地產(chǎn)貸款松動 北京小房企死里逃生

“最近兩月終于松了口氣，公司算是緩過來了。”在北京市中關(guān)村附近的一家民營房地產(chǎn)公司擔(dān)任董事長助理的晨曦（化名）感慨地說。

晨曦對《投資者報》記者說，最近兩個月內(nèi)，陸續(xù)有幾家銀行的業(yè)務(wù)人員來公司商談貸款事宜。這對晨曦就職的這家規(guī)模不大的民營地產(chǎn)企業(yè)而言，無異于是雪中送炭。

她說，自從2011年底到今年3月初， 公司資金吃緊，在售的幾個樓盤銷量寥寥無幾，一度到了靠 “老總”個人信譽在親友圈子里舉債度日。自從今年3月下旬起，陸續(xù)有好幾家銀行前來公司洽談貸款事宜，“公司這次算是挺過來了！”她坦言，在自己入職的一年多時間里，恰好趕上整個地產(chǎn)行業(yè)政策變動最大的一年，也是公司最艱難的一年。

銀行貸款救急 “終于緩了口氣”

自從2011年底到今年3月初，晨曦所在的公司最頭疼的事情就是“借錢”。一方面是銀行貸款無望；另一方面公司在售的幾個樓盤銷售不理想，月銷量不足5套，資金流轉(zhuǎn)困難，幾乎全靠董事長一人在朋友圈子里借錢渡過難關(guān)。

晨曦是畢業(yè)于北京一家名牌大學(xué)的碩士，談及自己的工作經(jīng)歷不無感慨。2010年底她進入現(xiàn)在的公司實習(xí)，并在畢業(yè)后正式入職。彼時，中國的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷“史上最嚴(yán)格”的調(diào)控政策，而晨曦選擇進入這樣一家民營的小地產(chǎn)公司也被親戚朋友稱為“傻”。

2010年，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開始，限購城市接近20個，到2011年在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價”的大背景下，中央政府繼續(xù)深化調(diào)控。

同時，央行在2011年上半年持續(xù)收緊貨幣政策，2011年1月~7月，央行共加息3次，并6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，矛頭直接地產(chǎn)行業(yè)。彼時，僅有登上“白名單”的優(yōu)勢房企才有資格獲得銀行貸款，而對于一些名不見經(jīng)傳的小地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)緊了大門。這場始于2010年、在2011年持續(xù)發(fā)酵的房地產(chǎn)政策調(diào)控，對于大多數(shù)房企而言，最大的影響莫過于“缺錢”。

“那時候我們經(jīng)常私下發(fā)愁，公司說不定哪天就倒閉了。”晨曦自嘲地說。而現(xiàn)在她則坦言，看著陸陸續(xù)續(xù)有銀行主動洽談貸款，意味著公司最困難的日子已經(jīng)過去了，這次算是撐下來了。

晨曦所在的這家民營地產(chǎn)企業(yè)只是地產(chǎn)行業(yè)的一個縮影。事實上，就在今年3月下旬，龍湖地產(chǎn)北京分公司獲得由中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行提供的19億元貸款，利率為央行利率1.1倍，與國有地產(chǎn)公司獲取貸款享有的利率齊平。而這一消息迅速成為市場熱議的話題。因為龍湖作為一家民營地產(chǎn)企業(yè)，此時很難拿到國有銀行的貸款，何況是享有與國有地產(chǎn)企業(yè)相同的利率。而這被許多媒體解讀為國有商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的“松動”。

成交量上漲助推房企解渴

晨曦對《投資者報》記者說，從今年3月份起，公司在北京西三旗的地產(chǎn)新項目每月的成交量大約在20多套，而每套價格約在200萬元左右，僅此項目為公司帶來的現(xiàn)金流就達(dá)到4000萬元~5000萬元。跟此前幾個月成交量不足5套相比，這樣的銷售業(yè)績相當(dāng)可觀，更重要的是，這在一定程度上解了公司資金饑渴的燃眉之急。

她表示，現(xiàn)在公司開會，都明顯感覺氣氛比此前幾個月好了許多，連領(lǐng)導(dǎo)層也開始戲笑說：“日子又好過一些了”、“又活過來了”。事實上，整個北京市的商品房成交量都已回暖。

北京市住建網(wǎng)的官方數(shù)據(jù)顯示：截至5月22日，5月北京商品房住宅簽約套數(shù)為6673套，較4月同期的5791套成交量增幅達(dá)15.2%。這意味著在經(jīng)歷了1~2月的成交低谷后，從3月份起，樓市成交量已經(jīng)回暖。5月二手房住宅簽約8076套，較4月同期的6201套上漲30.24%。

而中原地產(chǎn)研究部預(yù)測，整個5月份北京新建住宅簽約達(dá)9000套，二手房簽約在1.2萬套左右，排除受稅費變化和保障房簽約集中影響的2011年12月份，今年5月份將創(chuàng)下限購令后北京樓市成交量新高。

北京市住建網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月北京新建住宅均價為20106元/平方米，較4月份的19364元/平方米上漲了3.8%，重回2萬元時代。

5月23日，國務(wù)院總理溫家寶在主持召開國務(wù)院常務(wù)會議上說，要求穩(wěn)定和嚴(yán)格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。“穩(wěn)定”二字被指比之前的“堅持”有所放松，因此這也被許多業(yè)內(nèi)人士解讀為“松綁”、“政策松動”，關(guān)于國務(wù)院要求穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策、被指即將松綁微調(diào)的新聞見諸各大網(wǎng)站。

就在此前不久，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強在4月22日參加論壇時表示，一年半到兩年房價將暴漲；而北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩也在微博中表示“可以買房了”。

就此，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在接受《投資者報》記者采訪時表示，現(xiàn)在地方政府已無法承受房價下滑，所以肯定政策會松，至于松到什么程度這是另外一個問題。他對記者表示，對于目前大家都比較關(guān)心的樓市限購、限貸政策，是由于房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)了對穩(wěn)定的威脅。目前完全取消限購、限貸的條件并未出現(xiàn)，但如果房地產(chǎn)下滑的速度太快肯定影響整個社會經(jīng)濟。

在房地產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)厲的一季度，據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，截止到3月末房地產(chǎn)貸款新增2427億元，同比少增2812億元，較去年同期減少超過50%。然而，根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的一季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，截至3月31日，全國房地產(chǎn)信托余額6865.7億元，相比去年同期仍增加了2000億元。兩者相抵，新增到房地產(chǎn)行業(yè)的資金只減少了812億元。

而對于下一步政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，董藩對《投資者報》記者說，預(yù)計地方政府上半年會陸陸續(xù)續(xù)采取一些刺激措施，中央層面雖不會直接救市，但可能會有其他政策緩解房企的壓力。