房地產開發項目成本控制研究

[摘 要]2011房地產調控政策對投資、消費、政府財政的影響不斷顯現，全國商品房交易量普遍低迷，這一系列的變化導致房地產企業間的競爭更加激烈，房地產開發商更加意識到企業內部管理對于企業生存和發展的重要性，注重成本效益原則，做好房地產項目的成本控制既是現在房地產企業競爭的關鍵，也是確保企業長遠發展的關鍵。

本文旨在探索一些有實用價值的房地產開發項目成本控制方法和措施，為房地產開發商在成本控制管理上提供一些參考。

[關鍵詞]項目管理 成本控制 掙值分析法

房地產業的繁榮，必然也存在矛盾和泡沫。40%甚至更高的回報率吸引著越來越多的資金成本流入到房地產市場。房地產項目開發成本的控制是從項目開發的全過程出發，最大限度利用房地產企業的有利資源，從整體、開發全過程降低項目的開發成本，從而提高房地產業的經濟效益。對房地產開發企業的成本控制進行研究對于房地產開發企業參與土地市場競爭，擴大利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。

一、房地產項目開發各階段成本控制存在的問題

（1）國家宏觀調控導致項目直接成本增加

房地產開發商的籌資渠道一般是尋求銀行資金幫助。隨著2010年開始不斷出臺的金融政策，銀行業界也開始控制對房地產業的信貸資金，由于房地產業貸款額度大、回收期長，銀行一般多在基準貸款利率的基礎上上浮60%—80%發放貸款。這些變化導致房地產開發項目利潤空間大大下降。

（2）項目決策階段的成本控制問題

主要表現在：

1.主觀決策導致開發產品組合定位欠準確

2.沒有全面成本控制的意識，認為成本控制只是在施工階段

第一，缺乏成本管理意識。成本管理工作沒有專門的部門負責，而是由財務部門“兼顧”，從組織上和架構上難以支撐“項目全面成本”的管理需求，沒有真正理解項目開發全過程、全面成本的觀念。

第二，方法和流程仍不明確。

（3）設計階段成本控制存在的問題

忽視設計成本控制

重視施工階段成本管理，忽略設計階段的成本管理是建設單位的一個通病。大多數建設單位認為，在圖紙設計完工后，根據設計的圖紙和有關定額文件收費編制預算就是設計階段的成本支出沒有考慮到以后的施工階段圖紙變更帶來的影響。

人員素質參差不齊。項目開發成本管理對人員的要求很高，它是一項綜合性的工作，要求人員具備多方面的技術，而有些設計人員不考慮建材價格，把握不好經濟和技術的關系，導致設計成本大大增加。

（4）建設階段成本控制問題

一是招投標對成本控制沒有起到真正的作用

招投標可以擇優選擇設計單位和施工單位，但在招投標的實際操作中，行政的力量對招投標的干預太多，難以在公平和合理的環境中進行。

二是施工過程中對現場簽證控制不夠，導致成本控制不力

忽視對工程變更的控制，對工程變更責權不清，工程的變更具有隨意性，缺乏有效的監督和控制，沒有建立起一套變更申請、測量和認可系統。這些缺陷造成了施工階段成本控制不力。

三是在施工中發現問題后，優化意識不夠，缺乏及時的整改措施。

（5）銷售階段成本控制存在的問題

對房地產產品的推廣宣傳對于銷售是非常重要的方面，甚至會決定項目最終的成敗。房地產項目從規劃到銷售完成，每個階段的宣傳推廣方式如何選擇，通過哪些媒體或者渠道宣傳，都需要從整體上進行精心的策劃，講究策略，不能走一步看一步。

二、房地產項目開發各階段成本控制存在的問題

（1）對于國家宏觀調控的措施

對于宏觀調控經濟政策，我們必須學習精神政策，主動適應，合理控制稅費支出。國家對房地產的宏觀調控不斷加劇，土地成本和各種政策性收費日益增多，這些費用約占整個開發成本的50%—60%，但是這些費用也有很多可以折減或浮動，這就需要不斷的學習培訓，掌握相關政策，與主管部門加強溝通。

（2）項目決策階段的成本控制措施：

1.客戶需求是項目定位的基礎，做好市場調查是必要的

軟件人才公寓項目利用訪問法、問卷調查法等市場調查方法在項目開始前進行了調查，對市場前景進行了預測，根據項目的情況對影響開發成本的內外部環境進行了實時掌握和深入系統分析，對項目的風險和優勢有了一定的認識。這一系列工作都是決策的基礎。但是軟件人才公寓項目的市場調查不全面，調查的重點是消費者定位，對國家政策、周邊房地產市場、競爭樓盤的銷售方式調查不夠全面；這些行為就為決策定位不明晰埋下了伏筆。軟件人才公寓必須全方位考慮，從國家政策、周邊房地產市場、競爭樓盤的銷售方式等多方面開展全方位的市場調查工作，從微觀和宏觀層面，安排好項目的開發進度和周期，確定合理的融資方式，規劃好項目的功能規劃和配套建設。

2.做好市場定位

根據市場調查的結果，結合項目地塊和所處地域進行定位，針對項目將來的銷售價格和銷售對象進行分析，準確做好軟件人才公寓的項目定位、市場定位和客戶定位。

（3）設計階段采取的成本控制措施

不定于一家設計單位，推行設計招標制度，多家競標，選擇有實力的設計單位。建立項目開發全工程成本管理意識，工程主體建設與配套建設、項目綠化等盡量按統一規定一起進行招標。這樣可以使設計單位在項目整體布局、建筑風格、戶型設計和使用功能上等保持一致性，以降低設計成本。

通過合同措施控制變更成本。設計人員一般經濟觀念淡薄，不考慮成本—效益原則，設計變更帶有隨意性。在招投標確定設計單位后，與設計單位簽訂設計合同，讓設計單位繳納一定的設計保證金。當設計變更增加時或費用額修改時可以根據變更額度扣罰一定比例的設計保證金。與設計單位簽訂合同可以使后期的開發成本降低許多。

（4）建設階段成本控制措施

1.嚴格招投標

一是施工單位的選擇。要從其經濟實力、技術力量、市場信譽等方面全面考察。并且要按照項目施工難度來選擇施工單位，三級施工企業就可以勝任的項目就沒有必要找一級的或者特級施工企業。

二是要做好招標文件的編制。

三是要嚴格標底價格的審查工作。

2.嚴謹合同管理體系

縱觀項目的整個開發工程，施工階段成本控制是最具體和繁雜的，它對工程造價的影響程度可達到6%至10%，在這一階段的成本控制過程中要加強合同的管理，重點是加強施工現場的管理，控制合同的變更的隨意性。在合同簽訂前要把握合同條款的內涵，咨詢律師，確保合同條款的嚴密性。在合同履行過程中發現問題時要及時糾正，有效地控制工程成本。

3.嚴把材料質量和價格關

材料是工程造價的主要構成之一，材料費用一般能占到工程造價的60%甚至更多，但是材料的質量和價格管理是成本控制的重難點。軟件人才公寓項目采用甲方供材方式，從材料的質量和價格方面入手，多方面綜合評價供應商，節約了開發成本。

（5）銷售階段成本控制措施

1.做好前期營銷策劃方案。在進行充分的市場調研的前提下，通過科學的方式和正確的營銷理念，制定有效的產品銷售計劃，其內容應該包括：價格策略或者價格方案，長期與短期的市場營銷策略等，同時在銷售的過程中，把握好商機，合理控制銷售節奏，將銷售工作做到最好。。

2.宣傳推廣策劃要有系統性

根據產品的定位，在項目或者產品的形象、理念、視覺、感覺、品味等角度進行整體的策劃和設計，明確賣點，滿足所定位的消費者的需求。

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