吉林省中心城市房地產行業調控政策研究

摘要：房地產行業是國民經濟的主導產業之一，在現代社會經濟生活中占有重要地位。房地產行業的可持續發展對吉林省中心城市經濟的穩定性和產業結構的優化具有重要意義。文章通過對統計數據的搜集和整理以展現近年來吉林省中心城市房地產行業的運行特征和與全國水平及一線城市的發展差異，總結了近年來國家在房地產行業的宏觀調控政策，最后提出可供政府選擇的針對吉林省中心城市房地產可持續發展的相關政策建議。

關鍵詞：中心城市；房地產行業；調控政策

一、 引言

近十年以來，我國房地產行業在GDP中所占的比重越來越高，已經成為拉動我國經濟發展的重要引擎。2002年我國房地產投資僅僅7 736億元，但到2011年已經達到61 740億元，增長了將近8倍；在這十年間，開發投資累計總額達到268 240億元，年均26 824億元。也正是在這期間，國內房地產投資熱情異常高漲，投資增長率居高不下，遠遠超過了同期國民生產總值的增幅。但是，伴隨著房地產行業的快速發展，房價的大幅度提升嚴重影響到人民生活的消費結構和生活質量，增大了購房壓力，引起社會的強烈不穩定。因此，從2010年開始國家在總結以往調控經驗與教訓的基礎上，提出“切實將房價控制在合理水平的宏觀調控目標”，采取多種調控手段，接連推出多項調控政策，調控力度和決心空前堅決，并逐漸顯現出一定成效。吉林省房地產市場總體上保持健康穩定態勢發展，房地產開發完成投資較快增長，房屋銷量增加，房屋價格穩步上漲。但與全國其他省份相比，吉林省房地產行業總量不大、增速較低，尚處于發展的初級階段，未來的發展空間還很大。國內像北京、上海等一線城市，房地產業的發展已經過熱，并且由于可售存量房的不斷減少等因素，房價的增長速度已經超過了經濟增長的水平，需要中央政府借用行政和信貸政策手段，出臺強制的調控措施，進行嚴厲的調控。而吉林省發展以其自身的獨特性，決定了地方政府制定房地產發展政策時，需要結合當地房地產自身發展的情況進行有針對性的研究。

長春市和吉林市GDP總量在吉林省GDP總量中的比重達到60%；第六次人口普查結果顯示長春市和吉林市人口總量占到全省的44%以上；就房地產投資總額方面，兩市的投資總額占全省的70%以上，因此，本文將長春市和吉林市定義為吉林省的中心城市，并以其為研究對象，探討在房地產行業調控的大環境下，對二線或三線城市調控所應采取的措施。一直以來，吉林省中心城市房地產市場并沒有大起大落，走勢相對一直比較平穩，在未來有較大的發展潛力。首先，隨著經濟發展的提速、城市化進程的加速，在未來，中心城市在市區面積和城市人口方面都面臨著擴容的問題，這為房地產市場的發展創造了先決條件；再次，城區棚戶區改造力度加大、小康居住目標的快步實現，中心城市房地產市場還有巨大的需求潛力和發展空間。其次，中心城市作為全省的政治、文化中心，地理位置優越，吸引了周邊城鎮居民自住或投資購房，形成了中心城市房地產市場的又一有效需求。而在國家密集出臺的一系列房地產調控措施的情況下，如何在滿足群眾的住房需求的同時，保持和進一步發揮房地產行業對吉林省中心城市經濟的拉動作用，保障政府財政收入、稅收的穩定，是一項重要而亟待解決的問題。本文就吉林省中心城市房地產行業及其發展環境進行分析，并提出多項管控措施，以期可以為地方政府的調控提供選擇參考。

二、 吉林省中心城市房地產發展特征分析

1. 房地產開發投資穩中有升。最近幾年，伴隨著固定資產投資的不斷擴大，吉林省房地產開發投資一直呈現出快速的增長趨勢，但總體增速已經有所放緩。2011年吉林省完成房地產開發投資1 165.39億元，比2010年增長26.5%。長春市作為吉林省的省會城市，房地產一直呈現出平穩增長的開發投資態勢，2011長春市的房地產投資總額達到666.4億元，而作為吉林省的另一核心中心城市，吉林市房地產開發投資為206.2億元，比2010年增長47.8%。吉林市雖然也是保持在較高速度下增長，但存在波動比較大的問題。吉林市的房地產開發投資速度由2009年的14.1%突增至2010年的40.50%，大大超出吉林市的全社會固定資產的增長速度，表現出其巨大的投資發展潛力。相對而言，北京和上海在2011年的房地產投資額分別是3 036.3億元和2 070.3億元，同比增速分別為10.1%、9.6%。雖然在總量上要大大高于長春市和吉林市，但從增速上來看，卻遠低于長春和吉林市。這說明，相對于國內一線城市而言，吉林省中心城市房地產行業依然保持著較為旺盛的投資開發勢頭。吉林省及其中心城市的房地產投額及增長率如下圖1所示。

2. 商品房竣工面積和銷售面積增加，空置面積減少。自2006年以來，長春市商品房的竣工面積和銷售面積總體增長較快，盡管2008年受金融危機的影響，銷售增長率為11.2%，達到近幾年的最低。而2009年的銷售增長率達到25.3%，2010年略有下降，但作為吉林省的省會城市一直表現出較強的增長態勢。吉林市房地產銷售受經濟危機影響不明顯，盡管商品房的竣工面積在2009年也有較大幅度的下降，但銷售面積和銷售增長率表現出強勁的增長勢頭，其中商品房銷售面積為431.7萬平米，比上年增長16.6%。而從全國范圍的一線城市來看，如以北京、上海為例，在進入2010年以后伴隨國家對房價的調控力度的加大，兩市的竣工面積和銷售面積的增速直線一度下降到負增長的水平。

從空置面積上來看，長春市的商品房空置面積在最近幾年逐年增加，2009年達到344萬平米，同比增加了21.5個百分點，但是在2010年房地產再次步入快速發展階段，導致商品房的空置面積也開始減少，比上年降低了18.6%。與長春市的情況類似，吉林市商品房空置面積總體上也呈現出不斷減少的趨勢，在2007年達到67.97萬平米的最高空置面積后便一直保持減少趨勢。相反地，北京、上海等一線城市的商品房空置面積在近幾年一直都在不斷增加。

3. 資金來源中企業自籌資金比重大，資金約束加劇。通過對長春市和吉林市的統計數據進行分析可以發現，吉林省中心城市房地產開發的資金來源主要是自籌資金和銀行貸款。長春市房地產開發投資的銀行貸款額不斷增大，由2006年的15.22億元上漲到2009年的41.50億元，同時自籌資金由84.87億元增加到2009年的268.81億元。雖然吉林市房地產開發資金主要來自于自籌資金，但是自有資金也主要由商品房銷售收入轉變而來，而大部分的購房者的購房資金都是由銀行按揭貸款而來，因此可以看成間接來自原銀行貸款。而從統計數據看，北京和上海的房地產開發投資資金來源自籌資金和銀行貸款差別不大，自籌資金略多于銀行貸款。這從另一方面體現出長春市和吉林市在房地產開發方面對金融機構的依賴性更高，自身實力還有待進一步加強。

三、 中心城市房地產行業調控政策的影響因素分析

1. 中心城市房地產行業的社會經濟環境。近些年來，吉林省及其中心城市經濟迅速發展，連續多年的GDP增長水平保持在兩位以上。據吉林省統計局、長春市統計局等的統計年鑒進行數據的統計整理顯示，2011年吉林省的地區生產總值增長13.7%，GDP總量達到了10 530.71億元。在經濟發展的帶動下，人均收入水平也在不斷增加，2010年吉林省的城鎮居民的人均可支配收入為17 796.57元。與此同時，近幾年吉林省中心城市常住人口數量不斷增加。人均生產總值、固定資產投資等指標數據不斷攀升，直觀的展現出吉林省及其中心城市經濟呈現平穩較快發展態勢，經濟總量穩步擴大，工業經濟保持旺盛增長勢頭，三種產業的增加值結構逐步完善。總之，吉林省及其中心城市的經濟全面而快速的發展，居民對高質量的生活水平的需求，促使剛性需求的購房者不斷攀升，也就帶動著房地產業的高速發展。

2009年11月18日，國務院正式批復的《中國圖們江區域合作開發規劃綱要——以長吉圖為開發開放先導區》，標志著長吉圖開發開放先導區建設上升為國家戰略。這一戰略的批準和實施，把吉林省最具潛力的開放優勢與最有能量的經濟增長優勢、最具魅力的資源優勢相疊加，建設吉林省對外開放、招商引資的平臺，實現全面振興的新引擎，必將對全省的經濟發展產生長遠而積極的影響。伴隨著振興東北老工業基地這一宏觀政策的貫徹，和長吉圖開發開放先導區建設的戰略地位的提升，吉林省的發展獲得了一系列優惠政策，吸引了大量的投資，更加引發吉林省經濟保持快速增長，進而促進吉林省整個房地產業的高速成長。

2. 宏觀調控政策環境。與其他產業不盡相同的是，國家房地產業政策所包含的貸款利率政策、土地政策等內容對房地產發展具有更為直接的作用，而且作為這些政策的被動接受者，地方政府只能以其為基礎制定相應的區域房地產發展政策。

自2010年年初開始，房地產調控政策開始出現微調的跡象。隨后，隨著全國整體房價的快速上漲和土地出讓市場的瘋狂，房地產調控政策逐步收緊，政策措施趨向嚴厲。特別是2011年，限購、限貸等強力政策陸續出臺。隨著這一系列調控措施的出臺，房地產市場出現一些變化，商品房價格過快上漲的勢頭得到遏制，房地產市場走勢回穩，保障性安居工程建設快速推進，房地產價格漲幅逐步回落。相關部委從市場供給方面到銀行貸款方面再到成交環節層層布控，調控的決心和力度前所未有。房地產行業政策調控主要從地方政府、房地產開發商、商業銀行、以及購房者四個方面來加以實施。一方面在土地政策方面加大土地供應、規范土地供應體制、加強保障房土地供應。政策的出臺一是針對開發商，打擊土地行為，加快閑置土地開工建設進度。針對地方政府，控制土地成交價格，加大保障房用地供應，滿足各種保障性安居工程用地。另一方面，實施以調控經濟通脹、資本流動性過剩為主的貨幣政策，包括提升存款準備金率、上調住房公積金存款利率和加息來控制經濟過熱及房地產市場過熱的問題，通過緊縮性貨幣政策解決通脹及流動性過剩等經濟情況。這些政策的出臺對房地產行業產生了巨大影響，一方面銀行無錢可貸造成開發商融資困難，另一方面也導致購房者成本增加，影響剛需人群的購房預期。

應當看到，當前部分城市的調控成果主要是由限購等政策來實現的。它通過行政手段來提高購房門檻，人為減少了對住房的需求，但這只是暫時緩解市場供求矛盾，深層次的矛盾依然存在。如果不能從根本上解決住房供求矛盾，一旦限購政策退出，供求失調的矛盾將重新出現，并將迎來房價的新一輪上漲。因此，必須在政策體系上加以完善，建立健全促進房地產市場健康發展的長效機制。

3. 調控政策對區域經濟增長的影響。就地方政府而言，在對房地產行業進行調控時，必須結合區域經濟發展特點，以便采取有針對性的措施。自2010年來，國家出臺的限購、限貸等一系列房地產調控強力措施，商品房的房價得到強有力的遏制，這對一線城市房地產的發展和人民生活的改善起到很好的調控作用。但對于像長春和吉林市等房地產業處于發展初級階段的二、三線城市來說并不一定就是最好的。因為房地產業是這些城市經濟的重要支柱產業，對于拉動建材、鋼鐵及家電家居用品等產業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展也至關重要，而對于推動居民消費結構升級、改善民生具有突出作用。目前，對中心城市進行過度的房價調控，無疑會遏制整個城市經濟的增長動力，影響到相關產業的長效發展，進而造成居民收入降低及失業等更加嚴峻的社會問題。

因此，對于房地產業并非特別發達的吉林省來說，國家出臺的一系列調控政策對吉林省中心城市的房地產市場發展并不完全適應，需要政府進行綜合全面考慮，根據自身發展的需要進行選擇性的執行，保證房地產業對整個經濟的拉動作用。

四、 促進中心城市房地產行業可持續發展的調控政策選擇

1. 采取土地出讓費分期支付制度。土地出讓費分期支付制度相對于以往的土地費一次性支付方式。這一方式具有如下幾方面的優點。一方面，這一制度的實施可以減小房地產開發企業的土地購置成本。由于一次支付的費用改成了多次支付，雖然支付總額不變，但先期的開發成本降低。這樣就自然的減小了房地產開發企業的首次投入成本，有利于房地產開發的良性循環。另一方面，政府部門可以利用該方式，根據城市規劃的需要，提早征地。這樣由于市場發展的土地資源稀缺造成的土地增值得收益，絕大部分可以由政府掌握，從而提高政府財力，使得政府的土地所有權在經濟上得到實現。

2. 完善住房保障制度，合理化發展公共租賃房。政府不僅要關注房地產市場對當地經濟增長的貢獻，更要完善住房的社會保障功能，這是政府職能的重要體現。既要關注房地產業的經濟效益，更要關注其社會效益，尤其應盡快完善保障性與商品化共存的住宅供應結構，并堅持將保障性住房建設完成情況納入各級地方政府的考核內容。加快保障性住房的建設，盡快形成一定規模的保障性住房，幫助低收入家庭實現“居者有其屋”的基本生活需求。同時，進一步擴大廉租住房的覆蓋面，適當放寬廉租住房政策標準，降低準入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡保”。進一步加快經濟適用房建設，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。此外，針對剛性需求客戶，應當積極調整公積金制度，增加公積金貸款額度、延長最長貸款期限，提高居民購房能力，緩解房價收入比的壓力，從而實現供需平衡。

3. 對房地產企業各環節實施動態監控。房地產開發涉及發改委、土地、建設、規劃、房管等多個管理部門，與社會關聯度較高，特別是房地產開發周期長，甚至跨區域開發、異地經營，因而稅源的流動性和可變性較大，征納雙方信息不對稱，易造成由于涉稅信息失真和不足。在這種情況下，應當進一步強化地方政府作為土地所有者和管理者的雙重身份，參與房地產市場動態管理，建立起宏觀調控的監督反饋機制；優化住宅用地結構，合理安排住宅用地，“停止別墅類房地產開發項目的土地供應、嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應”，引導住宅向高層發展，以提高土地利用率。

五、 結語

房地產行業的發展是經濟發展的晴雨表，在經濟發展中發揮著基礎性和支柱性作用，那么，房地產調控的目標就是要促進房地產市場與經濟發展水平相協調，讓房地產業在經濟發展的合理區間持續健康地發展，吉林省政府及中心城市政府必須制定有針對性的、有效的、相對精確的行業調控政策。當然，要讓吉林省中心城市的房地產行業維持在一個合理健康的市場水平下發展，僅僅依靠政府調控還不夠，還要在國家調控與支持、物價水平、消費者預期、供求關系等諸多因素的共同作用下，達成一種和諧穩定的態勢發展。

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重點項目：吉林省軟科學研究項目“吉林省中心城市房地產行業調控政策研究”（項目號：20100644）。

作者簡介：田碩，博士/在站博士后，吉林大學管理學院副教授；李普伶，吉林大學管理學院碩士生；邢永亮，吉林大學管理學院碩士生；蔡銀平，吉林大學管理學院碩士生。

收稿日期：2012-05-28。