綠城不降價幕后 傍住政府保地價

綠城（03900.HK）有多難？作為一家大型房地產企業，一方面要面對限購等調控政策的擠壓，另一方面又要想辦法解決自己87.7%的資產負債率。

但是，單靠降價甩樓顯然已經難以救回一只腳已站在“懸崖邊”上的綠城，唯有通過出售項目資產，才能讓其度過危機。而這也讓綠城在外界眼中，成為一個“拒不降價”的典范，但實際上，綠城不降價也是為其資產總價值做考慮，只希望在出售產權時抬高價格。

看似降價實難降

“如果你是問綠城的房子有沒有降價，我可以告訴你，綠城一直都沒有降價。”3月14日，記者以投資者身份咨詢綠城投資者關系部，該人士如是說。

此后，記者又咨詢了包括杭州桃花源、上海玫瑰園等多個綠城中國的項目樓盤，售樓人員均表示，綠城的房子一直就沒有打折。

一位熟知杭州房地產的人士認為，自綠城出售部分產權后，資金鏈已經得到一定程度的緩解，再加上今年以來，政策有所回暖，綠城的資金鏈情況肯定會比去年好。同時，綠城屬于高端樓盤，而降價牽涉到的因素會比較多，所以綠城顯然不會像其他地產商一樣大規模降價。

綠城中國3月9日發布的簡訊顯示，2012年2月，綠城集團杭州桃花源南區分期推出銷售，總推盤面積約3359平方米，銷售均價為每平方米33984元。

公開資料顯示，該項目分為中式園景和法式園景的別墅兩種。其中法式的面積在400~500平方米以上，售價在2000萬元以上，中式的面積在700平方米以上，售價則超過4000萬元。以此估測，該樓盤的均價在每平方米5萬元以上。而綠城公布的最新數據顯示，該樓盤的實現售價要遠低于規劃價格。

不過，杭州桃花源售樓處人士表示，從前年推出以來，就沒有出現過降價，只有升值。綠城中國投資者關系部人士向《投資者報》記者證實，簡訊中所示的2月份推出銷售的3359平方米的項目實際成交在去年上半年，在取得預售證之前就訂掉。以此看來，該樓盤的價格沒有降，而是出現了上升。

透明售房網顯示，綠城在杭州的樓盤成交價格并沒有下降趨勢，相反不少樓盤還出現上升，雖然成交量不大。

以綠城云棲玫瑰園住宅為例，今年1月的成交均價為6.37萬元/平方米，遠高于去年10月5.81萬元的均價。透明售房網的余先生也向《投資者報》記者表示，綠城的樓盤成交價格沒有像其他開發商那樣有向下的趨勢，而成交量也已經好久沒有出現在前列。

浙江大學房地產研究中心周老師認為，綠城房地產的價格定位高端，受限購的影響遠大于價格。對于高端客戶，如果總價下降5萬元、10萬元對銷售的影響并不大。因此綠城不愿意降價。

上述杭州房地產人士也向《投資者報》記者表示，對綠城來說，降價太多老業主或許會鬧事。另外，還牽涉到地方利益，如果價格下降，會影響到土地的拍賣價格，這個地方政府也不同意。綠城的有些項目還是當地的地標性建筑，價格也不敢隨意降。

“不過，最主要的原因，還是綠城想多掙錢，現在資金鏈也沒有那么緊張了，否則綠城還是要降價。”杭州另一家房地產公司的人士如是說。

資金鏈已有所緩解

“從資產負債表看，綠城的資產負債率居高不下，資金緊張，不過，在綠城出售部分權益后，資金已經得到一定補充。”浙江大學房地產研究中心周老師說。

2011年12月29日，為解決資金難題，綠城向SOHO中國（00410.HK）出售上海外灘地王股權，作價10.4億元。僅僅7天后，2012年1月5日晚間，綠城中國在其官方微博上又連接掛出了四個股權轉讓公告，分別將湖濱置業51%股本、綠城墅園35%股權、綠城錦玉50%股權、上海靜宇49%股權，以5100萬元、7000萬元、12500萬元和4900萬元進行了轉讓，前后共獲流動資金超過13億元。

綠城中國董秘馮征表示，轉讓上述5個項目獲得資金近40億元。如湖濱置業項目，孫宏斌（融創中國董事長）除了支付51%的注冊資本外，還得根據股權比例投入相應的開發資金。

之后，傳出綠城目前正與潛在買家洽談，將再出售4個項目，希望再套現60億元。擬出售的四個項目分別是上海天山路寫字樓項目、青島審計局商業項目、溫州鹿城廣場，以及北京奧克伍德雅居。

不過，記者采訪獲悉，這四個項目并沒有轉讓完成，青島審計局商業項目已經宣布開始建設，溫州鹿城廣場也將在2013年開盤，這兩個項目都將是當地的地標性建筑。

招商證券段斐欽撰寫的報告認為，目前資本市場對于綠城破產的擔憂，可能性并不大。除了公司已經獲得流動資金外，杭州乃至浙江省的政府將綠城作為地方的優質企業，已展開針對公司的紆困計劃；杭州房地產信貸政策有所放松，對房地產市場有正面預期效應。

綠城不降房價“傍”國企

“綠城從去年開始已經在調整。”前述杭州房地產人士說，比如從大戶型為主調整為小戶型。但是存量還是比較難處理。

綠城很多樓盤的去化率不高，存量很大。以去年6月10日開盤的綠城·蘭園為例，透明售房網顯示，該樓盤開盤多半年以來，總共208套房子，已售套數僅為66套。

復旦大學地產運營研究所所長蔡為民對此表示，綠城認為自己是高品質就一定是高價位，不可以降價，而現在的做法是維持高價位，寧可把折扣給中介，給中介一些費用，也不愿意給客戶。

綠城到底有什么算盤？不降價的背后顯露出的則是其與地方國企的緊密關系。2010年年報顯示，綠城中國披露的38個聯營公司中，有25家位于浙江省內，占已公布的聯營開發房企總數的76%，而其中最大的秘密在于，上述合作聯營方幾乎清一色為國資公司。

前述杭州房地產人士表示，綠城很多項目在當地都是地標性建筑，與國企聯合有利于項目推進。而目前的情況看來，綠城的困難已經比去年底有所減緩。

數據顯示，綠城中國的資產負債率高于同行，2011年年中，其資產負債率為87.7%。而萬科A（000002.SZ）在2011年年中的資產負債率為77.85%，到了去年年末，在降價的策略下，萬科的資產負債率進一步下降，已經降至77.1%。

在蔡為民看來，綠城不愿意降價還有一層意思是，在出售資產上可以保持高價，以利于資產被收購時比較有利的談判。在他看來，在目前房地產調控的背景下，受限購比較明顯的綠城的經營前景悲觀。