青島地產“絕招”盤點

“飛雪連天射白鹿，笑書神俠倚碧鴛。”樓市“寒冬”、“點背”的時代。青島地產界的各路大俠也被逼著使出渾身解數，樓市爭高下、促銷招迭出。

“問世間，是否此山最高；或者，另有高處比天高。在世間自有山比此山更高，但愛心找不到比你好。”上世紀80年代的熒屏中，伴隨著羅文的一首《世間始終你好》，東邪西毒南帝北丐+郭靖悉數登場射雕英雄華山論劍，恩怨情仇，好不熱鬧。

“飛雪連天射白鹿，笑書神俠倚碧鴛。”樓市“寒冬”、“點背”的時代，青島地產江湖的各路大俠也被逼著使出渾身解數，樓市論劍、絕招迭出，只為射中購房者心中那只亂撞的小鹿。

好了，現在就讓我們一起深入到青島地產江湖的武林世界，一窺那些“傳說”中的房地產營銷絕招秘笈，并邀請業內專家、評論員、消費者共同點評這些絕招的“實際殺傷力”和因果利弊。

降龍十八掌：大“降”風度

降出威風!降出水平!沒有最低只有更低!

去年年末，龍湖“巨俠”率先降價，領跌市場。到今年第二季度連“大內”央企的高端項目也難以hold住降價風潮，中海紫玉官邸精裝高端房直降百萬元，引發江湖波瀾，部分已購房者稱資產瞬間巨額縮水，但即使“房鬧”堵門也難改中海降價決心。與其同屬一區，由“漲價死多頭”任志強領舵投資的華遠湯米公館高端項目也跟隨降價，洋房、LOFT房源總價直降45萬元。

樓市評論員李曉然認為，歷來以“高帥富”、能扛能頂、寵辱不驚著稱的央企高端項目紛紛大降價，實際標志著青島地產江湖已全面進入“比低”時代，在被“熊市”追逐的過程中，各路大俠不求“逃”得最快，只求“逃”得比別人快。

以今年4月為例，青島新建商品住宅共成交3526套，環比小幅上升，但較之去年同期減少了2367套，同比跌幅高達四成以上。在此等嚴峻的形勢下，4月青島樓市銷量總排行榜Top10中，幾乎全部為打折降價樓盤。其中，排名第一的秀蘭禧悅山，從均價8000元以上一路跌至6000元上下，降價幅度達30％，“血統高貴”的港資企業和記黃埔曉港名城，也從15000元跌至12000余元，降幅高達20％。

“江湖武功，唯‘降’不敗”。無論央企、地企、港資、民營，在地產蕭條的總體背景下，紛紛使出降龍十八掌，爭相展現自己的大“降”風度，事實證明是有效的甚至是立竿見影的，其成功刺激了市場外圍的猶豫需求入市購房。尤其在不限購范圍的即墨、平度、膠南等五市的地產市場“降價放量”的效果更加明顯。

太平洋房屋山東總部總經理林憲周認為，近期青島樓價已處于筑底階段，在成交量反彈的情況下，降價幅度已不會太大。此外，大部分樓盤以貼近市場價格入市，開發商降價意愿并不強，市民對房價應該有個理性判斷。

對此，一直等待出手購房的公務員黃先生則持相反看法。據他觀察，3月至4月間價格驟降的部分樓盤價格已出現微幅反彈。這與歷次開發商自我炒作樓市底部的手法完全相同。先大降后微彈，人為筑底寄望使市場回暖。而實際上市場對限購長期化的預期并未改變，除不限購區域外市內七區仍有進一步的降價空間。

眼球吸引指數★★★★★

銷售實效指數★★★★

消費認同指數★★★★★

乾坤大挪移：“分期首付”也快活

一萬年太久，只爭朝夕。對于急于求得“一房之地”的剛需來說，開發商分期首付的絕招可謂正中其“要害”。“乾坤大挪移”——頤名思義，就是先把您挪進去再說，先讓您住進去再說。

卓越蔚藍群島128平方米套三房源首付僅需8萬元，青特花溪地首付6萬元起，觀瀾國際兩棟特價樓分期首付5萬元入住，嶗山區大拇指廣場，城陽區智慧之城、陽光公園1號等樓盤皆推出首付20％優惠，最驚人的是一座叫“巴黎壹號”樓盤，居然推出了“零首付”房源。

據記者了解，分期首付是指購房者只需支付10％--20％首付款，即可簽訂購房合同；剩余首付將由開發商墊付，購房者憑借首付發票向銀行申請貸款交齊房款入住，而后再在規定時間內將首付款補齊還給開發商的交易模式。2008年樓市蕭條時曾被各地開發商曾廣泛使用放量售房，后被叫停。

“今年開發商重新祭出分期首付絕招是迫不得已。”樓市評論員李曉然認為，分期首付本身就屬于樓市調控政策擦邊球，具有一定政策風險性，是部分開發商資金鏈緊繃，在降低樓盤售價后仍無法啟動有效需求的權宜之計。雖然分期首付噱頭十足、易吸引人，但并非放之四海皆準，其對需求的實際拉動的程度依然要看樓盤本身的質量、價格和區位。

地產分析人張百忍認為，絕招雖好卻要注意防范糾紛的產生。對開發商來說，如果分期首付樓盤后期繼續進行較大幅度的降價，將導致之前的老業主不愿按時補齊剩余首付，產生糾紛。而對購房者來說，簽字后的合同是有效的，除了要承擔較高的日違約金外，等到一定期限開發商還可以單方面解除合同。因此雙方都要防范風險于未然。

眼球吸引指數★★★★★

銷售實效指數★★★★

消費認同指數★★★

彈指神通：四兩“抵”千斤

“彈指神通”——用小小石子即能一招制人，各路樓市“大俠”的認籌優惠也是如此，四兩“抵”千斤，既讓利了消費者又炒熱了樓盤，順帶還緩解了資金的緊繃局面，一石三鳥，無怪乎各路樓市豪杰對此招樂此不疲、趨之若騖。

陽光香蜜湖5萬抵8萬，金日紫都3萬抵6萬，6萬抵12萬，憑海臨風二期觀瀾2萬抵4萬，茵悅小鎮3萬抵8萬，青特城2萬抵4萬，御景尚都愛英堡2萬抵3萬。就連素有房地產業界老大之稱的萬科城也推出了多重優惠，交2萬元認籌金在規定時間內簽訂合同可享總房款3萬元優惠；自繳納認籌金之日起至集中認購當天，每日累積增值1000元優惠。但據記者調查，最為驚人的當屬開發區的華通唐島七星項目，1萬抵12萬。

業內人士分析認為，在當下樓市不景氣的時間段，“認籌”已經成為不少地產開發商營銷的最有力絕招之一。開盤前得到的大筆“認籌金”能讓開發商在短時期內收回大筆資金，解決目前開發商的燃眉之急。“認籌”更有價值的意義在于，通過“認籌”、選號、簽認購書，開發商能人為制造出諸多火熱的銷售場面，刺激購房。

記者調查發現，多數準備入市購房者，對近段時間來較高的認籌折扣持認同態度。準備在李滄購買婚房的趙先生對記者表示，開發商近期推出的認籌優惠的確比較有吸引力，較低的房價再加上較高的認籌折扣，長期看實際增強了購房者對房價下降的心理承受能力。他說：“房價再降也降不到哪里去了，認籌折扣算是給房屋價值上了一個保險閥。”

地產分析人張百忍提醒購房者，雖然現在價格很低但購房者應注意早先出現過的情況。市北區賽納名爵，天怡景園等問題樓盤，他們都有驚人的相似之處，都是先收取部分房款，價格非常低，然后出現了種種問題。有的是預售證審批問題，有的是資金問題，最后導致不能正常交易，不能正常交房。在房價下跌的情況下，市民購房不能只考慮價格。必須考慮樓盤開發商的實力和各種證件等。

眼球吸引指數★★★★

銷售實效指數★★★★

消費認同指數★★★★★

六脈神劍：“送”出那一片光明

金庸小說中，段王爺一道六脈神劍，一排蠟燭盡皆熄滅，可謂定位精準、指哪打哪。而在房地產營銷領域，精準出招用最短時間找到適宜客戶群贏取人心，是實現銷售目標的關鍵要素。值此樓市寒冬之際，各路樓市大俠絞盡腦汁、想盡一切辦法“引誘”需求人市，以“禮”服人無疑是招數之一。

什么禮才是最合適的，各家根據各自情況有不同的定制。財大氣粗者送面積，青島時代城一期別墅1：1面積贈送率；小巧玲瓏者送時尚，膠南星火陽光四季認購送蘋果電腦；拼售后者送裝修，李滄青山綠水送10萬元裝修基金，開發區華瑞銀領國際贈送家具；最后是相對通行的手段——贈車位，在此不多贅述。

但記者采訪的多位市民均表達了“禮輕情意輕”的意味。他們認為。別墅的大面積贈送普通剛需難以考慮，其他普通住宅買房送禮的分量則遠遜于往年，難以引起他們的購房興趣。一直期待房車一步到位的張先生說：“去年有開發商推出買房送車活動，他沒有趕上；原以為今年房地產滯銷類似促銷活動會增多，至今卻一家也沒有見著。”

對此，樓市評論員李曉然分析認為，買房送禮僅能算作是地產促銷的輔助手段。在樓盤價格普遍下調，市場價趨近于成本價的情況下，開發商更愿意采取直接讓利的手段促銷，附加實物贈禮的意愿降低，且消費者日趨理性更加看重樓盤本身的性價比，所以造成類似買房送禮活動的分量和數量都不如往年。但是，如果是相同價位的臨近樓盤，附加一些禮物常常能成為“壓彎駱駝的最后一根稻草”，對優先促成成交有一定幫助。

眼球吸引指數★★★★

銷售實效指數★★★

消費認同指數★★★

地產界慣例中的銷售旺季“紅五月”已過半，各路樓市“大俠”紛紛摩拳擦掌、使出絕招，準備在新的征程中一扭第一季度的頹勢，轉敗為勝。不過，還是羅文在歌中唱得好，“一山還比一山高，真愛有如天高。絕招同途異路，但我知論愛心找不到更好”若讓購房者對絕招買賬，恐怕更多的還是要靠青島地產江湖中的樓市“大俠”們真心實意、真金白銀、將心比心的投入。國

“山外有山”

全國房地產營銷奇招選

簽保漲協議：與購房者簽保漲協議的項目是張家口地鑫房地產開發有限公司在崇禮的兩個項目，與購房者簽訂三年保漲30％的保障協議；承諾若三年之內無法漲到30％，開發商將補償漲幅差價。

買房送汽油：安徽合肥有一位朋友前幾天看到一家房地產公司的售樓廣告，相當霸氣，首付8萬元買現鋪，再送2噸汽油!現在油價不斷攀升，此房產商可真是大手筆，以現在的油價進行換算2噸汽油得兩萬元左右。

買房送奔馳：從去年10月亮相至今，南京城中豪宅菲呢克斯繼前一時期推出“10萬認購金抵100萬房款”無人響應之后，開發商又想出了買房送奔馳汽車營銷招數，只是試水幾天下來，還是吃癟。

買房送老婆：日前廣東佛山某樓盤打出“買房送老婆”的“雷人”廣告，在微博上被網友瘋狂轉發，立即引發熱議。該樓盤營銷總監解釋廣告的意思說：“只是為了找一個噱頭，我們的意思是說買套房子送給老婆。”無獨有偶，陜西一商業項目日前也打出“買商鋪送老婆”的廣告，原來也是買套商鋪送給老婆的意思。