房地產回暖是階段性抑或是拐點？

判斷房地產是否進入全面回暖期，除了當前的市場情況，還取決于信貸環境、開發商資金情況以及政策環境

根據國家統計局的數據，新建商品住宅價格7月份70個大中城市中，與上月相比，價格下降的城市9個，持平的城市有11個，上漲的城市有50個，相比6月環比上漲城市增加25個。上漲幅度也從也從6月最高的0.6%增加到0.7%（石家莊、福州）。樓市回暖逐步由一二線城市向三四線城市蔓延。同時，二手住宅價格，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有20個，持平的城市有12個，上漲的城市有38個。

此外，正略鈞策房地產咨詢中心監控城市中，逾六成成交面積環比上漲，14城市成交面積環比下跌，其中僅有 6城市跌幅超過 10%。平均漲幅10.91%；哈爾濱環比漲幅最大，達149.31%。

這一組組數據都在沖擊著人們的視線，大家不禁在問：房地產是否進入全面回暖期？然而，判斷房地產是否進入全面回暖期，除了當前的市場情況，還取決于信貸環境、開發商資金情況以及政策環境。

市場線：結構性回暖持續，全面回暖言時尚早

從市場情況來看，全面回暖的效應首先體現在市場的銷售，再作用于開工面積，最后傳導至地產商拿地。

從今年上半年的銷售情況來看，樓市從5月份開始確有回暖跡象，近幾個月成交量上升可以歸結于兩個方面：一方面，降息、微調等政策面影響，使得購房者開始意識到二季度即為綜合購房成本低點的事實，在成交驅動的房價預期發生改變的影響下，原先對樓市復蘇持觀望態度的購房者進場入市（這反映為樓盤去化水平的上升，和改善型需求所占比例逐漸上升）。另一方面，流動性的快速放松以及部分樓盤結構性的漲價壓力，使得房價壓力從想象成為現實，這造成了部分購房者因恐慌而入市。

從7月份國家統計局公布的數據來看，基本上延續了這樣一種趨勢，雖然部分城市出現環比量價齊升的現象，但是上漲幅度并不大，環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過 0.7%（石家莊、福州）。而且從結構上看，70個城市90平米及以下的房價指數平均漲幅環比和同比均超過了 90-144平米和144平米以上的價格漲幅。而且，據正略鈞策房地產咨詢中心監控的主要城市中發現價格上漲的原因主要在于：銷量較好的剛需盤小幅取消前期優惠。所以，小戶型房價上漲幅度超過中、大戶型表明了目前的回暖主要還是剛性需求的釋放所致，而對于此輪剛性需求的釋放能夠持續多久尚存疑問，所以說全面回暖言時尚早。

從七月份各大城市監測的到庫存情況來看，各城市庫存有升有降，但是整體還是處于歷史高位。同時，從上市公司公布的信息來看下半年的可售量均高于上半年。因此，在庫存量仍然較大，后期供給量增加較為明顯的情況下，開發商目前仍然以跑量為主，對于是否增加新開工較為猶豫。據相關機構調研顯示43%的開發商有額外增加新開工的計劃（主要是來自銷售回暖較為明顯城市的開發商），但由于對于后期中央出臺進一步政策存在擔心，增加量并不多。因此，在開發商推盤意愿不高的情況下，樓市缺乏大幅回暖的基礎。

由于開發商新開工面積并未有大幅提升，開發拿地意愿并未有大幅增加。從土地成交情況來看，雖然上海、成都等個別城市有部分土地高溢價成交，但從統計數據來看7月全國300個城市土地平均溢價率為11%，環比增加3%，同比減少2%。從成交情況來看，全國300個城市成交面積環比減少12%，同比減少29%；土地市場的整體回暖仍不明顯。這進一步驗證之前的邏輯，結構性回暖帶動部分開發商戰略性補倉，但大部分開發商目前依然處去庫存階段，尚無力全面踴躍購地。同時，從土地市場表現情況來看，開發商對于后市普遍持謹慎樂觀的態度。

資金線：開發商資金情況改善，政策博弈中擺脫被動局面

伴隨著銷售回暖，開發商資金鏈情況得以改善，改善的原因大致有兩方面：一是銷售連續數月的超預期回暖使得銷售回款情況得到了明顯改善，這在上市公司公布的半年報中得到體現。二是流動性持續寬松，降息效應持續發酵，投資端的資金缺口開始逐步縮小。

由于資金鏈的情況得以改善，而且房地產企業庫存水平相對改善，由此房地產企業庫存水平對資金的限制作用將會減弱，使得開發商降價去化的動力減弱，未來在政策的博弈中將逐步擺脫被動的局面。

政策線：政策威力猶在，新政暫時不會出臺

每年的7月、8月，是傳統意義上的房地產銷售淡季，但是過去的7月份由于降息、政策微調等效應持續發酵，購房者預期改變支撐需求回暖，繼續延續了5月6月銷售態勢。7月反季節熱銷再次形象地說明房地產行業是一個政策市。但是，應該注意到樓市調控限購限貸并沒有取消，短時期內更無可替代，且近日房產稅擴容也在進行當中，地產去投資化更加明顯，中央反復強調嚴格執行各項調控政策，各部委也是三令五申，政策調控威力依然存在；同時，從督查組的最新的表態來看，基本結論是“房地產調控在可控范圍之內，只要在現有政策的落實上嚴格落實，就足以遏制5月以來的樓市量價反彈壓力，新政暫時沒有出臺的必要”。因此，可以看到樓市調控仍然是以“維穩為主”，雖然短期內出臺新的政策可能性較低，但是督察組也表態“密切監測房地產市場變化，研究進一步強化市場調控的政策措施”，也就是說未來一段時間內，如果市場持續熱銷或將倒逼中央再出新調控政策，房地產稅、預售資金監管制度躍躍欲試。

近幾個月樓市回暖是不爭的事實，但是，回暖的背后，我們應該理性的看到此輪回暖是剛性需求釋放帶來的結構性回暖的持續，由于投資需求貢獻有限，后期很難出現大幅度的回暖。因為政策的威力猶在，新政躍躍欲試，而且今年下半年開發商的庫存壓力依然較大。同時，后市也難以出現大的波動，即便新的調控政策出臺，效果存疑。而且開發商的資金鏈情況已改善，再加上在此輪調控過程中練就的過冬本領，讓開發商選擇余地將大大增多。所以此輪結構性回暖帶來的樓市整體溫和回暖的趨勢還將持續，這也符合中央維穩的主基調。

(作者單位：正略鈞策管理咨詢有限公司）