基于因子分析法的房地產公司績效評價研究

【摘要】這篇文章依據對大型地產公司的綜合實力的評價、全部恒業的面貌還有在公司經營中發現的問題，根據，使用因子分析這類統計方法來構造公司業績的評價的數學模型績效來評價我國房地產上市公司的發展情況還有就是關于公司股東獲利運營能力、償債能力、盈利能力、成長能力、發展能力這幾個層次上開展評價。依此為基礎對房地產上市公司的效益結果進行判斷還有就是對房地產行業的建議以及進一步展望。

【關鍵詞】績效評價 因子分析法

一、引言

房地產行業在國民經濟體系中具有不可或缺的位置及舉足輕重的分量，整體來講，房產這一個行業具有支柱性，基礎性，先導性。這些公司作為龍頭企業，具有相當的代表性。而他們的投資者，為本公司的投資決策[1]，能夠提供充分的參考，對與無目的投資行為具有減少的作用。不管是出于總體行業中的自身位置，還是決定能否來自領導層面，進一步可以為以后的發展策略的定制還有在市場中的地位定位，提供不少相當重要的依據[2]。地產這個行業是一個其他很多多行業都有緊密關系的行業。因此，房地產的投資已經是擴大投資需求的支撐點。能帶動并增長社會經濟。

二、理論與方法

因子分析也就是我們所說的多元分析方法，這種統計方法起源巖土Karl Pearson和Charles Spearman等人用于智力測驗的統計分析，它的最主要部分是用最少的互不聯系的因子反映原有變量的大多數信息[3]。因子分析法一般可以剔除指標間信息重疊性，在企業績效綜合評價中使用因子分析，不但可以對它們進行綜合評價外，而且也能分析對它們產生重要影響的因素。

三、因子分析的模型

設有n個樣品，每個樣品觀測p項指標：X1，X2……XP，得到原始數據資公共因子。用數據矩陣X的p個向量（即p個指標向量）X1，X2……XP做線性組合。

主要步驟：第一步是將原始數據標準化，第二步是建立變量的相關系數陣，第三步：求相關系數陣的特征值及相應的單位特征向量，第四步是對因子荷載陣施行方差最大正交旋轉。

四、主要研究內容

這篇文章使用了我國深圳和上海A股83家公司作為評論對象。我們國家房地產上市公司的地域特征比較[4]顯著。

這篇文章在已有的研究文基礎上朝綜合考慮房地產上市公司的特點，而且還考慮了影響公司經營績效的許多其他因素[5]。以財政部等五部委2002年頒布的《企業績效評價操作細則（修訂）》的指標體系為基礎。利用能搜集的數據的全面性還有可獲得性，最后選取了能夠反映績效評價中，經營能力、盈利能力、償債能力[6]、成長能力這幾個方面的12個指標來組成這些公司的績效評價體系。

對各個指標得到以下的結果。

（一）股東獲利發展能力

在公因子F1的股東獲利發展因子中，中糧地產、保利地產、榮盛發展、等公司排在前列，有一半以上的公司的Fl因子為正值，這些在相當程度上表示了企業績效中股東獲利發展能力。相對比較而言，中江地產、天倫置業、國興地產在整個排名的最后三位，因此得出了這三家企業在股東獲利的發展能力比較差些。

（二）償債能力

在公因子F2體現的是房地產上市公司的償債能力，華麗家族、世茂股份、北辰實業、金融街、綿世股份等公司的分值比較高。ST高新、浦東金橋、外高橋在償債能力方面處于落后。

（三）盈利能力

公因子F3表現的是房地產上市公司的盈利能力，S*ST天發、萬科A、京投銀泰、北辰實業為排名前三。通過這一組數據，可以看出這三家企業在資本積累率、總資產增長率方面相當的突出，金地集團、深長城、保利地產三家企業2009年在盈利能力方面比較一般。

（四）營運能力

通過公因子F4體現的是房地產上市公司的營運能力，美聯控股的得分較高，接下來是正和股份還有世茂股份。這就表明在總資產周轉率、存貨周轉率等存貨管理能力方面比較高，公司本身的營運能力同樣較好。而深振業A、大龍地產、金豐投資這幾家在這個排名中為最后三位，這就表明這三家企業的營運能力還有存貨管理能力方面相對來說比較低。

（五）發展能力

公因子F5表現的是房地產上市公司的發展能力，金地集團的分值較高，然后就是華發股份還有正和股份。這三家企業擁有相對較高的凈資產增長率和固定資產增長率的收益水平。而綠景地產、美都控股、世茂股份這幾家在發展能力方面排在最后，也就體現了這幾家公司在凈資產增長率還有固定資產增長率方面的收益水平比較一般。

我們可以從綜合得分排名中看到，在最前面的三家單位是世茂股份、萬科A、保利地產。一般在分析的過程中，不同的指標會得到差別不小的結果，但是這也必然存在聯系。我們從結果可以得出，排名比較在前面的企業，基本上每個因子都比較靠前，并且前面兩個因子得分的權重系數相對來說挺大的，所以得到了上面的結果。這篇文章在進行因子分析時對數據進行了處理，把五個主因子得分還有綜合得分全部設定均值為0。所以，以0為基準進行參考。我們可以從綜合得分排名來看，結果中的的83家上市房地產公司中，一半以下得分為證，大部分上市公司的得分為負。在綜合能力上，上市房地產公司的整體水平比較有待于提高。經過計算分析，可以得到，這些公司的經營績效是受到好些方面因素的制約還有影響。之中償債能力決定著企業的發展命運，也就充分體現了房地產上市公司歸類為一種負債經營的模式，因此，成長因子還有盈利因子對房地產上市公司的績效也有十分重要的作用，公司中的發展能力還有經營能力都決定了了一個房地產上市公司的成敗。在市場競爭激烈的市場經濟體制下，我們應重視各方面的能力，全盤考慮，只有這樣才可以使得評價全面和科學。

五、結論

這篇文章第一是對國內外企業績效評價理論和研究現狀進行了分析，然后對我國房地產上市公司績效評價的研究狀況進行了概述，進而分析我國房地產業還有房地產上市公司的總體發展和優勢體現。第二介紹了企業績效評價的多種，利用比較選定因子分析基進行績效評價，并且通過詳細了解因子分析的基本理論和應用，對我國房地產上市公司進行了績效評價研究，并且得到以下結果：一是房地產上市公司的地區分布不均衡；二是房地產上市公司的負債率較為高；三是房地產上市公司的經營兩極分化；四是部分上市房地產公司受國家宏觀調控的影響。

參考文獻

[1]《中國統計月報》，200902.[z].

[2]王化成.中國企業應建立什么業績評價系統[J].中國財經報，2003，（10）.

[3]張緒軍.完善企業業績評價體系的探討[J].企業經濟，2003，（10）.

[4]馮麗霞.經濟增加值指標在評價國有企業經營業績中的運用淺探.財會月刊（會計）.2001.121.

[5]陳毅.企業業績評價系統綜述（上、下）.外國經濟與管理.2000.4.

[6]夏新平等.企業業績評價指標體系演進商業研究，2003.

[7]徐曉偉，張軍.我國企業績效非財務評價指標體系的構建.統計與決策.2000，（10）：37—40.