房產稅的稅收政策效應分析

【摘要】在2011年重慶和上海試點城市開征房產稅的背景下，本文從宏觀和微觀兩個層次分析房產稅稅收政策的實施效果，進而對房產稅的普遍開征以及房地產行業稅收體系的完善提出參考建議。

【關鍵詞】房產稅；宏觀效果；微觀效果

一、問題的提出

房地產行業稅收負擔的水平一直是比較有爭議的話題。學術界對中國房地產行業稅負的高低有所爭論，主要形成了兩種相反的觀點：一種過高論。學者認為房地產行業的稅負水平比較高，其中土地使用相關稅費是主要來源。第二種是稅負不高論。有些學者認為房地產行業的利潤水平比較高，相應利潤給國家創造的稅收水平不足，所以認為房地產行業稅負水平不高。房地產行業的稅收負擔孰高孰低？房產稅的開征有沒有實質性調整房價？房產稅的稅收政策效果有哪些？我們可以從宏觀和微觀兩個角度來探討，為房產稅的全面實施以及國家調控房地產行業稅收政策提供參考以及與政策建議。

二、房產稅稅收政策的效果分析

（1）房產稅的宏觀政策效果。本文所指的宏觀政策效果指的是房產稅的開征對我國社會經濟活動產生的影響。一是房產稅對收入分配的影響效果。一方面，房地產企業從政府取得土地需要繳納的城鎮土地使用稅遠遠小于樓面地價，據統計資料顯示，城鎮土地使用稅稅額僅占樓面地價的0.2%，導致土地在進入市場的第一環節的財富再分配職能較差。另一方面，中國目前的房產稅還沒有普及對居民非經營性房地產保有環節進行征稅，以及沒有區分房產的用途實行差別征稅，所以對一些高收入人群使用且占地面積較大的豪華別墅、高爾夫球場等房產，房產稅也沒有體現收入分配的效果。二是房產稅對資源配置的影響。房產稅作為一種稅收，也會影響國家的資源配置。三是房產稅對地方財政可持續發展的影響。我國在1994年實行分稅制改革，房產稅劃分為地方固定收入，但是房產稅對地方財政收入的貢獻遠遠不足。房地產行業非稅收入遠遠大于稅收收入，各級地方政府相關收費名目繁多，規范程度低，從而抬高了房地產價格，但是從長遠來看，房產稅的實施可以進一步規范地方政府對該行業的收費項目，從而形成一套規范的房地產行業稅收體系，形成地方財政可持續收入的來源。四是房產稅對房價的影響。房產稅是目前我國調控房價的主要手段，但是從房產稅試點城市的房價趨勢來看，房產稅的實施在短時間內有效控制房價的上升趨勢，但是從長遠來看，房產價格穩中有升的趨勢并不是房產稅所能控制的。從相關資料統計顯示，在2011年末，上海房價率先下降，個別樓盤開始超低價拋售，從2011年11月份的235555元/平方米均價一直呈小幅度下降趨勢，但是2012年上半年的成交均價來看，總體仍然是上升趨勢，截止2012年10月份相關統計，均價回歸到25101元/平方米。（2）房產稅的微觀政策效果。房產稅實施微觀政策效果僅僅是從房產稅的納稅人角度加以分析。從微觀層面上來看，房產稅可以影響人們對房地產投資的活動。從房產稅重流通輕保有角度來看，房產稅的實施從某種程度上來說抑制了房地產的流通熱情。從重慶的房產稅實施細則可知其征稅對象是重慶主城9區內存量增量獨棟 、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套，其稅率為0.5%～1.2%，高檔住房的差別稅率且稅率較高有效抑制了高檔房產的流通；從上海的房產稅實施細則來看，僅對新購住房開征房產稅，實行差別化的比例稅率，適用稅率暫定為0.6%，市價低于上年度均價2倍的可暫減為0.4%，由于針對新購住房，在某種程度上降低炒房者的購房熱情。從消費者的角度來看，就應該把房產稅作為成本加以考慮，從而增加了購房者的購房成本，但是由于房產稅的優惠政策比較多，從而削弱了房產稅的成本效應。

三、基本結論及建議

從以上的分析可以看出，房產稅應該突破把房產稅作為調控房價的主要手段這種定性思維，應該從地方政府公共品供求特點出發以及房產稅本身調節功能出發，把房產稅作為地方財政財源建設的角度進行完善。首先，以財產稅而不是使用稅的范疇來整合，可以把房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、土地增值稅等整合成統一的財產稅。其次，以房地產評估價值而不是賬面凈值作為計稅依據，從會計的角度出發，房地產的評估價值更能反映房產的市場價值。最后，房產稅的開征可以在試點城市基礎上進一步擴大征收的范圍，同時減少房產稅的稅收優惠。一方面把房地產按照用途進行分類，對居住型房地產可以免稅，對于經營性房產稅可以適當調高稅率；另一方面稅收優惠可以傾向于中等或是低收入家庭，針對改善型住房也要考慮房產稅的稅收優惠。

參 考 文 獻

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[4]http：//newhouse.sh.soufun.com/fangjia/