“中國式”商業綜合體設計面臨挑戰

十二五規劃期間，成都、杭州、蘇州等20個重點城市將新增綜合體體量1.6億平方米左右，有一些縣級市甚至將有十幾個綜合體，很多人認為未來可預期的時間內，商業地產的春天即將到來，成為地產業新的增長點。在中國房地產業協會、商業旅游地產委員會，中國房地產業協會、金融專業委員會聯合舉辦的高端商業綜合體論壇上，三磊集團美國總裁王宇從設計團隊的角度闡述了中國商業綜合體存在的問題與挑戰。

王宇認為，中國商業綜合體設計流程與美國存在很大區別。美國的商業地產設計中，開發團隊在設計前準備非常充分，很多事情都理清楚了。設計開始時，過程是一個很清楚的直線，在很早的時間會繞一些彎子，接下來一步一步走，每一個節點都清楚，都是在往前走。

中國商業綜合體設計流程呈現螺旋式，開發團隊準備工作和設計是相伴進行的，重大決策也會不斷地去調整。原來做的事情、決定不對，不斷去調整，整個設計階段成為螺旋狀，有時候是往前走，有的時候是原地不動，有的時候可能還會往后走。不是說設計團隊想這樣做，而是中國商業地產存在一些缺陷，螺旋反復無法避免。

這些螺旋產生的原因，也就是中國商業綜合體發展的挑戰。

首先是周邊環境帶來的挑戰。市場變化太快，開發周期太短，很多事情容不得想，只能一邊做，一邊想。有一些事情幾個月前做，現在就不對了，因為周邊其他事情發生了，原來說的人數也不對了，原來說周邊沒有電影院，現在有三個電影院在蓋，很多事情發生了以后，在設計上就要要想辦法把事情解決。

其次是資金問題帶來的挑戰。團隊在設計上經常遭遇國家資金政策調整，設計上經常出現各種各樣的反復。開發商對持有還是銷售搖擺不定，因為中國目前無法做很好的市場研究，兩年前的信息現在不能用，現在找到最新的信息，把事情做完了，發現信息也不準。美國做商業地產開發，自始至終產權都比較集中明確，設計團隊不會在設計過程中考慮產品賣給什么人，什么人轉租給什么樣的商家，所以設計程序很精確。

王宇認為，招商團隊無法高效處理市場反饋也會給設計團隊來挑戰。商業地產開發有慣性，一個人做成功了，一百個人就上來了。開發過程之中怎么去招商，不同的開發團隊會有不同的方式來做，不同的方式也會帶來不同的結果。比如說市場反饋是大鋪子不好賣，小鋪子好賣，可能招商團隊很快做出決定，把鋪子做小一點，有的時候是不對的，做小了以后發展受限制。設計團隊與開發團隊協作困難，難以把正確的決定換置到過程中。

最后的挑戰來自政府方面，關于土地來源和報批方式。實際上開發商買來土地帶來很多附加條件，政府要求做很多事情，這和土地來源的合同都是有關的。另外政府在宏觀和微觀上也做一些干預，很多項目做著做著沒有了，整個設計就要重新來。一些和政府說好的事情，要重新改建的東西，因為拆遷問題或者開發商算來算去情況不一樣就會改變。