋漲水平。

一線城市房價領漲二、三線城市。2月，70個城市中，房價環比上漲最快的城市是北京、廣州，漲幅均為3.1%。上海、深圳緊隨其后，漲幅分別為2.3%和2.2%。從環比上漲城市前10位排序來看，一線城市位居前四位，且漲幅均超2%。

從圖2看，一、二、三線城市的房價在2012年9月份之前并無明顯差異，2012年第三季度后出現了分化的走勢，而且差距在不斷擴大。

2. 房地產銷售面積出現爆增

1月～2 月份，商品房銷售面積10，471 萬平方米，同比增長49.5%，增速比去年全年提高47.7個百分點；商品房銷售額7，361億元，同比增長77.6%，增速比去年全年提高67.6個百分點。

從商品房銷售情況看，1月～2月份全國商品房銷售量和銷售額均同比大幅上漲，銷售量同比不但延續了去年3月以來整體上行的走勢，而且漲幅上升明顯，漲幅創造了三年來的新高。

需要說明的是，上述數據是在銷售環比下降的情況下獲得的同比大幅度增長的。因為春節的影響，2月份，30個典型城市商品住宅成交面積僅1，119.5萬平方米，環比大幅下跌46.0%，同比增長22.9%。成交量在去年底持續兩個月大幅上漲至三年最高之后，今年初連續兩個月大跌，本月跌幅達到四成。

3. 房地產投資開局良好

1月～2 月份，全國房地產開發投資6，670億元，同比增長22.8%，增幅比去年全年提高6.6個百分點。其中，住宅投資4，583億元，同比增長23.4%，增幅提高12個百分點，占房地產開發投資的比重為68.7%。

從房地產投資額同比增幅走勢看，今年前兩個月呈現快速上升態勢，同比增幅達到了近一年以來的新高。顯示房地產企業對于市場依舊樂觀，投資力度進一步加大。

1月～2 月份，房屋新開工面積23，001萬平方米，同比增長14.7%，去年全年為下降7.3%；其中，住宅新開工面積17，431萬平方米，同比增長17.5%。

從房屋新開工面積同比增幅走勢看，1月～2 月份同比增幅明顯加大，一舉扭轉了去年4月以來同比持續處于下跌區間的態勢，創造了一年以來的新高。一方面是市場的持續回穩，促使房地產企業加大了開工力度；另一方面，去年同期也正是市場處于低迷的時期，企業開工大幅下滑，也導致了今年同比增幅明顯。此外，年初前兩個月的季節性因素也是重要原因，總體上屬于恢復性增長。

（二）房地產市場出現價量齊升的原因分析

最近幾個月房地產市場出現價量齊升的主要原因有3個：一是隨著信貸及影子銀行的快速擴張，房地產開發企業資金來源快速增長；二是部分城市的存銷比快速下降；三是十八大提出收入倍增計劃及新總理的新型城市化目標改變了市場的預期。

1. 房地產開發企業資金來源快速增長

1月～2 月份，房地產開發企業到位資金18，926億元，同比增長33.7%，增速比去年全年提高21個百分點。其中，國內貸款3，938億元，增長26.4%；利用外資88億元，下降18.4%；自籌資金7，331億元，增長22.3%；其他資金7，570億元，增長53.5%。在其他資金中，定金及預收款4，655億元，增長66.5%；個人按揭貸款2，057 億元，增長58.8%。

1月～2 月份，房地產開發企業到位資金同比增幅依舊延續了去年下半年以來整體上升的態勢，且增幅明顯加大，房地產企業資金情況進一步好轉。由于去年多數房地產企業銷售情況完成良好，近期融資計劃不斷實現，預計一季度這一指標整體仍將保持平穩上升態勢。

從開發企業資金來源的構成分析，1月～2 月份，國內貸款占20.8%；利用外資占0.5%；自籌資金占38.7%，其他資金占40%。在其他資金中，定金及預收款占24.6%，個人按揭貸款占10.9%。

國內貸款占比回升明顯。1月～2 月份，國內貸款和利用外資占比有所上升，其中國內貸款占比由去年全年的15.3%上升至20.8%，顯示近期貨幣政策相對寬松。

從過去的經驗看，房地產開發企業的資金來源情況與房地產投資增長及房地產價格波動都有顯著的正相關關系。

2. 存銷比持續下降

根據過去的市場經驗，當存銷比下降到一個臨界值時（不同的城市的臨界值不一致，北京的存銷比臨界值是8），房價就會出現快速上漲。

2 月份，20個城市新建商品住宅存銷比為9.0，這也意味著市場需要用9個月的時間才能消化完這些庫存。而一年前住宅的存銷比超過15，顯示存銷比在過去的一年里快速下降。北京、廣州、南京等城市的庫存銷售比都處在比較底的水平上，因此，這些城市成為房價的領漲者。

3.十八大后市場預期的變化

十八大提出了收入倍增計劃，使得市場信心大增，很多人認為：既然未來幾年收入增加一倍，那么，房價一定會上漲超過一倍。只有早買房才能享受資產增值的收益。

另外，李克強總理提出了“新型城市化”構想也刺激了市場預期。

二、新一輪房地產調控的特點及市場反應

（一）新“國五條”政策的主要內容

2013年2月20日，國務院召開常務會議專門研究房地產調控事項，出臺了五條指導性意見（被稱之為新“國五條”），3月1日，國務院辦公廳發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（17號文件），該通知將新“國五條”進行細化，主要內容有：房價控制目標、擴大限購范圍、收緊二套房貸政策、住房轉讓征收20%的個人所得稅、加快推進房地產稅的擴大試點工作、增加普通商品住宅和保障型住房的供應。

（二）市場反應強烈

股市反應：新“國五條”實施細則出臺之后，股市反應強烈：3月4日，A股一片哀鴻遍野。全部A股有75只個股跌停，其中含48只地產股，占據跌停股的64%。A股153只地產股總市值為10，158.47億元，比前個交易日的11，177.66億元少了1，018.19億元，一夜之間，地產股千億市值被蒸發。

房地產市場的反應：房地產行業同樣反響強烈。很多人為了減少個稅損失，趕在實施細則正式執行之前進行交易轉手，北京、上海等城市的住房交易登記中心人滿為患，單日二手房交易量不斷創記錄。

從交易數據來看，所監測的14個城市3月2日到3月9日這一周二手商品住宅成交套數幾乎全線暴漲，其中廈門、無錫、揚州和杭州單周成交環比都超過300%，廈門從前一周的成交249套猛增至1，164套，無錫從前一周的386套猛增至1，787套，長沙、天津、南昌和北京成交增幅分別達到293%、267%、152%和141%，另外南京、蘇州和深圳單周成交也幾乎翻倍。

在監測的城市中，北京、南京、天津、無錫、蘇州和揚州新政出臺第一周的成交套數創下歷史以來的最高峰值，其中無錫和揚州單周成交二手房1，787套和914套，分別占到兩個城市去年一整年成交量的10%以上；而即便是沒創下歷史周度最高記錄的城市，這一周的成交量也都至少是最近兩年以來的新高，以此來看，本次個稅20%新政所推動的政策末班車效應之強確實令人始料未及。

之所以如此，主要是“末班車效應”，大家都趕在新政策生效之前完成交易，減少稅收損失。

三、社會各界對新政策的看法

“國五條”的核心是對房地產交易征收20%的所得稅，這是對存量財產的重新再分配，因此，新“國五條”引起社會各界強烈關注，從公開輿論看，大多數人對房地產收益征收20%的所得稅持贊成態度，認為此舉可以縮小收入分配的差距，有利于經濟的可持續發展。

但存在反對實施20%所得稅的，反對者主要有三個理由：

理由之一：政策初衷是遏制房價，但結果是推高房價。

復旦大學的謝百三教授的觀點最有代表性，他認為：“京、滬、廣、深等人民普遍認為，國五條細則出臺后，對一個家庭第二套房征20%重稅的負擔一定會推高房價；所發生的稅費會由買方承擔，或起碼買賣雙方共同承擔”[1]。

針對此觀點，住建部副部長齊驥在兩會時嚴厲地指出：“將交易所得稅轉嫁給購房者的行為嚴重違規”，國家將出臺保護購房者利益的措施，“所得者賦稅，就像工資所得稅，誰拿到了經營性收入誰去負這個所得稅，從政策上是這么規定的”。

在房地產總體處于賣方市場的情況下，稅負肯定要買方承擔部分或大部。從稅收征管的角度看，只有綜合性的個人所得稅才是真正的直接稅，才不會轉嫁。而中國的個人所得稅是分類課征的。尤其是，房產轉讓所得稅是基于交易而課征的，存在稅負轉嫁的機會和可能。在房產供不應求的情況下，與房產交易相關的營業稅、個人所得稅基本上就是由買方承擔的。

因此，20%的所得稅使得二手房交易的成本大大增加，會刺激新房價格上漲。

理由之二：該政策會導致很多人家庭選擇離婚的方式避稅，帶來天下大亂。

因為首套房子可以免征所得稅，因此，如果一個家庭有兩套房子，離婚后每人名下只有一套房子，通過該方式就可以減少巨額財產損失。但同時，也會帶來社會不必要的混亂。

理由之三：政府與民爭利。

住房是老百姓的主要財產（占80%左右），征收20%的所得稅的本質就是強行將老百姓的一部分財產劃歸國家，不符合藏富于民的宗旨。

謝百三教授認為：“漢武帝時的“楊可告緡”搞得全國混亂，堅持了幾年呢？雨果痛斥的巴黎的“門窗稅”，堅持了幾年呢？塞浦路斯對銀行存款征高稅，這種“合法的搶劫”行得通嗎？違反民意的法規，古今中外都必定會失敗”[1]。

三、如何建立房地產市場健康發展的長效機制？

從過去十年的房地產調控經驗看，導致房價不斷上漲的根源主要有兩點，一是居民收入分配的差距不斷擴大，二是土地制度的不合理安排剝奪了農民的利益。

李克強總理提出要建立房地產市場的長效機制，必須要解決上述兩個關鍵問題，但這兩個問題也是困擾中國經濟和社會的關鍵問題，需要付出巨大努力。

在建立長效機制之前，要解決房價過快上漲問題，有效的辦法是金融緊縮，至少是針對房地產的金融緊縮，其方法是提高二套及以上按揭貸款的首付比和利率，清理影子銀行，規范信托公司的行為等。

當然，在外需泛力，內需不振的情況下，金融緊縮行為會受到限制，緊縮過度會使得經濟復蘇中途夭折。因此，增加房地產交易成本、打擊房地產投機、減少房地產需求成為唯一的政策選擇。

[參考文獻]

[1] 謝百三. 國五條犯了眾怒，必定失敗[EB/OL]. http：//blog.sina.com.cn/s/blog_46facb4d0102e6mc.html.

（責任編輯：張改蘭）